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efisio12

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
ho dato in affitto un fabbricato in centro storico dove c'è un laboratorio (panificio) con annesso locale di vendita. I due locali sono comunicanti e per accedere al laboratorio si deve obbligatoriamente passare per il punto vendita (il laboratorio non ha accesso alla strada). I due locali (compreso un cortiletto che li mette in comunicazione) sono accatastati con un unico numero con categoria C3.
Vorrei cambiare categoria da C3 a C1, (perchè il C1 rientra con la cedolare secca).
Vorrei sapere se posso cambiare di categoria tutto il fabbricato o solo il locale vendita, in caso dovessi conservare le due categorie come mi dovrei comportare con l'affitto? è possibile fare la cedolare secca per tutto il locale o devo fare due contratti, uno con la cedolare secca e uno con il regime libero?
So che la situazione è complicata, ma le leggi italiane purtroppo lo sono.
Cattura planimetria.JPGCattura planimetria.JPG
 

Territorioitalia

Membro Junior
Proprietario Casa
Ciao, per quanto riguarda il cambio del categoria è possibile ma riguarderà l'unità immobiliare (quindi il sub in questione) e non solo una porzione. La pratica catastale potrà essere presentata solo dopo quella edilizia, ovviamente dovrai essere seguito da un professionista. A presto
 

quanikmimetto

Membro Attivo
Professionista
Riguardo al contratto con cedolare secca non può essere cambiato in corsa, cioè tra lo stesso conduttore e locatore con un contratto giá in essere il legislatore ha previsto che non si può cambiare il regime normale con la tassazione agevolata.
 
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domenico10

Membro Junior
Professionista
il cambio di destinazione d'uso, è necessario sopratutto quando si parla di attivita produttive, e va prima ottenuto il titolo edilizio-amministrativo con scia, pdc, o quello che le norme comunali prevedono. finiti i lavori( se sono previsti) ed entro un mese dalla ultimazione si deve presentare alla agenzia del territorio la variazione catastale, nella fattispecie da c/3 ( artigianale) a c/1(commerciale). naturalmente la superficie è quella fisica strettamente necessaria allo svolgimento della attivita intesa come c/3 che in toto si trasforma in c/1( ma qui non mi voglio inoltrare piu di tanto), in caso contrario, bisognera stralciare una porzione e quindi frazionamenti, ovvero accorpare ad altra unita. ma qui non vi voglio complicare le cose. salve.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Intanto ricorda che la rendita catastale di un C2 o C3 è inferiore all'equivalente C1.
Nel tuo caso trovo strano che sia stato concesso un punto vendita in un C3 (ma forse essendo artigianato, sta bene lo stesso)
Premesso ciò, non sono un tecnico, ma posso raccontarti il mio caso come esempio.

Avevo un C2 di circa 230-240 mq: il promissario conduttore doveva aprire una attività di vendita auto usate: gli necessitava quindi un locale C!. Si è incaricato quindi, col consenso del proprietario, a fare la pratica di cambio d'uso e variazione catastale.

La soluzione adottata è stata piuttosto ... efficace e vantaggiosa.
E stato indicato che circa la metà della superficie era adibita a magazzino, e solo la restante metà a negozio. (Non esiste comunque alcuna divisione fisica stabile).
Il risultato è un unico sub cat. C1, la cui sup. totale è convenzionalmente calcolata sulla base della parte di negozio + una quota percentuale della parte magazzino.
La rendita risultante è diventata addirittura inferiore alla precedente C2.
 

domenico10

Membro Junior
Professionista
Intanto ricorda che la rendita catastale di un C2 o C3 è inferiore all'equivalente C1.
Nel tuo caso trovo strano che sia stato concesso un punto vendita in un C3 (ma forse essendo artigianato, sta bene lo stesso)
Premesso ciò, non sono un tecnico, ma posso raccontarti il mio caso come esempio.

Avevo un C2 di circa 230-240 mq: il promissario conduttore doveva aprire una attività di vendita auto usate: gli necessitava quindi un locale C!. Si è incaricato quindi, col consenso del proprietario, a fare la pratica di cambio d'uso e variazione catastale.

La soluzione adottata è stata piuttosto ... efficace e vantaggiosa.
E stato indicato che circa la metà della superficie era adibita a magazzino, e solo la restante metà a negozio. (Non esiste comunque alcuna divisione fisica stabile).
Il risultato è un unico sub cat. C1, la cui sup. totale è convenzionalmente calcolata sulla base della parte di negozio + una quota percentuale della parte magazzino.
La rendita risultante è diventata addirittura inferiore alla precedente C2.
quindi se non ho capito male, sommando le due nuove rendite (c1+c2) si è ottenuta una rendita minore del vecchio c2? se cosi è, siamo alla magia, pura magia.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
se non ho capito male, sommando le due nuove rendite (c1+c2)
Parzialmente non corretto: il risultato è stato un unico C1: però la superficie attribuita ha assunto un valore che chiamo "convenzionale", perchè è quello dell'area assegnata a negozio + una percentuale della restante area, che essendo dichiarata magazzino contribuisce all'area totale del negozio solo in una percentuale. Poiche la rendita è calcolata come prodotto della tariffa €/mq per la superficie, il risultato che ne è scaturito è stata una rendita inferiore a quando il tutto era in Cat. C2..

