Acquisto immobile gravato di un ipoteca

[white tiger82]

Salve a tutti.
Sono intenzionato ad acquistare una casa,tramite intermediazione di un agenzia immobiliare,ma ho una grande paura.
Vi spiego.
La casa ha un ipoteca del valore di 30mila euro derivante dal mancato pagamento di alcune tasse, quindi la società di riscossione crediti si è avvalsa sul proprietario(una società s.r.l.) accendendo un ipoteca sul suo immobile
Inoltre tale casa ha un mutuo da estinguere dell'importo di 72mila euro
il venditore ha stabilito un prezzo di acquisto di 195mila euro
io quindi accenderei un mutuo di 156mila euro pagando la rimanenza in contanti

ora la mia preccupazione principale è:
come faccio ad esser sicuro che al momento del versamento della mia parte in contanti, l'attuale proprietario proceda all'estinzione dell'ipoteca di 30mila euro?
ho paura che questo importo se lo tenga per sè, mantenendo attiva l'ipoteca che di conseguenza in seguito graverebbe su di me che diverrò il futuro proprietario di casa.
Altra preoccupazione, se pur minore, è il fatto che vorrei esser sicuro che al momento che la banca provvederà a concedermi il mutuo di 156mila euro, provveda in automatico a girare parte della somma alla banca dell'attuale proprietario ad estinzione del suo mutuo rimanente(72mila euro) per questa cosa vado tranquillo?

Inoltre ho altri modi,visto tutte queste complicanze per ottenere forti sconti sul prezzo dell'immobile?

grazie mille




Alessio

 

[AlbertoF]

Caro Alessio,
il tutto sarebbe fattibile a determinate condizioni.
Vediamo come:
per prima cosa ,secondo me, dovresti andare alla stessa banca che ha concesso il mutuo ancora esistente ridotto a 72.000 euro e fare presente ciò che hai richiesto con la tua domanda con tutte le perplessità espresse e sentire se,previa estinzione di quello attuale,è disposta a concederne altro a tuo nome (L'accollo non è possibile perchè a te servono 156mila euro mentre l'attuale residuo debito è di 72.000 euro) Dovresti essere più facilitato perchè ha già in mano tutta la documentazione del primo.
Il caso è però abbastanza articolato perchè ci sono alcune posizioni da valutare bene.
Innanzi tutto devi farti confermare che a fronte di una valutazione di 195 mila euro puoi avere un mutuo di 156mila euro (pari all'80%), anche perchè ultimamente diverse banche sono scese al 60%.
Quindi se ciò fosse confermato prenderesti 108mila euro.
Inoltre può darsi che la banca il giorno della stipula dell'atto di mutuo esiga che il bene sia già stato liberato della ipoteca di 30mila euro dell'erario.(però ,secondo me, il debito dovrebbe essere inferiore circa 15.000mila in quanto di regola le ipoteche vengono iscritte per il doppio del debito)
Quindi a questo punto resta da vedere cosa può fare il venditore, il quale ,dato che avete stabilito una caparra o anticipo di 39mila euro (195-156) per prima cosa andate insieme ,meglio se accompagnati da un professionista al quale dare pieno incarico per una completa assistenza, all'ufficio dell'erario dove devi accertarti se il debito è solo quello o ce ne sono anche altri . Se risultasse un importo diverso significa che sono state caricate altre notifiche e quindi altri debiti . E se nel frattempo tra il pagamento del debito e la stipula dell'atto di mutuo venissero fuori altre ipoteche per debiti diversi?
Una volta "ripulito" l'immobile poi per le ipoteche dei due mutui non ci sono problemi nei confronti della banca perchè entrambi sono in favore della stessa banca e quindi sono sostanzialmente di primo grado
Da quello che ho potuto capire la parte più da valutare è la situazione del venditore che è quella poi più pericolosa e richiede una attenta disamina e valutazione.
Infatti sarebbe opportuno che tu avessi notizie più precise sulla sua attuale situazione economico/aziendale perchè ,ricordati, che stai acquistando da un imprenditore (Srl soggetta a fallimento ) che da quanto leggo fra le righe sembrerebbe aver rilasciato fidejussioni a banche (l'ipoteca in questione secondo me grava su un bene personale). Il venditore cerca ora di eliminare il debito più pericoloso per lui perchè l'erario gli ha ipotecato il bene ,ma per il resto come procede? Se sei proprio intenzionato di portare a termine la contrattazione per non incorrere in errori rivolgiti al tuo notaio o a un professionista facendgli presente tutte queste perplessità, io mi posso solo permettere di avvertirti di stare bene attento anche quando farete l'atto di compra vendita prendendo per certo la valutazione che risulterà dalla perizia di stima fatta dalla banca e necessaria per la istruttoria della pratica di mutuo in modo così da dichiarare il prezzo reale,quello di mercato,altrimenti se dovesse capitare un eventuale fallimento del venditore potresti ricadere in una possibile azione revocatoria dell'atto(entro due anni dalll'acquisto).
E' una situazione che per non avere problemi in seguito va valutata e vagliata molto bene sopratutto con l'aiuto di persone esperte e valide professionalmente. C'è anche il rischio di perdere la caparra.
Ciao Alberto

