Affitto locale ad uso commerciale

[scorpione 51]

Ho un locale affittato ad attività commerciale. L 'inquilino fatica a sostenere il canone d'affitto ed è moroso.
Nell'ipotesi volesse vendere la sua attività commerciale, il contratto d'affitto stipulato con me e ancora in essere, che valenza avrebbe? L'ipotetico acquirente subentrerebbe al mio affittuario in qualità di nuovo inquilino? Quali procedure seguire?
Grazie

 

[Nemesis]

Art. 36 della legge n. 392/1978:
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.
Le indennità previste dall'articolo 34 (*) sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

(*) Indennità per la perdita dell'avviamento.

 

[scorpione 51]

Alla stipula del contratto non si prevede la sublocazione

 

[Nemesis]

Alla stipula del contratto non si prevede la sublocazione

Ma la prevede la legge che avevo citato, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda.

 

[scorpione 51]

Ciò significa che il proprietario può trovarsi un affittuario non gradito e magari insolvente come il precedente!

 

[Nemesis]

Ciò significa che il proprietario può trovarsi un affittuario non gradito e magari insolvente come il precedente!

Rileggi: Il locatore può opporsi, per gravi motivi...

 

[scorpione 51]

Ok grazie mille!!!!

 

[scorpione 51]

Cosa s'intende per gravi motivi, potrebbe farmi un esempio? Chi acquista l'azienda deve accettare tutti gli articoli presenti nel contratto in essere? Potrebbe chiedere una riduzione del canone?

 

[scorpione 51]

E' corretto chiedere al conduttore una fidejussione bancaria a garanzia degli obblighi contrattuali? Questo punto è molto importante per tutelarsi, ma i conduttori fanno fatica ad assolverlo.

 

[Nemesis]

Cosa s'intende per gravi motivi

Sono quelli che riguardano principalmente la persona del cessionario o del subconduttore, con specifico riferimento alla sua posizione economica e, quindi, alla sua solvibilità. Per esempio, nel caso in cui il cessionario sia stato sottoposto a procedura di fallimento o di sfratto per morosità.

Chi acquista l'azienda deve accettare tutti gli articoli presenti nel contratto in essere? Potrebbe chiedere una riduzione del canone?

Avviene il subingresso del cessionario nelle stesse posizioni giuridiche, attive e passive, facenti capo al conduttore cedente. Il contratto prosegue inalterato anche nelle sue condizioni ecoomiche. L'eventuale riduzione del canone è possibile solamente con un accordo tra locatore e cessionario.