Alternative per un investimento immobiliare

[claudiuccio]

Salve a tutti! Sto cercando qualche valido consigliere che mi possa dire quale potrebbe essere la soluzione migliore o, comunque con i minori possibli inconvenienti, tra queste due possibili ipotesi di investimento immobiliare.
Ipotesi 1) Locare un appartamento nuovo mai abitato a due o tre studenti con un contratto 4+4 a mercato libero, (ovviamente registrato). Può presentare qualche rischio stipulare tale tipo di contratto, (ovviamente registrato), con gli studenti? Io ritengo di no.
Ipotesi 2) Acquistare un appartamento usato già occupato. In questo modo, oltre ad avere un inquilino, da considerare, seppure entro certi limiti, referenziato dal precedente proprietario, usufruirei di una riduzione del prezzo di acquisto. Come ordine di grandezza di quanto potrebbe essere tale riduzione?
A Voi l'ardua sentenza.
Tante grazie e a risentirci.

 

[Adriano Giacomelli]

Ovviamente ogni città e parte di essa ha un suo profilo di remunerazione del capitale immobiliare! Detto ciò, per rimanere sul "teorico" faccio due considerazioni:
A) Affittare a studenti potrebbe essere maggiormente remunerativo, ma al contempo la maggior remunerazione ha il rischio del turnover dei conduttori e la loro potenziale facilità a distruggere parte dell'arredo e dell'immobile.
B) Una unità locata ha dalla sua, evidenziato già da te, la possibilità di conoscere la storia del conduttore, la sua puntualità nel versare il canone.
Detto ciò,una terza possibilità, sarebbe quella di affittare a studenti una casa non nuova e quindi meno cara all'acquisto.
Infine per rispondere alla tua domanda, una casa locata la si può comprare ad un valore del 10-20% inferiore, viceversa se il canone di locazione ha una buona resa, rispetto al capitale d'acquisto, richiesto, potrebbe essere considerato un punto qualificante dell'investimento e quindi non abbassare il prezzo.

 

[claudiuccio]

Ringrazio Giacomelli per la risposta chiara e puntuale nella sua sinteticità. Leggendola mi è venuta in mente un'ulteriore ipotesi e cioè quella di acquistare la nuda proprietà di un immobile, con diritto di usufrutto entro certi limiti prevedibilmente limitato nel tempo. Ovviamente, il minor prezzo di acquisto sarebbe compensato negativamente dall'assenza di rendimento sino al momento del consolidamento. Purtroppo in questa ipotesi l'unica variabile che si può prendere in considerazione senza essere degli indovini è quella della percentuale di riduzione che mediamente subisce il prezzo di acquisto dell'immobile in funzione dell'età dell'usufruttuario. Ancora grazie. Saluti. Luigi

 

[Adriano Giacomelli]

Esistono tabelle ufficiali che ripartisce la quota nuda proprietà e usufrutto in funzione dell'età della persona attualmente proprietaria.

 

[claudiuccio]

Grazie Giacomelli. Anch'io avevo indicato, anche se non esplicitamente, il criterio fiscale, ma volevo cortesemte sapere se vi sono altre valutazioni, che io non conosco, che possono rendere più o meno appetibili tali operazioni. Grazie e saluti. Luigi

 

[Marco Costa]

salve, Giacomelli come sempre e' chiaro e succinto nelle risposte

ma cosa rende meno appetibili gli acquisti della nuda proprieta'? ? ....
oltre all'eta' dell'usufruttuario

direi le spese straoridinarie dell'immobile ...
per una nuda proprieta' personalmente in ditta .... abbiamo dovuto sostenere un'importo non indifferente per la messa a norma dell'ascensore con cambio funi...ma poteva anche essere il rifacimento del tetto in eternit o della facciata
valutare attentamente lo stato dell'immobile

Personalmente sceglierei la 2a ipotesi e cercherei di tirare il prezzo perche' e' occupata ...anche se a te va bene cosi'

saluti Marco

 

[claudiuccio]

Grazie Marco, terrò conto anche della tua risposta per decidere cosa fare. La realtà è che di questi tempi ogni tipo di operazione presenta a fronte di qualche minore vantaggio visibilmenrte riconoscibile vi sono innumerevoli inconvenienti invisibili oppure riconoscibili solo un attimo dopo aver stipulato l'atto di acquisto. Grazie e saluti. Luigi