 

[Jrogin]

Ottima risposta Alberto.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

D. Riassumo: sulla casa grava un' ipoteca del valore di 30mila euro iscritta giudizialmente da Esatri ed un mutuo ipotecario( volontario) di 72000 a favore della Banca A; stipulerei un mutuo pari all'80% del valore con la Banca B

R.In fase di proposta di acquisto o preliminare subordinarne la validità
1-all'estinzione del mutuo facendo intervenire a rogito il funzionario della Banca A che darà quietenza
2-prededurre dal prezzo 30.000 da destinare all'Esatri il giorno stesso del rogito (chiedere se il funzionario dell' Esatri è abilitato ad intervenire a rogito nel qual caso dare direttamente a lui i denari)
3-subordinare la validità della proposta o preliminare all' assenso di erogazione del mutuo da parte della Banca B (tentare di farsi dare da questa una lettera di generico assenso )
Prima di firmare alcunchè
A-farsi dare una lettera liberatoria dal legale rappresentante della ditta ( diversamente si cozza contro rifiuti dati dalla c.d. privacy ) per fare indagini economiche (non per difendere la categoria ma serve un commercialista visto che bisogna partire dall'analisi dei bilanci pubblicati e non e altre indagini che fanno parte dei segreti del ns. mestiere)
B-fare attenzione anche allo stato fisico dell'immobile perchè se dopo la cessione la società si cancella dal registro imprese ogni azione di rivalsa risulterà sterile ( vedi altri post in questo sito e sul web in cui gli acquirenti lamentano, impotenti, vizi gravi)
C-altre indagini sono consigliabili per verificare che la costruzione sia in regola con gli strumenti urbanistici

 

[white tiger82]

grazie mille a tutti per le risposte...dal 25 ho messo tutto in mano a un notaio che farà le indagini richieste e mi farà sapere se ne vale la pena.
preciso che per il momento non ho versato nessun acconto né fantomeno firmato nessun impegno

 

[AlbertoF]

Bravo !!
E' così che si fa. Hai preso la giusta strada.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

notaio che farà le indagini richieste e mi farà sapere se ne vale la pena.

Consiglio : dia un mandato chiaro e scritto al notaio e dopo chieda di rogitare con "atto pubblico" e non con "scrittura privata autentificata"...se ci riesce
Il mandato deve essere di questa natura: premesso che non voglio avere nessun problema la prego di fare ogni accertamento utile e necessario per il buon fine dell'affare e per evitare che io subisca ogni azione revocatoria o altro fastidio dato da irregolarità edilizie"
Ci faccia sapere, siamo curiosi di conoscere se accetta un incarico di questo genere; diversamente il Notaio se non obbligato contrattualmente fà accertamenti formali e minimali ma non entra nel merito nè effettua verifiche profonde. Il Notaio si limita al controllo formale dell'atto di provenienza, alle verifiche ipocatastali e a riportare gli estremi della licenza edilizia e dell'abitabilità caricando la responsabilità di eventuali irregolarità successive sul venditore;
(mai visto un notaio che abbia fatto per conto del cliente -previo autorizzazione privacy ovviamente- indagini bancarie a carico del venditore o un accesso all'ufficio protesti o valorizzato i bilanci ( vedi: scientia decoctionis) o men che meno abbia garantito in maniera scritta la tutela da ogni rischio connesso alla compravendita nè mai si è visto fare accessi di sua iniziativa diretti all'ufficio tecnico per verificare la filiera delle autorizzazioni edilizie; Non che non sia in grado anzi, ma cosi' facendo il suo lavoro si triplica per cui se non è obbligato contrattualmente cerca di fare quel minimo indispensabile atto a evitare la sua responsabilità professionale e massimizzare il guadagno (pretesa legittima). Non che vada sminuita la figura del notaio ma và sicuramente ridimensionata a quella di un normale professionista ; Se si lascia all'utenza la convinzione che pur restando passiva "ci pensa il notaio per cui sono a posto" si dà un' immagine falsata e sopravvalutata della realtà.

Ci tenga informati .grazie