Approvazione regolamento a maggiornaza con deroga art.1126

[ACTARUS]

O.K., Grazie. Dovrò sentire un legale.

 

[Dimaraz]

Puoi anche esporre qui i particolari e valutiamo se almeno esistono dei presupposti.

 

[ACTARUS]

Grazie Dimaraz per la disponibilità; cerco di essere il più breve possibile.

---L'anno scorso, con una delibera ordinaria ma con 511 millesimi di partecipazione e 20 teste su 45, si é deciso di: - rifare due terrazzi ripartendone le spese, come fatto in precedenza, tra tutti i condomini; - e si è incaricata una commissione per i preventivi e la spesa, da deliberare in seguito.
Non ci sono state opposizioni, quindi tale ripartizione è stata deliberata e, forse, come mi pare deciso anche in Cassazione (non ricordo quando), con l'assenso di tutti i condomini l'articolo 1126 può venire by-passato.
--In una riunione straordinaria, indetta il mese scorso per decidere la spesa, non si è raggiunta la maggioranza e non si è potuto deliberare nulla; ma un condomino si è opposto alla ripartizione tra tutti (pur avendo approvato quanto convenuto nell'assemblea precedente) mettendo a verbale che chiedeva il rispetto chiedendo dell'art. 1126 e del regolamento cond. che ad esso si rifà.
Preciso che all'ordine del giorno c'era solo la decisione della spesa e non altro. Ma l'amministratore ha fatto inserire che era autorizzato a incaricare un tecnico delle misurazioni art. 1126, in quanto solo parte degli appartamenti figura sotto i due terrazzi da rifare. E ha inviato un architetto per la misurazioni per una diversa ripartizione (per colonna) nella prossima assemblea. L'amministratore, in risposta a una mia mail, ha deciso che l'accettazione della ripartizione dell’anno scorso, citata all’inizio, non era vincolante, in quanto parziale. A suo parere, non essendo stata deliberata anche la spesa in dettaglio e l'elenco degli interventi, la delibera scorsa, per la parte concernente la ripartizione, non va ritenuta valida, bensì nulla.


---Ho sempre cercato di appianare le divergenze, a costo di pagare qualcosina di tasca mia, e questa nuovo concetto di ripartizione mi sembra iniquo: io che ho pagato in passato per terrazzi non sovrastanti il mio appartamento, ora devo, con pochi (il terrazzo è al quarto piano) , sobbarcarmi una spesa di ben 9.000 €. Tutto gli altri condomini, e cioè la maggioranza che stavolta non deve pagare nulla, sono solo contenti e felici di approvare il nuovo riparto e le spese (previsto a giorni).

Potrebbe avere un senso anche la particolare conformazione dello stabile? Terrazzi al quarto e, inoltre, al primo piano. Quando si dovrà rifare i terrazzi al primo i 2/3 saranno a carico di soli due negozi.

---Se la delibera dell’anno scorso è nulla, allora lo sono anche le precedenti che suddividevano la spesa tra tutti e pertanto dovrei poter chiedere che vengano rifatti i riparti (di quanto già pagato anni fa) secondo le colonne?.

Mi sembra un pasticcio.

Buona giornata.

 

[Dimaraz]

---L'anno scorso, con una delibera ordinaria ma con 511 millesimi di partecipazione e 20 teste su 45, si é deciso di: - rifare due terrazzi ripartendone le spese, come fatto in precedenza, tra tutti i condomini; - e si è incaricata una commissione per i preventivi e la spesa, da deliberare in seguito

Tale delibera è stata approvata con maggioranza insufficente se i votanti erano 45 e solo 20 i favorevoli.
Era annullabile ma divenuta valida ed efficace se nessuno ha impugnato entro i termini di Legge.

e si è incaricata una commissione per i preventivi e la spesa, da deliberare in seguito.

Quindi si è trattato di una delibera propedeutica all'appalto dei lavori.
Qualsiasi decisione si fosse presa in quel momento sul criterio di riparto poteva benissimo essere sovvertita da delibera successiva.

L'amministratore, in risposta a una mia mail, ha deciso che l'accettazione della ripartizione dell’anno scorso, citata all’inizio, non era vincolante, in quanto parziale. A suo parere, non essendo stata deliberata anche la spesa in dettaglio e l'elenco degli interventi, la delibera scorsa, per la parte concernente la ripartizione, non va ritenuta valida, bensì nulla.

L'Amministratore non è un Giudice e nulla può decidere sula validità delle delibere.
Se il verbale (firmato dal Presidente) dichiara valida una delibera che non lo è l'amministratore è tenuto a seguirla o al massimo rassegna le dimissioni.

Il tuo amministratore comunque erra nel suo giudizio sulla validità della prima delibera: essa non può essere "nulla" ma come detto era "annullabile" (ma ormai scaduti i termini).

questa nuovo concetto di ripartizione mi sembra iniquo: io che ho pagato in passato per terrazzi non sovrastanti il mio appartamento,

Ritengo si possa richiamare l'esistenza di una "consuetudine" protratta nel tempo e per la quale ora sarebbe scorretto cambiare criterio.
Devi valutare se i prossimi lavori (2/3 a carico dei soli negozi) ti rendano vantaggioso subire ora per godere poi...ma in tal caso suggerisco che si proceda prima a fissare il criterio in modo definitivo con un RdC votato all'unanimità e trascritto.

 

[ACTARUS]

Grazie Dimaraz, per la disponibilità ed anche per la chiarezza.
La maggioranza che non paga per i terrazzi ha tutto l'interesse a ritenere valida la ripartizione per colonna e a ritenere che la delibera precedente sia nulla. E così l'amministratore, per motivi intuibili (non voglio farla lunga). Credo dovrò impugnare la nuova delibera, che suppongo avversa agli interessi dei pochi, e rivolgermi ad un avvocato. A meno che non manchi il numero legale.
Buona domenica.

 

[ACTARUS]

Scusa, ancora una cosa; rileggendo bene quanto hai scritto:

Quindi si è trattato di una delibera propedeutica all'appalto dei lavori.
Qualsiasi decisione si fosse presa in quel momento sul criterio di riparto poteva benissimo essere sovvertita da delibera successiva.

Questo vuol dire che con una nuova delibera possono sovvertire il criterio di riparto? O ho capito male?

Poi c'é anche il probema dell'art. 1126 ritengono non modificabile. E il regolamento condominiale fa riferimento questo articolo.

P.S. In quanto ai negozi non ne faccio una questione di soldi, ma di equità. Abbiamo diviso le spese dei terrazzi precedenti tra tutti, ed ora costringere a pagare solo noi lo trovo indecente.

 

[Dimaraz]

Hai capito bene. Una nuova delibera può cancellare gli effetti di una precedente.

 

[ACTARUS]

O.K., mi fermo qui, grazie.