Amministratore di condominio fa il furbo, fa pagare a inquilini spese della proprietà. Che cosa fare?

[andfan]

Il contratto è libero, nessun accenno particolare alla ripartizione delle spese condominiali se non il riferimento all’art. 9 l. 392/78.
Perché, ripeto, dovrei spendere di più per un mio consulente? Non sono mica io quello che subisce ogni anno il torto, è l'inquilino.
Ho capito che, essendo un servizio aggiuntivo a quelli conferiti dal condominio alla sua nomina, l'amministratore può tranquillamente sbagliare il reparto proprietà/conduttore tanto, al massimo, non gli viene rinnovato l'incarico dal singolo proprietario.
E poi, perché diavolo un proprietario non rinnoverebbe il mandato ad uno che ti avvantaggia in questo modo?
Per me è un ingegnoso modo per fidelizzarti quei proprietari/locatori che così recuperano parte della spesa e sfortunato io che ho un vecchio pensionato che non ha nulla da fare e si controlla minuziosamente tutte le voci dei bilanci.
E se poi gli faccio notare che il riparto è sbagliato e, come ogni volta, mi conferma in pieno le ragioni del mio inquilino perché non ricalcola i preventivi per tutti?
Va ben, ho avuto sfortuna con l'inquilino solerte ma questo amministratore ha trovato un modo ingegnoso per mantenere il suo posto di amministratore fino a quando campa.

 

[uva]

perché non ricalcola i preventivi per tutti?

Forse perché gli altri condòmini/locatori si accordano direttamente con i loro inquilini circa la ripartizione delle spese condominiali.
O forse perché quegli inquilini non controllano, a differenza del tuo che giustamente verifica le varie voci.

Comunque sia, secondo me fareste bene ad organizzarvi meglio.
1) Le spese condominiali devono essere pagate dai condòmini direttamente al Condominio, in base ai preventivi e ai consuntivi approvati dall'assemblea.
2) I condòmini che affittano la propria unità immobiliare si rivalgono sui propri inquilini. I conteggi possono essere fatti dai condòmini/locatori o da un loro consulente (che potrebbe essere l'amministratore, un commercialista, ecc), però gli inquilini rimborsano il loro locatore e non hanno alcun rapporto col Condominio.

Invece da quanto hai scritto mi pare di capire che gli inquilini di quel palazzo ricevono il riparto dall'amministratore e pagano direttamente al Condominio le spese che lui ripartisce a loro debito.
E' una prassi anomala, che sarebbe meglio evitare.

 

[andfan]

Invece da quanto hai scritto mi pare di capire che gli inquilini di quel palazzo ricevono il riparto dell'amministratore e pagano direttamente al Condominio le spese che lui ripartisce a loro debito.
E' una prassi anomala, che sarebbe meglio evitare.

La prassi è questa:

- I bilanci vengono inviati ai proprietari
- I proprietari inviano i bilanci agli inquilini per i conguagli in dare/avere
- Gli inquilini pagano ai proprietari le rate condominiali
- I proprietari saldano i propri debiti direttamente all'amministratore

 

[basty]

A seconda della tipologia contrattuale può cambiare il criterio di ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore.

Vero. E poiché si parla di spese condominiali, se l’amministratore producesse un prospetto sintetico delle spese suddiviso “more solito” in macro capitoli, si troverebbe già raggruppate tra le spese cosiddette di proprietà poche voci classiche: compenso amministratore, assicurazione, redazione 770 e QAC, spese postali e fotocopie, ... e indicati separati gli interventi straordinari rispetto a quelli ordinari.
Includere o escludere dal riparto generale qualcuna di queste voci non richiede alcuna “professionalità” : solo somme o sottrazioni e proporzionare secondo millesimi. Roba da scuola elementare.

Aggiungerei che linquilino ha diritto a visionare I consuntivi e relative voci: quindi tanto vale riceva i prospetti dal soggetto terzo che è , o dovrebbe essere, l’amministratore.
Che poi regoli le sue spettanze col locatore è consequenziale.

 

[uva]

La prassi è questa:

Ok, è corretto.
Ovviamente solo i proprietari sono responsabili dei pagamenti a favore del Condominio alle scadenze previste.
Se un inquilino non rimborsa al suo locatore quanto dovuto per oneri accessori, il locatore/proprietario deve comunque pagare al Condominio tutte le spese approvate dall'assemblea.

