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happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
E secondo te, @Nemesis , l'Accordo riduzione canone può essere retroattivo?

Ad esempio: viene stipulato in data 1° settembre 2020 (e regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate) per un riduzione concessa dal locatore al conduttore con decorrenza dal 01/03/2020 al 31/12/2020.
A causa emergenza Covid scoppiata a marzo, oppure per altri motivi.

Questo è un dubbio che molti locatori e inquilini vorrebbero risolvere con certezza!
Appunto questo e' il dubbio che ho sollevato e a cui vorrei avere risposta con la vs esperienza in merito.
Quella del Covid e' una situazione nuova e ,credo, vada affrontata con decisioni fiscali ad hoc che non possono essere prese dal singolo operatore di sportello ma dall'agenzia con la scrittura di una nota sempre che non possano essere risolte rispettando la normativa in atto. Purtroppo al numero verde o allo sportello spesso si sentono risposte diverse facendo la stessa domanda a due operatori diversi.
 

xarac

Membro Attivo
Proprietario Casa
Alla fin fine presagivo la risposta di UVA. Penso che dovrò pagare la tassazione dovuta anche in assenza delle quote mensili che avrei dovuto percepire nel trimestre marzo-maggio. Confermo ad UVA che il contratto registrato a dicembre 2019 con decorrenza marzo 2020 è valido ai fini della tassazione omnicomprensiva al 21% (cedolare secca), come confermatomi dalla Agenzia delle Entrate di Napoli. Non sapevo della possibilità suggerita da HAPPYSMILEONE di registrare in tempo debito "un accordo di diminuzione del reddito" in modo da non incorrere in questa situazione. L'investimento fatto è stato importante per cui parliamo di svariate migliaia di euro non percepite su cui, per giunta, mi tocca pagare tasse che ritengo non dovute allo Stato (per quanto abbia sempre pagato volentieri le stesse quando dovute e sacrosante).
 
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xarac

Membro Attivo
Proprietario Casa
Scusate non ho letto nelle pagine successive tutte le altre considerazioni. Penso di provare ad interpellare l'Agenzia delle Entrate e se avrò risposte utili ed istruttive per la discussione certamente le comunicherò su questa pagina.
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
possibilità suggerita da HAPPYSMILEONE di registrare in tempo debito "un accordo di diminuzione del reddito"
Il problema è che non sappiamo se l'Agenzia delle Entrate considera validi degli Accordi retroattivi.

Il caso di @happysmileone è ancora più particolare: come ha scritto nel post n. #18 non sa neppure se, quando e quanto potranno pagare i suoi inquilini.
Secondo me è una situazione troppo indeterminata, che non si può "aggiustare" retroattivamente con lo scopo (sicuramente legittimo) di pagare le imposte solo sui canoni incassati.

Se fosse possibile, tutti i locatori che si trovano dei conduttori parzialmente insolventi potrebbero aspettare la fine dell'anno, fare i conti e registrare all'Agenzia un Accordo retroattivo dichiarando che il conduttore, d'accordo col locatore, ha pagato X (somma realmente pagata) invece di Y (canone di locazione annuale previsto dal contratto).
E nella dichiarazione dei redditi, che si presenta nell'anno successivo, dichiarare solo la somma effettivamente incassata.

Mi sembra un espediente, per quanto legittimamente motivato, che l'Agenzia non possa accettare.
Perché l'unico modo per non pagare le imposte sui canoni non incassati è procedere alla risoluzione del contratto: avvalendosi della clausola risolutiva espressa se prevista contrattualmente, oppure tramite lo sfratto per morosità convalidato dal giudice.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Perché l'unico modo per non pagare le imposte sui canoni non incassati è procedere alla risoluzione del contratto: avvalendosi della clausola risolutiva espressa se prevista contrattualmente, oppure tramite lo sfratto per morosità convalidato dal giudice.
Appunto pero' ancora non sono riuscito a trovare qualcuno che abbia utilizzato questa clausola che metto nei miei contratti che mi illustri come e' andata sia con l'Agenzia delle Entrate che in tribunale! E' questa la volta buona?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Appunto pero' ancora non sono riuscito a trovare qualcuno che abbia utilizzato questa clausola che metto nei miei contratti
Anche su questo punto @uva ti indicherà la discussione su cui sono riportati gli esiti di quella clausola, attivabile efficacemente solo sui contratti ad uso non residenziale.
Ma porta alla risoluzione del contratto; cosa che mi sembra non rientri nelle tue intenzioni
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Io in un caso ho attivato la clausola risolutiva espressa per conto di un locatore il cui conduttore stava ritardando i pagamenti delle ultime 3 mensilità.
Ho inviato all'inquilino la diffida ad adempiere (art. 1454 Cod.Civ.) invitandolo a sanare la morosità entro 15 gg, pena la risoluzione del contratto.
Lui ha pagato 2 mensilità, mentre per recuperare la terza si è deciso di accordarsi bonariamente. In pratica ha pagato tutto, e dopo un paio di mesi è andato via senza osservare il preavviso. Al quale il locatore saggiamente ha rinunciato: se un inquilino non può più pagare è una grande fortuna che lasci spontaneamente il locale!

