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  1. carlo84

    carlo84 Nuovo Iscritto

    Un egiziano vorrebbe prendere in locazione un mio appartamento a Roma. Non avrei nulla in contrario ma per evitare ogni tipo di preoccupazione, gradirei sapere quali precauzioni devo adottare nella stesura del contratto 4+4, quali documenti devo pretendere e quali cautele anche verso le autorità di polizia Grazie Carla
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La stipulazione del contratto a mio parere deve seguire le seguenti regole:
    a-Indicazione nel corpo del contratto ( e conservazione di fotocopia) degli estremi del permesso di soggiorno e del passaporto
    b-Divieto di ospitalità per soggetti non in regola con Permesso di soggiorno
    c-comunicazione alla Questura da effettuare entro 48 ore su un modulo ritirabile presso una cartoleria specializzata o presso la Questura stessa dove andranno indicati gli estremi del locatore, del conduttore, dell'immobile
    d-L'obbligo di produrre a scadenze periodiche copia del P.d.s con la stampigliatura del rinnovo autorizzato dalla Questura, pena la risoluzione del contratto di locazione
    e-La riserva che in caso di mancato rinnovo del Pds, il contratto di locazione si intende risolto
    f- La riserva che l'unità non potrà essere abitata da un numero di persone (in genere famigliari) superiore a quanto stabilito dal regolamento comunale ( il Comune indica il n. massimo persone occupanti in base ai mq. dell'unità)
    g-il divieto di sublocazione e le altre clausole solite
     
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  3. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    Inserisci questa clausola nel contratto:
    PERMESSO DI SOGGIORNO: TERMINE ESSENZIALE E CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA
    A) Il conduttore, sig. XXXX, dichiara di avere titolo valido a soggiornare legittimamente in Italia e, a tal fine, consegna al locatore, ai sensi dell’art. 12, comma 5 bis, del Decreto Legislativo 25 luglio 1998, numero 286, una copia del proprio Permesso di Soggiorno Elettronico nr XXX, rilasciato dalla Questura di XX il XXXXX e valido fino al XXXXX.
    B) Atteso che il predetto titolo ha validità limitata sino al --/--/---, si conviene che, entro la predetta data, e così pure ad ogni successiva scadenza, il conduttore dovrà trasmettere al locatore una copia del nuovo titolo di soggiorno (già rinnovato), ovvero una copia della ricevuta della raccomandata A/R attestante la trasmissione all’Autorità competente della richiesta di rinnovo del Permesso di soggiorno.
    Il termine per l’adempimento del suddetto obbligo viene concordemente inteso come “perentorio” ed “essenziale” ai sensi dell’art. 1457 c.c. Pertanto, il suo inutile decorso comporterà la risoluzione automatica del contratto con obbligo di riconsegna dei locali senza che occorra alcuna intimazione scritta di adempimento.
    C) In ogni caso, è preciso e qualificante obbligo del conduttore mantenere la validità del titolo di soggiorno per l’intera durata del contratto. Per gli effetti, qualora, nel corso della locazione, il titolo di soggiorno venga annullato o revocato o perda efficacia per qualsivoglia ragione o motivo, il conduttore dovrà darne tempestiva comunicazione alla proprietà e il contratto si intenderà risolto di diritto a norma dell’articolo 1456 c.c.
    D) In nessun caso il contratto potrà essere prorogato in assenza della consegna di quanto previsto sopra sub let. B) e in caso di annullamento o revoca o inefficacia del titolo di soggiorno.
    E) Ogni modifica alla presente clausola dovrà essere espressamente approvata per iscritto.
    :fiore:
     
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  4. carlo84

    carlo84 Nuovo Iscritto

    Vi ringrazio. Ma ho appena saputo che gli extracomunitari saranno due e quindi credo diventi problematico per me gestire una situazione che mi appare un pò complessa. E' opportuno che il contratto sia cointestato ad entrambi o va stipulato con uno solo dei due ed indicare nel corpo del contratto che il secondo può dimorare nell'appartamento ma che quanto detto in " PERMESSO DI SOGGIORNO: TERMINE ESSENZIALE E CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA è valido anche per lui? Quali garanzie conviene richiedere? é sufficiente una fidejussione assicurativa? Saluti Carla
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Avere due che rispondono solidarmente alle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione è meglio di uno. Valgono anche per Lui le stesse regole .Meglio di ogni altra garanzia : fidejussione bancaria a prima richiesta ( la banca Le spiegherà di che si tratta). Controllo della esistenza di una busta paga recente di ognuno
     
  6. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    Confermo quanto già detto: nella clausola devi riportare i permessi di entrambi gli extracomunitari.
    E' meglio che il contratto sia intestato ad entrambi.:fiore:
     