 

[uva]

linquilino ha diritto a visionare I consuntivi e relative voci

Secondo me dipende dalla tipologia e dalle clausole del contratto di locazione abitativo.

Se si tratta di un contratto libero 4 + 4 le parti possono concordare per gli oneri accessori una quota forfetaria a carico del conduttore, senza conguaglio e senza obbligo di documentazione.
Alcuni obiettano che ciò vìola l'art. 79, l. 392/1978:
Art. 79. (Patti contrari alla legge)
E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge. .

Però non considerano che
l'art. 14, c. 4 della l. 431/1998 ha disposto l'abrogazione dell'art. 79 l. 392/1978 limitatamente alle locazioni abitative.

Art. 14.
(Disposizioni transitorie e abrogazione di norme).
4. Sono altresí abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

(Ho fatto copia/incolla da un'altra discussione relativa alla presunta nullità di una clausola contrattuale)

 

[basty]

l'inquilino ha diritto a visionare I consuntivi e relative voci:

Secondo me dipende dalla tipologia e dalle clausole del contratto di locazione abitativo.

Non entro nella diatriba se sussista una violazione dell'art. 79.

Credo invece che la tua obiezione alla mia affermazione citi riferimenti non del tutto pertinenti.

Indipendentemente dal contratto stipulato, ritengo valga sempre l'art. 9 non abrogato, della 392/78 relativa agli oneri accessori: al comma 3 si legge:

Il conduttore ha diritto di ottenere la indicazione specifica delle spese .... con la menzione dei criteri di ripartizione. .... ha inoltre diritto a prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate

 

[uva]

l'art. 9 non abrogato

Non abrogato ma derogabile:
l'articolo 9 della legge 392/78 offre un elenco non esaustivo delle spese accessorie della locazione ed è integralmente derogabile da una contraria pattuizione delle parti.
Fonte:
Spese in base agli accordi quando l'affitto è «libero» (ilsole24ore.com)

Infatti nei contratti abitativi liberi 4 + 4 con oneri accessori a carico del conduttore pattuiti forfetariamente, io scrivo:
"In deroga all'art. 9, c. 3 della l. 27/07/1978, n. 392 ed in ottemperanza all'art. n. 13, c. 4 della l. 09/12/1998, n. 431, le spese condominiali verranno addebitate dal locatore in rate fisse forfetarie anticipate di euro.... da pagarsi contestualmente al canone di locazione."

 

[basty]

Infatti nei contratti abitativi liberi 4 + 4 con oneri accessori a carico del conduttore pattuiti forfetariamente, io scrivo:
"In deroga all'art. 9, c. 3 della l. 27/07/1978, n. 392 ed in ottemperanza all'art. n. 13, c. 4 della l. 09/12/1998, n. 431, le spese condominiali verranno addebitate dal locatore in rate fisse forfetarie anticipate di euro.... da pagarsi contestualmente al canone di locazione."

Interessante: ne prendo nota.

MI verrebbe però da chiedere se la derogabilità si intendeva su tutto il contenuto dell'art. 9, o se si dovesse invece considerare mantenere comunque il diritto del conduttore ad essere edotto riguardo alle spese addebitate.

E' scontato che la domanda non si ponga ab origine se il contratto prevede il rimborso a forfait: ma nel caso di rimborso a conguaglio, sarebbe piuttosto assurdo non documentare le richieste a saldo.

ps: corretto "derogabilità" e "considerare"

 

[uva]

se la inderogabilità si intendeva su tutto il contenuto dell'art. 9,

Perché scrivi inderogabilità?
L'art. 9 della legge 392/1978 è derogabile, come scritto nell'articolo del Sole che ho linkato.
Le parti possono accordarsi per derogarlo in tutto o in parte. Io infatti derogo il comma 3, dopo aver spiegato al conduttore che l'importo mensile degli oneri accessori a suo carico è forfetario e senza conguaglio. Preciso inoltre nel contratto che l'importo per consumo acqua viene addebitato a parte, perché dipende dal numero di persone che occupano abitualmente l'unità immobiliare (essendo quello il criterio di ripartizione stabilito dal RdC).

nel caso di rimborso a conguaglio,

In quel caso (tipico dei contratti concordati) non scrivo la clausola che ho citato nel post n. #18. Al conduttore vengono addebitate rate mensili di acconto e il conguaglio viene effettuato annualmente in base ai consuntivi predisposti dall'amministratore del condominio e approvati dall'assemblea.