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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
A,B,C sono i vecchi cointestatari (comproprietari) e locatori, Y è il conduttore,
il nuovo locatario sarà solo A, il conduttore continuerà ad essere Y;
Spiega meglio, perché è poco chiaro; magari usando i termini "proprietari" e "inquilini" per non fare confusione.

Io capisco la situazione seguente:

Proprietari = locatori = A, B, C
questo sia nel contratto attuale sia in quello ipotetico futuro?

Inquilino= Conduttore = locatario del contratto attuale = solo Y

Inquilini = Conduttori = locatari del futuro contratto = A insieme a Y?
Lo chiedo perché hai scritto
il nuovo locatario sarà solo A, il conduttore continuerà ad essere Y;
Forse A vende la sua quota di comproprietà a B e C, e diventa inquilino=locatario insieme a Y?
 

efisio12

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Spiega meglio, perché è poco chiaro; magari usando i termini "proprietari" e "inquilini" per non fare confusione.

Io capisco la situazione seguente:

Proprietari = locatori = A, B, C
questo sia nel contratto attuale sia in quello ipotetico futuro?

Inquilino= Conduttore = locatario del contratto attuale = solo Y

Inquilini = Conduttori = locatari del futuro contratto = A insieme a Y?
Lo chiedo perché hai scritto

Forse A vende la sua quota di comproprietà a B e C, e diventa inquilino=locatario insieme a Y?
OK vediamo di riassumere: il locale è in comproprietà (A,B,C) attualmente è locato da tutti i comproprietari. L'inquilino è Y. In futuro dovrebbe essere locato da un solo proprietario (A) e l'inquilino resterebbe sempre Y, con una variazione del canone.
Il locale resta sempre in comproprietà di A, B, C, ma il contratto di affitto sarebbe stipulato solo da A, che si assume onori e oneri.
Mi è stato detto da un fiscalista che tutto ciò è legale, ovviamente vorrei informarmi meglio eventualmente anche consultando l'agenzia delle entrate.
Grazie dell'interesse mostrato
 
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Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
tutto ciò è legale,
Grazie del chiarimento.
Sì, certo, è legale.

Però per quanto riguarda la possibilità di risolvere il contratto in essere e stipularne uno nuovo in cedolare secca, direi che non vi sono i presupposti.

Per il seguente motivo.

A (comproprietario) e Y (inquilino) sono rispettivamente locatore insieme a B e C, e unico conduttore in forza di un contratto già in essere alla data di riferimento 15/10/2018.

Un nuovo ipotetico futuro contratto, stipulato entro il corrente anno se la norma non verrà prorogata per il 2020, coinvolgerebbe sempre gli stessi soggetti: A (comproprietario) unico locatore e Y (inquilino) unico conduttore.

Questa situazione è motivo sufficiente per escludere l'opzione della cedolare.
 

efisio12

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie del chiarimento.
Sì, certo, è legale.

Però per quanto riguarda la possibilità di risolvere il contratto in essere e stipularne uno nuovo in cedolare secca, direi che non vi sono i presupposti.
Per il seguente motivo.
A (comproprietario) e Y (inquilino) sono rispettivamente locatore insieme a B e C, e unico conduttore in forza di un contratto già in essere alla data di riferimento 15/10/2018.

Un nuovo ipotetico futuro contratto, stipulato entro il corrente anno se la norma non verrà prorogata per il 2020, coinvolgerebbe sempre gli stessi soggetti: A (comproprietario) unico locatore e Y (inquilino) unico conduttore.

Questa situazione è motivo sufficiente per escludere l'opzione della cedolare.
Leggendo gli sviluppi della discussione mi pare che sia così, speciemente leggendo l'articolo del sole 24 ore citato
a me avevano detto che se qualcuno degli attori cambia (uno o più inquilini, o uno o più proprietari) allora il vecchio contratto va obbligatoriamente sostituito e se ne deve fare uno nuovo che avrà tutti i diritti di quelli stipulati nel 2019
 

domenico10

Membro Ordinario
Professionista
ho dato in affitto un fabbricato in centro storico dove c'è un laboratorio (panificio) con annesso locale di vendita. I due locali sono comunicanti e per accedere al laboratorio si deve obbligatoriamente passare per il punto vendita (il laboratorio non ha accesso alla strada). I due locali (compreso un cortiletto che li mette in comunicazione) sono accatastati con un unico numero con categoria C3.
Vorrei cambiare categoria da C3 a C1, (perchè il C1 rientra con la cedolare secca).
Vorrei sapere se posso cambiare di categoria tutto il fabbricato o solo il locale vendita, in caso dovessi conservare le due categorie come mi dovrei comportare con l'affitto? è possibile fare la cedolare secca per tutto il locale o devo fare due contratti, uno con la cedolare secca e uno con il regime libero?
So che la situazione è complicata, ma le leggi italiane purtroppo lo sono.
Vedi l'allegato 5687Vedi l'allegato 5687
il panificio ( sola produzione) rientra tra la generica definizione di "Opificio". trattasi di tutte le unita immobiliari predisposte per una specifica attivita produttiva, e che non possono essere modificate senza un una sostanziale modifica strutturale, impiantistica ed edilizia che ne modifichino profondamente la destinazione d'uso. ergo, se trattasi di unita esclusivamente destinata alla produzione e non alla vendita, è e rimane C/3. va da se che in un eventuale contratto di affitto commerciale che vede il punto vendita ( negozio C/1) nel contesto della cedolare secca, non potra essere disgiunto dall'opificio, a meno della esecuzione di opere di frazionamento e accesso autonomo di quest'ultimo, con tutte le documentazioni edilizie, camera di commercio, impiantistiche, strutturali, catastali ecc ecc in ordine.
 

