Acquisto immobile da costruttore e fideiussione

[uva]

Ho letto delle vecchie discussioni sull'argomento e ne apro una nuova per chiarire alcuni aspetti della seguente vicenda.

Nella trattativa per l'acquisto di un appartamento in una palazzina in fase di costruzione al momento di sottoscrivere il preliminare (c.d. compromesso) le parti non trovano un accordo sul rilascio della fideiussione per le somme che verranno pagate sal.
Il costruttore X sembra stupito che il potenziale acquirente Z "vuole" la fideiussione.
Z gliel'ha chiesta espressamente, ritenendo sia obbligatoria ai sensi del dlgs 122/2005.
X insiste che "se proprio la vuole" deve pagarla, e costa circa il 1,20 - 1,50% annuo (il preliminare si farebbe a giugno 2021 e il rogito è previsto alla consegna entro luglio 2022).

Siccome il permesso di costruire è stato richiesto da X al Comune nel 2018 ed è stato concesso (ma non è chiaro in che data precisa), ritengo che al caso in esame non si applichino le maggiori tutele di cui al dlgs 14/2019.

Le domande sono:
1) X è obbligato a consegnare a Z la fideiussione, impegnandosi in tal senso alla firma del preliminare? (Io penso di sì)
2) La legge prevede che, essendo obbligatoria, il costo della fideiussione sia a carico dell'impresa costruttrice? Oppure dipende dalla prassi del luogo e/o dagli accordi fra le parti?
3) X può legalmente inserire nel preliminare una clausola per la quale Z rinuncia alla fideiussione? (Mi pare sarebbe una clausola nulla o annullabile, dato che vìola un obbligo di legge).

La cosa strana è che X dice di aver già stipulato dei preliminari per altri appartamenti della palazzina e "nessuno gli ha chiesto la fideiussione". Perché in quel paese (si tratta di un Comune medio-piccolo) la sua impresa è conosciuta e la gente si fida.
Z proviene da altra Regione, paga sal senza necessità di mutuo e intende procedere solo se X si impegna a consegnargli la fideiussione.

Grazie.

 

[Franci63]

Z ha ragione su tutto.
La fideiussione è obbligatoria, a carico del costruttore.
Non mi stupisco che ci sia qualcuno che non la chiede, ma lo fa a suo rischio e pericolo.

 

[Dimaraz]

Le domande sono...

Le risposte sono:
1) Si...la polizza va precisata in atto e consegnata. Il costruttore deve consegnare anche polizza decennale di garanzia strutturale.
2) Lana caprina....siccome il compratore la richiede il costruttore può sempre "adeguare" il prezzo in funzione di.
3) Aldilà di quel che dice la Legge... perché il compratore dovrebbe firmare un preliminare con tale clausola?

 

[Franci63]

Il costruttore deve consegnare anche polizza decennale di garanzia strutturale.

Al rogito.

 

[Nemesis]

Al rogito.

Però, oltre alla polizza assicurativa indennitaria decennale ex art. 4 del D. Lgs. n. 122/2005, esiste anche la garanzia fideiussoria ex art. 2 del medesimo decreto.

 

[Nemesis]

X può legalmente inserire nel preliminare una clausola per la quale Z rinuncia alla fideiussione?

No. Art. 5, comma 1-bis del D. Lgs. n. 122/2005:
L'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.

 

[uva]

Ringrazio tutti per le risposte e preciso che:
- Il costruttore X si impegna a consegnare agli acquirenti la polizza di garanzia decennale al rogito, su questo non c'è alcun problema.
- L'acquirente Z non firmerebbe un preliminare contenente la rinuncia alla fideiussione (clausola nulla come ha precisato @Nemesis) . Siccome è predisposto da X, si suppone con l'ausilio del notaio scelto da lui, Z ne richiederebbe bozza per esaminarlo qualche giorno prima della firma.
- Quando le parti hanno discusso e deciso il prezzo di compravendita non hanno tenuto conto del costo della fideiussione. Perché X non pensava gli venisse chiesta mentre Z dava per scontato che, essendo obbligatoria per legge, il costruttore gliela consegnasse senza alcun addebito.

A parte il caso in questione, non riusciamo a capire se e cosa prevede la legge circa il costo della fideiussione.
Essendo obbligatoria e predisposta dal costruttore tramite la sua banca, viene da pensare che (indipendentemente dal prezzo di compravendita) il costo sia a carico del costruttore. Ma forse la legge non lo precisa, quindi qualche costruttore ritiene di consegnarla a condizione che l'acquirente ne sostenga l'onere.
Evidentemente certi acquirenti non vogliono/possono pagarla, rinunciando di fatto ad averla e sperando di non perdere gli acconti versati. Alla fine i preliminari (che il costruttore X non registra malgrado sia un obbligo fiscale) vengono stracciati e il notaio stipula l'atto anche se manca la fideiussione perché non si applica il dlgs 14/2019.

 

[Franci63]

Però, oltre alla polizza assicurativa indennitaria decennale ex art. 4 del D. Lgs. n. 122/2005, esiste anche la garanzia fideiussoria ex art. 2 del medesimo decreto.

Polizza fideiussoria al preliminare, Garanzia decennale al rogito.
Non mi pare di aver scritto niente di diverso, quindi non capisco il “però “.

A parte il caso in questione, non riusciamo a capire se e cosa prevede la legge circa il costo della fideiussione.

L’art. 3, al punto 5, dice che “ Il mancato pagamento del premio o della commissione non e' opponibile all'acquirente”.
Chi è che potrebbe non aver pagato quanto deve pagare ? Il costruttore.

 

[Nemesis]

Non mi pare di aver scritto niente di diverso, quindi non capisco il “però “

Il però è per rimarcare che non esistono solamente obblighi al rogito.

 

[Franci63]

Il però è per rimarcare che non esistono solamente obblighi al rogito.

Avevo scritto che esistono solamente obblighi al rogito ?
Non mi pare 😉
Anche perché, a rogito, la fideiussione non ha più motivo di esistere; tanto che perde efficacia, come da art. 3 , punto 7 .
Quindi che fosse un obbligo da assolvere in momento precedente è nell’ordine delle cose.