Nel mio caso in effetti circa metà è stato attribuito al negozio, metà a magazzino e la cosa è stata accettata.

Nel tuo caso è invece evidente che l'area commerciale a negozio è minima rispetto al restante retro laboratorio; non so quindi se si possa fare una pratica simile alla mia.
 

domenico10

Membro Junior
Professionista
Parzialmente non corretto: il risultato è stato un unico C1: però la superficie attribuita ha assunto un valore che chiamo "convenzionale", perchè è quello dell'area assegnata a negozio + una percentuale della restante area, che essendo dichiarata magazzino contribuisce all'area totale del negozio solo in una percentuale. Poiche la rendita è calcolata come prodotto della tariffa €/mq per la superficie, il risultato che ne è scaturito è stata una rendita inferiore a quando il tutto era in Cat. C2..

Nel mio caso in effetti circa metà è stato attribuito al negozio, metà a magazzino e la cosa è stata accettata.

Nel tuo caso è invece evidente che l'area commerciale a negozio è minima rispetto al restante retro laboratorio; non so quindi se si possa fare una pratica simile alla mia.
allora siamo di fronte ad unica unita, ove la superficie di vendita propriamente detta, è ridotta all'osso, per esempio non piu del 30 %, il resto come retrobottega, allora forse il "miracolo" è fattibile, pero non sarei cosi sicuro di come è stata calcolata l'area di vendita e l'area del retronegozio ai fini del calcolo della cosidetta superficie commerciale, DPR 138/98 che pone evidentemente, dei coefficenti di conguaglio ad hoc, quando si tratta di negozi.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
il C1 rientra con la cedolare secca).
Il C/1 rientra con la cedolare secca solo a determinate condizioni, fra le quali:

1) Il contratto di locazione deve essere stipulato o rinnovato nel corrente anno 2019.

2) Possono usufruire della cedolare solo i contratti tra soggetti che il 15 ottobre 2018 non avevano già in essere un contratto per lo stesso immobile, poi interrotto in anticipo.

Condizioni che mi pare nel tuo caso non vengano soddisfatte: forse non riusciresti a fare il cambio categoria catastale e stipulare il nuovo contratto entro il 31 dicembre.
Inoltre non è chiaro se alla data del 15/10/2018 la locazione era in corso con lo stesso inquilino al quale vorresti intestare il nuovo contratto in cedolare (dopo aver risolto anticipatamente il contratto in essere).

Per ora la Legge di Bilancio 2020 non prevede che la norma venga estesa al prossimo anno. Per cui sarebbe opportuno aspettarne l'approvazione definitiva prima di prendere delle decisioni.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
La soluzione più conveniente è quella di dichiarare tutto in categoria D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Il vantaggio maggiore è che si paga il 50% dell'IMU. Inoltre la soluzione adottata non è regolare urbanisticamente perché dovrebbero essere due unità con diversa destinazione.
Meditate gente, meditate!
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
dichiarare tutto in categoria D/8
Può essere una buona idea, se consente un risparmio nel pagamento dell'IMU.

Occorre essere certi che dal punto di vista urbanistico e igienico-sanitario sia possibile destinare una porzione dell'immobile cat. D/8 alla vendita al pubblico di prodotti alimentari.
@efisio12 ha scritto che in quei locali vi sono un panificio e anche un punto vendita dei prodotti.
 

efisio12

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Il C/1 rientra con la cedolare secca solo a determinate condizioni, fra le quali:

1) Il contratto di locazione deve essere stipulato o rinnovato nel corrente anno 2019.

2) Possono usufruire della cedolare solo i contratti tra soggetti che il 15 ottobre 2018 non avevano già in essere un contratto per lo stesso immobile, poi interrotto in anticipo.

Condizioni che mi pare nel tuo caso non vengano soddisfatte: forse non riusciresti a fare il cambio categoria catastale e stipulare il nuovo contratto entro il 31 dicembre.
Inoltre non è chiaro se alla data del 15/10/2018 la locazione era in corso con lo stesso inquilino al quale vorresti intestare il nuovo contratto in cedolare (dopo aver risolto anticipatamente il contratto in essere).