Non saprei dire come si sarebbe svolta la vicenda in caso di insolvenza. Avevamo previsto di considerare risolto il contratto per inadempimento, comunicando la risoluzione all'Agenzia delle Entrate. E poi negoziare il rilascio, magari incentivando economicamente l'inquilino, per non dover affidare la pratica all'avvocato e portare la questione in Tribunale.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Auguri a @happysmileone per il suo compleanno.
Auguri a tutti noi per queste "originali" sentenze: che buon senso porti a trovare un ragionevole punto di accordo tra locatori e conduttori, è fuori discussione. Che ci si metta di mezzo la magistratura con soggettive iniziative, non mi pare buon segno.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
sono dovute le imposte sui canoni non percepiti
Direi proprio di no!
Se l'ammontare del canone (ridotto, e non di poco...) è imposto dal Giudice, mi pare ovvio che il locatore pagherà le imposte sul "nuovo"canone inferiore a quello previsto dal contratto.

Se però malgrado la riduzione il conduttore cesserà i pagamenti, occorrerà attivare la clausola risolutiva espressa (che in genere è presente nei contratti commerciali) o iniziare la pratica di sfratto per morosità.

Sarebbe interessante sapere se il locatore ricorre contro la decisione di quel Giudice, e come andrà a finire la vicenda.

P.S: auguri di buon compleanno a @happysmileone !
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se l'ammontare del canone (ridotto, e non di poco...) è imposto dal Giudice, mi pare ovvio che il locatore pagherà le imposte sul "nuovo"canone inferiore a quello previsto dal contratto.
Ovvio.... lo sarebbe: ma perchè sia anche tale per la Agenzia delle Entrate aspetterei una conferma ufficiale. Ogni tanto le cose ovvie e logiche sono smentte dai fatti.

Sarebbe interessante sapere se il locatore ricorre contro la decisione di quel Giudice, e come andrà a finire la vicenda.
Mi associo.

Temo non ricorra: gli è forse bastata la prima fase. Mi piacerebbe anche conoscere le basi giuridiche della sentenza.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
perchè sia anche tale per la Agenzia delle Entrate
Fossi nei panni di quel locatore consegnerei all'Agenzia delle Entrate dove fu registrato il contratto di locazione copia della sentenza/ordinanza emessa dal Giudice.
Che, a mio parere, ha valore probatorio uguale se non maggiore di un Accordo riduzione canone stipulato tra le parti e registrato all'Agenzia.

Temo non ricorra:
Io invece penserei di sì.
Si tratta di un contratto avente per oggetto un ristorante, pare a Roma, affittato ad un canone annuo importante: 96.000 euro.
Forse sono due società (la locatrice proprietaria dell'immobile e quella che gestisce il ristorante) "attrezzate" dal punto di vista legale e decise a darsi battaglia.

Se troviamo ulteriori notizie sull'evolversi della vicenda possiamo postarle qui.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Hai ragione su entrambe le questioni: sulla prima, la mia era una evidente “provocazione” per dire che a volte dobbiamo assistere a posizioni assurde.

Sulla seconda, avevo dimenticato la valutazione sui parametri in gioco. A quei livelli credo anch’io che la questione non sia finita
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Grazie per gli auguri ! Credo che faro' causa di sfratto per morosita' cosi il giudice proporra' il suo canone "etico" e paghero', forse, le imposte sul canone che, forse, mi paghera' l'inquilino . Quanti forse e tutti a danno del locatore come sempre ....
 
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happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Decisioni dei giudici :

Niente sfratto per chi non è riuscito a pagare durante il lockdown

Ma se la clausola risolutiva espressa qualora presente in contratto e richiamata dal conduttore produce senza intervento del giudice la risoluzione di diritto del contratto, secondo voi si potrebbe operare cosi per evitare tassazione su redditi non percepiti e recuperare il credito :

- comunicare con a/r al locatario la decisione di applicare la clausola
- registrare all'Agenzia delle Entrate la chiusura del contratto , allegando copia a/r
- intimare un decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni

cosi si eviterebbe di andare in tribunale evitando costi e tempi per la risoluzione ?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Credo @uva ti avrà indicato la discussione sul tema della clausola di risoluzione.
In sintesi si hanno due casi distinti;
Nei contratti di tipo commerciale la legge non esenta dalla tassazione redditi i canoni non percepiti: la clausola è quindi lo strumento per evitare imposte su introiti non percepiti.
Nei contratti residenziali invece la legge prevede che solo dopo una sentenza di sfratto si possa interrompere La esposizione dei canoni. Per cui la clausola è subordinata alla decisione del giudice
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Si certo . Ma non trovo casi applicati ed esperienze dirette tra noi . Ad esempio cosa avviene se dopo la risoluzione l’inquilino si rivolge al giudice e paga ? Si riprende il vecchio contratto , se ne fa uno nuovo? Puoi rifiutarti di averlo come inquilino ?
 

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