domenico10

Membro Ordinario
Professionista
non ho ben capito se intendi dire che tutto lo stabile, quindi anche il negozio, potrebbe rientrare in D8, o bisognerebbe fare due sub, uno in D8 (laboratorio) e uno in c3 (negozio)
i D8 non c'entrano nulla con il panificio, trattasi di grandi aree anche scoperte destinate ad attivita commerciali, il c/3 è una unita a destinazione prevalentemente se non esclusivamente artigianale solo produttiva, di modeste dimensioni, il cosidetto "negozio" è categ C/1, trattasi di attivita commerciale sempre intesa di modeste dimensioni.
 

efisio12

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
il panificio ( sola produzione) rientra tra la generica definizione di "Opificio". trattasi di tutte le unita immobiliari predisposte per una specifica attivita produttiva, e che non possono essere modificate senza un una sostanziale modifica strutturale, impiantistica ed edilizia che ne modifichino profondamente la destinazione d'uso. ergo, se trattasi di unita esclusivamente destinata alla produzione e non alla vendita, è e rimane C/3. va da se che in un eventuale contratto di affitto commerciale che vede il punto vendita ( negozio C/1) nel contesto della cedolare secca, non potra essere disgiunto dall'opificio, a meno della esecuzione di opere di frazionamento e accesso autonomo di quest'ultimo, con tutte le documentazioni edilizie, camera di commercio, impiantistiche, strutturali, catastali ecc ecc in ordine.
Hai ragione, questo dimostra quanto siano farraginose le norme: io dovrei stipulare due contratti d'affitto, uno per il laboratorio e uno per il punto vendita, che precedentemente dovrà essere accatastato in C1 applicare la cedolare secca al C1 e la locazione "normale" per il laboratorio, però il laboratorio non può essere separato dal negozio perchè non è dotato di ingresso autonomo,
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
i D8 non c'entrano nulla con il panificio, trattasi di grandi aree anche scoperte destinate ad attivita commerciali, il c/3 è una unita a destinazione prevalentemente se non esclusivamente artigianale solo produttiva, di modeste dimensioni, il cosidetto "negozio" è categ C/1, trattasi di attivita commerciale sempre intesa di modeste dimensioni.
Dove sta scritto che i D/8 devono avere grandi aree anche scoperte...?
Ogni unità immobiliare deve essere completamente autonoma. Pertanto non è frazionabile con destinazioni differenti se non sono autonome.
 

domenico10

Membro Ordinario
Professionista
Dove sta scritto che i D/8 devono avere grandi aree anche scoperte...?
Ogni unità immobiliare deve essere completamente autonoma. Pertanto non è frazionabile con destinazioni differenti se non sono autonome.
categoria catastale D8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

Sono compresi in essi: le aree per deposito di rottami o inerti, ecc. qualora la loro destinazione sia di semplice stoccaggio; capannoni industriali utilizzati per la conservazione dei surgelati; macelli; campeggi; fabbricati destinati a grande distribuzione, specialmente nei casi di grossi complessi e con rilevanti caratteristiche prettamente commerciali (grandi magazzini supermercati, ipermercati ed autogrill autostradali); autosilos privi di impianti di sollevamento ed i parcheggi “a raso” di tipo pubblico; i posti barca nei porti turistici costituiti da ben delimitati specchi d’acqua sui quali vengono esercitati diritti reali – ancorché in regime di concessione demaniale – e caratterizzati dalla presenza di servizi, quali l’approdo, anche se del tipo galleggiante, l’allaccio per la fornitura d’acqua, luce, telefono, oltre ad eventuali locali di uso esclusivo
cosi ci rinfreschiamo la memoria.
 

domenico10

Membro Ordinario
Professionista
Hai ragione, questo dimostra quanto siano farraginose le norme: io dovrei stipulare due contratti d'affitto, uno per il laboratorio e uno per il punto vendita, che precedentemente dovrà essere accatastato in C1 applicare la cedolare secca al C1 e la locazione "normale" per il laboratorio, però il laboratorio non può essere separato dal negozio perchè non è dotato di ingresso autonomo,
scusami efisio, prima si era per caso parlato della esistenza di unica unità immobiliare con sostanzialmente una doppia natura? commerciale e artigianale, correggimi se sbaglio.
 

domenico10

Membro Ordinario
Professionista
Forse ti è sfuggito, ma vuol dire che possono anche essere ecc. ecc.
rileggitela bene la mia prima definizione " ........grandi aree anche scoperte...... ecc" va be che sei un ctu, quindi un luminare in materia, ma qualche volta, la frettolosita e la distrazione possono anche sfuggire ai geni figurarsi ai ctu.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Eppure la mia risposta è stata una conseguenza della tua affermazione. Prova a rileggerla. Altrimenti, lascia perdere, il mio consiglio l'ho dato.
 

efisio12

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
scusami efisio, prima si era per caso parlato della esistenza di unica unità immobiliare con sostanzialmente una doppia natura? commerciale e artigianale, correggimi se sbaglio.
no, non sbagli, è una unica unità immobiliare, con un solo ingresso, (il negozio) dal quale si accede poi al panificio, tramite un cortiletto interno che separa i due locali. Non è possibile rendere autonomo il panificio-laboratorio. Dovendo rispettare tutte le norme (fiscali-catastali-comunali-) non sarebbe possibile non solo separare i due locali, ma non si potrebbe neanche tenere l'attività... Leggi italiane del cavolo.....
 

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