Per ora la Legge di Bilancio 2020 non prevede che la norma venga estesa al prossimo anno. Per cui sarebbe opportuno aspettarne l'approvazione definitiva prima di prendere delle decisioni.
Grazie delle precisazioni, hai ragione e vedo che sei bene informato.
Ci sono però alcuni argomenti, che potrebbero determinare un nuovo contratto, per esempio lo stesso cambiamento di categoria catastale potrebbe essere un motivo,
oppure il fatto che il locale è cointestato e il nuovo contratto escluderebbe alcuni cointestatari, o l'aggiornamento consensuale del canone.
Secondo te potrebbero essere argomenti validi?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
il nuovo contratto escluderebbe alcuni cointestatari,
Potrebbe essere una situazione paragonabile al caso di nuovo contratto stipulato con "parti correlate".
Se capisco bene, vorresti stipulare un nuovo contratto con uno degli attuali inquilini + altri soggetti.

Da quanto ne so, è una situazione non ben definita dalla normativa attuale.

Copio e incollo un parere in merito:

Nulla viene detto sulla possibilità di risolvere il contratto e rifarlo per lo stesso immobile con un’altra parte più o meno “correlata” al contraente originario. Si pensi al caso in cui il nuovo affitto venga intestato al coniuge del primo locatario o a una società partecipata dall’inquilino. In questi casi, l’abuso del diritto potrebbe essere un rischio concreto, a meno che non vi siano ragioni extrafiscali.

tratto da questo articolo del Sole:
 

efisio12

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Potrebbe essere una situazione paragonabile al caso di nuovo contratto stipulato con "parti correlate".
Se capisco bene, vorresti stipulare un nuovo contratto con uno degli attuali inquilini + altri soggetti.

Da quanto ne so, è una situazione non ben definita dalla normativa attuale.

Copio e incollo un parere in merito:

Nulla viene detto sulla possibilità di risolvere il contratto e rifarlo per lo stesso immobile con un’altra parte più o meno “correlata” al contraente originario. Si pensi al caso in cui il nuovo affitto venga intestato al coniuge del primo locatario o a una società partecipata dall’inquilino. In questi casi, l’abuso del diritto potrebbe essere un rischio concreto, a meno che non vi siano ragioni extrafiscali.

tratto da questo articolo del Sole:
ACCI... Non si finisce mai di imparare, a me avevano detto che cambiando i locatori (in questo caso essendo il locale cointestato, sarebbe cambiato il nominativo del locatore) e cambiando anche il canone, che nel nostro caso dovrà cambiare pure esso.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
a me avevano detto che cambiando i locatori
Premesso che il locatore è il proprietario che concede in locazione l'immobile e il conduttore/locatario è l'inquilino, mi pare che la tua situazione sia la seguente.

Ora il contratto di locazione è cointestato a più soggetti (persone fisiche o società?), chiamiamoli A, B e C.

Il futuro contratto sarà cointestato ad almeno uno degli attuali inquilini, visto che hai scritto
il nuovo contratto escluderebbe alcuni cointestatari,
ipotizzo che i nuovi cointestatari siano B, X e Y.
Se la situazione fosse questa, è evidente che non sono cambiati tutti i vecchi intestatari del contratto.
E rimane da capire se i nuovi cointestatari X e Y sono "parti correlate" di A e C.

Secondo me sarebbe una situazione al limite dell'irregolarità, come scritto nell'articolo del Sole che ho linkato.
 

efisio12

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Premesso che il locatore è il proprietario che concede in locazione l'immobile e il conduttore/locatario è l'inquilino, mi pare che la tua situazione sia la seguente.

Ora il contratto di locazione è cointestato a più soggetti (persone fisiche o società?), chiamiamoli A, B e C.

Il futuro contratto sarà cointestato ad almeno uno degli attuali inquilini, visto che hai scritto

ipotizzo che i nuovi cointestatari siano B, X e Y.
Se la situazione fosse questa, è evidente che non sono cambiati tutti i vecchi intestatari del contratto.
E rimane da capire se i nuovi cointestatari X e Y sono "parti correlate" di A e C.

Secondo me sarebbe una situazione al limite dell'irregolarità, come scritto nell'articolo del Sole che ho linkato.
sicuramente dovrò informarmi all'agenzia delle entrate o da un bravo fiscalista o aspettare la nuova finanziaria.!! Vedo le cose sempre più complicate.
Per riassumere: A,B,C sono i vecchi cointestatari (comproprietari) e locatori, Y è il conduttore,
il nuovo locatario sarà solo A, il conduttore continuerà ad essere Y; lo so, siamo al limite della regolarità, ma è al limite anche la possibilità di pagamento di tasse, siamo in piccoli comuni e i canoni sono molto bassi, siamo al limite che quasi conviene regalare gli immobili o darli alla simbolica cifra di un euro, come già tanti hanno fatto.... Purtroppo solo stando ai limiti, (ma comunque dentro la legalità) si riesce a non fare la fame pur risultando ricchi proprietari di immobili...
Grazie di tutti i consigli
 

efisio12

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Quella situazione, non una porzione, potrebbe tranquillamente ricadere in quella categoria.
non ho ben capito se intendi dire che tutto lo stabile, quindi anche il negozio, potrebbe rientrare in D8, o bisognerebbe fare due sub, uno in D8 (laboratorio) e uno in c3 (negozio)
 

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