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Guido01

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Salve, seguo da un po' le conversazioni ma scrivo ora per la prima volta per chiedere un parere a chi conosce l'argomento.
Questa la situazione, sarei interessato ad acquistare un appartamento all'interno di un palazzo costruito ante 67. L'immobile sembra essere frutto di un precedente frazionamento, (neanche 40mq) ho visionato lo storico catastale che attesta che dal 1989 ad oggi lo stato di fatto dell'immobile, accatastato come A/3, risulta invariato e, tra la documentazione rilasciata dall'agenzia immobiliare, è presente il rogito stipulato all'epoca, dall'attuale proprietario, quando nel 1989 ha acquistato l'appartamento, sul rogito, viene riportato che
l'edificio che comprende l'immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre del 67 e che all'immobile non sono state effettuate modifiche suscettibili di sanatoria edilizia. Fermo restando che ad oggi
non è disponibile un certificato di conformità edilizia, la mia domanda è questa, in caso volessi acquistare l'appartamento e ci fosse da regolarizzare un abuso, trattandosi di un appartamento frazionato,
dovrei necessariamente chiamare in causa anche l'atro condomino che possiede l'altra parte dell'appartamento? Secondo quesito, da quello che ho potuto capire, ad oggi la legge,
permette il frazionamento, a patto che l'appartamento creato non sia inferiore a 45mq, visto che in questo caso i mq arriverebbero a malapena a 40, varrebbe la regola della doppia agibilità? in questo caso sarebbe comunque sanabile? So che in caso di compravendita la tutto questo spetterebbe all'attuale proprietario, ma facendomi carico io di eventuali regolarizzazioni, parlando con l'agente immobiliare, il prezzo scenderebbe di molto.
Grazie per l'attenzione e a chiunque abbia voglia di partecipare alla conversazione.
Buona serata,
Guido
 

Luxi

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Premesso che non sono un tecnico, richiamo la tua attenzione su alcuni aspetti:
- Che l’edificio sia stato edificato ante ‘67… direi che davvero non ti dà garanzia alcuna; quel che conta è la data del frazionamento, nel tuo caso.
- Ante ‘67 non garantisce nulla, se l’immobile è in Roma: a mia memoria, Roma aveva Regolamento Edilizio già negli anni ‘30.
- Se il Regolamento Edilizio prevede superficie minima di 45 mq per frazionare, mi è difficile pensare che sia conforme questa u.i. da 40 mq.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
So che in caso di compravendita la tutto questo spetterebbe all'attuale proprietario, ma facendomi carico io di eventuali regolarizzazioni, parlando con l'agente immobiliare, il prezzo scenderebbe di molto.
Devi perlomeno essere certo che le eventuali regolarizzazioni necessarie siano possibili; quindi la cosa più saggia sarebbe far verificare la situazione ad un tecnico, che faccia un sopralluogo e analizzi la documentazione completa.
Se compri facendo mutuo, deve essere tutto a posto prima della perizia, altrimenti il mutuo non passa.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
sarei interessato ad acquistare un appartamento all'interno di un palazzo costruito ante 67.
chi aveva la licenza edilizia, una volta terminata la costruzione dell'edificio, doveva presentare in Comune la domanda di abitabilità.
La dichiarazione di abitabilità era un documento dove venivano elencate tutte le unità immobiliari presenti nell'edificio piano per piano (ad esempio primo piano: due unità immobiliari da 2 locali più servizi identificati come Int. 1 ed Int. 2; una unità immobiliare da 3 locali più doppi servizi identificato come Int. 3 - secondo piano ecc...ecc... ) (piano interrato: numero 14 cantine dalla lettera A) alla P).
Quindi l'unità immobiliare originaria dovrebbe avere l'abitabilità dell'intero edificio.
 

griz

Membro Storico
Professionista
a me risulta che un appartamento può avere una superficie minima di 28 mq se abitato da una sola persona e quindi 40 sarebbero sufficienti per 2 persone, il frazionamento, se avvenuto in tempi recenti deve essere oggetto di progetto
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
tra la documentazione rilasciata dall'agenzia immobiliare, è presente il rogito stipulato all'epoca, dall'attuale proprietario, quando nel 1989 ha acquistato l'appartamento, sul rogito, viene riportato che
l'edificio che comprende l'immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre del 67 e che all'immobile non sono state effettuate modifiche suscettibili di sanatoria edilizia. Fermo restando che ad oggi
non è disponibile un certificato di conformità edilizia, la mia domanda è questa, in caso volessi acquistare l'appartamento e ci fosse da regolarizzare un abuso, trattandosi di un appartamento frazionato,
dovrei necessariamente chiamare in causa anche l'atro condomino che possiede l'altra parte dell'appartamento?
In caso in cui la suddivisione che occorre operare è esclusivamente a livello di mappe catastali dal momento che le unità immobiliari sono già divise, e bisogna quindi richiedere al Catasto l'assegnazione di due subalterni differenti così da poter disporre delle due unità in maniera aspetta. La legge prevede comunque la presentazione di una CILA anche in caso di frazionamento unità immobiliare senza opere edilizie.
Quando la suddivisione dell'unità immobiliare viene effettuata senza effettuare le relative comunicazioni al Comune si parla di immobile non conforme e si configura il reato di abuso edilizio, un reato punito con una sanzione amministrativa e pecuniaria.
Solitamente, soprattutto in caso di immobili datati, il frazionamento risulta dalle mappe catastali con una corrispondenza tra planimetria reale e catastale, ma non al Comune di competenza territoriale. In casi del genere, per sanare un frazionamento abusivo è necessario presentare al comune una CILA e/o SCIA in sanatoria e pagare la relativa sanzione amministrativa.

Comunque è una pratica che è meglio che la svolga il venditore.
 
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