  7. carlo84

    carlo84 Nuovo Iscritto

    Non so se posso ancora fare domande: l'egiziano mi dice che fare la fidejussione bancaria è estremamente onerosa. La banca gli ha chiesto il deposito di una somma pari a 12 mensilità e spese annuali di circa 2,6 %. E' così o ci sono possibilità diverse? Quali le differenze con la fidejussione assicurativa? Grazie
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Al classico deposito cauzionale si è sostituita negli ultimi tempi la fideiussione bancaria o assicurativa, con cui un istituto di credito o una compagnia di assicurazioni si obbligano a garantire al locatore il versamento dei canoni di locazione e delle spese accessorie — in caso di morosità del conduttore — sino a un importo prestabilito.La fideiussione non è affatto illegittima, sia per la legge 431/98 (locazioni abitative), sia per la legge 392/78, (locazioni commerciali): si veda, tra gli altri, Tribunale di Vicenza, 13 giugno 2002, per il quale «in un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola che impone al conduttore l’obbligo di fornire una fideiussione a prima richiesta non va incontro alla sanzione di nullità».Quanto alle differenze tra fideiussione bancaria e fideiussione assicurativa: la prima garantisce l’adempimento del conduttore, per tutta la durata del contratto di locazione, previo versamento di somme, titoli o altro, che rimangono a tal fine vincolati. La fideiussione assicurativa prevede invece il pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore, sicchè in caso di inadempimento all’obbligo di versare il premio, la Compagnia può recedere dal contratto, facendo venire meno la garanzia.Sono ovviamente da privilegiare le fideiussioni che prevedono la liquidazione delle somme garantite, a semplice richiesta scritta del beneficiario, anche in presenza di opposizioni o di eccezioni del conduttore
     
  9. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    E' Incredibile ma girano un sacco di polizze fidejussorie false o taroccate rilasciate da Società Scalcinate ( vedi una certa società di calcio da il Sole del 7 novembre 2009). Prestare attenzione alla solidità dell'emittente
     
  10. carlo84

    carlo84 Nuovo Iscritto

    Disturbo ancora. E' che gli extracomunitari non sono due ma tre. Intesto il contratto a tutti e tre o ad uno solo di essi e nel corpo del contratto stesso trascrivo per ciascuno tutte le notizie che mi avete suggerito aggiungendo che essi con la firma si costituiscono solidali verso il locatore per tutte le obbligazioni assunte dal conduttore ? Scusatemi ancora Carla
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    CONDIVIDO l'impostazione: meglio avere tre soggetti coobbligati che uno solo.
     
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  12. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    Se devono essere 3, è meglio che tu intesti il contratto a tutti tre.
    Nel contratto non puoi scrivere che sono solidali, se loro non sottoscrivono quali garanti.
    Se li fai firmare quali garanti, paghi un ulteriore tassa di registro dello 0,50% per TUTTA LA DURATA DEL CONTRATTO.
    Cioè se il contratto è 4+4, paghi il 2% regolarmente per tassa di registro più 0,50% x 4 = un altro 2%, quindi paghi il 4% per la prima registrazione e in caso di proroga, dopo i primi 4 anni, solo al 5^, un altro 4%.
    Direi che è meglio che intesti il contratto a tutti e tre.
    Per ognuno devi dire quale è il permesso di soggiorno e la scadenza, la clausola deve essere riportata indicando ciascun nome.
    Spero di essere stata chiara.
    Se hai bisogno, sono a disposizione:fiore:
     
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  13. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Non è necessario stipulare un contratto di locazione per ogni conduttore e può essere stipulato un contratto unico con più conduttori. Deve ritenersi che i conduttori rispondano solidalmente verso il locatore del pagamento dei canoni e delle spese accessorie, a norma dell’articolo 1292, codice civile.

    E ciò conformemente a un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui,
    «la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie: pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso deve ritenersi che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione»
    (Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011).
     
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  14. carlo84

    carlo84 Nuovo Iscritto

    Scopro sempre cose nuove e interessanti che mi portano ancora una volta a porre un ulteriore quesito: nell'eventualità che una terza persona, es. datore di lavoro, volesse farsi garante, e ciò venisse indicato nel contratto, andrebbe pagato l'ulteriore tassa di registro dello 0,50% x 4? Ho capito bene? E se invece dal garante ci si fa firmare una scrittura privata, questa avrebbe valore, all'occorrenza o l'avrebbe solo se registrata e con quali procedure e spese? Grazie e scusatemi ancora Carla
     
  15. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    E' proprio così! La scrittura privata di garanzia separata è validissima e va registrata in caso d'uso.
    Se invece inserisci la garanzia nel contratto, ti verrà richiesto lo 0,50% sull'affitto nominale (quindi anche se concordato non ridotto del 30%) x la durata del contratto; quindi ad esempio un concordato di 5 anni + 2 con garanzia inserita in contratto con fitto di Euro 12.000 annuali dovrai pagare solo per la garanzia in prima registrazione 12.000 x 0,50% x 5 = 300 euro.
    Così almeno fanno le Agenzie delle Entrate di Bologna.
    Ma si sa che ogni Agenzia delle Entrate d'Italia fa le proprie regole! Purtroppo!
    Prova di informarti nell'Agenzia delle Entrate della tua città per conferma. :fiore:
     
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