Canone di locazione concordato a cifra bassa

[Gimmiboy]

Salve a tutti
ho un immobile che prima del COVID affittavo a 900/mese + condominio, e che per gli accordi territoriali del comune potrei locare ad oltre 1000. L'inquilino è andato via, lo vorrebbe mia nipote, per un periodo transitorio, magari un anno, due, pagando un canone però ridotto, viste le sue ridotte entrate, anche causa COVID e diciamo anche perchè è mia nipote.
Posso locarlo ad un canone che so, 400 o 500 euro, registrando un contratto (3+2 per risparmiare su CS e IMU) a queste cifre, qualcuno dell'Agenzia delle Entrate mi potrebbe dire qualcosa ? O sono libero di fare come voglio ?

Grazie

 

[Nemesis]

lo vorrebbe mia nipote, per un periodo transitorio

In tal caso, bisogna rispettare tutti i requisiti. In primis, il contratto dovrà contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.

Posso locarlo ad un canone che so, 400 o 500 euro, registrando un contratto (3+2 per risparmiare su CS e IMU) a queste cifre

Sì, se l'importo del canone è collocato tra il valore minimo e massimo della fascia di oscillazione della zona interessata.

 

[giuseppe fattori]

A mio avviso il canone può essere di qualsiasi cifra ( una volta c'era la moltiplicazione della rendita per una aliquota ma credo fosse legata all'equo canone e non c'è più) . Poi se fai un contratto 3+2 non è transitorio , è un normale contratto agevolato . se poi tua nipote vuole andarsene dopo un anno non fai altro che comunicare con mod. RLI la risoluzione contrattuale.

 

[uva]

il canone può essere di qualsiasi cifra

Se il locatore intende stipulare un contratto concordato 3 + 2, il canone deve essere calcolato con riferimento ai parametri dell'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.
Gli Accordi in genere prevedono una fascia di oscillazione minima e massima, come ha scritto @Nemesis .

Per avere diritto alle agevolazioni fiscali come giustamente desidera @Gimmiboy

per risparmiare su CS e IMU

il contratto concordato deve essere asseverato da almeno una delle Organizzazioni Sindacali che hanno sottoscritto l'Accordo Territoriale. Se il canone non rispetta i parametri, ad esempio perché è inferiore al minimo, penso che l'asseverazione venga negata.

 

[uva]

se fai un contratto 3+2 non è transitorio , è un normale contratto agevolato . se poi tua nipote vuole andarsene

Su questo concordo.
Il contratto 3 + 2 non impedisce al conduttore (in questo caso la nipote) di presentare disdetta anticipata e lasciare l'immobile.
Lo zio/locatore può accettare la disdetta, anche esonerando la nipote dal preavviso e dalle motivazioni.

 

[basty]

In tal caso, bisogna rispettare tutti i requisiti. In primis, il contratto dovrà contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.

Se sussiste l’obbligo della vidimazione della conformità, non credo ci sia scampo ed hai due volte ragione.
Ma mi chiedo: chi altrimenti contesterebbe la irregolarità del contratto ?

Sì, se l'importo del canone è collocato tra il valore minimo e massimo della fascia di oscillazione della zona interessata.

Dubito che si sia in tale situazione, altrimenti la domanda non la poneva, credo. Anche qui però, che potrebbe obiettare?

 

[giuseppe fattori]

Ribadisco che , leggendo gli accordi territoriali, non esiste una cifra minima di canone da applicare . Le fasce sono riferite alle diverse zone comunali che presentano più o meno pregio , ma il canone che stabiliscono è sempre il massimo oltre il quale non è applicabile l'accordo tra sindacati inquilini e proprietà.

 

[Nemesis]

Ribadisco che , leggendo gli accordi territoriali, non esiste una cifra minima di canone da applicare

 

[uva]

non esiste una cifra minima di canone da applicare .

Premesso che negli Accordi Territoriali esistono le fasce di oscillazione da un minimo ad un massimo, secondo me bisogna distinguere l'aspetto civilistico da quello fiscale.

Dal punto di vista civilistico è possibile, e forse probabile, che le parti possano stabilire un canone di locazione inferiore a quello minimo che scaturisce dai conteggi effettuati applicando i parametri dell'Accordo Territoriale.
Perché l'art. 13 della l. 431/1998 stabilisce che
Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie.
Per cui io capisco che un canone inferiore sia legittimo.

Dal punto di vista fiscale per avere diritto alle agevolazioni (cedolare secca e IMU ridotta) il contratto concordato deve essere asseverato, come ho scritto nel post n. #4.
Esprimo il mio dubbio circa la mancanza di asseverazione nel caso in cui il canone sia inferiore rispetto a quello minimo calcolato applicando i parametri dell'Accordo Territoriale.

Se il canone non rispetta i parametri, ad esempio perché è inferiore al minimo, penso che l'asseverazione venga negata.

 

[Clematide]

Si ritiene che concordare un canone d’affitto inferiore al minimo previsto dall’accordo locale sia pienamente legittimo rientrando nell’autonomia delle parti contraenti. Il fine degli accordi locali per la determinazione dei canoni concordati è quello di evitare canoni maggiori di quelli concordati, non quello di vietarne di inferiori ai minimi sindacalmente stabiliti.

Il nuovo DM 16 gennaio 2017, analogamente al precedente DM 30 dicembre 2002, al quarto comma dell’art.1, si limita a prevedere che “nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti, assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni, tengono conto anche dei seguenti elementi (…)”.

Se tale materia era resa disponibile alle parti su alcuni “vecchi” accordi fino ad una determinata percentuale, non si vede la ragione per cui ora sia vietato alle stesse pattuire un canone concordato che scenda sotto il valore minimo.

E infatti già alcuni accordi prevedono tale possibilità, in alcuni casi imponendo, però, sempre dei limiti al ribasso (ad es. Reggio Emilia).

Quanto all’intervento da parte delle organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini (non necessariamente firmatarie dell’accordo) in caso di uscita dai valori minimi, si ritiene, come in passato (sebbene in alcuni Comuni non venisse richiesta), debba essere prestata assistenza, ma senza l’acquisizione dell’attestato di rispondenza del contenuto economico del contratto all’accordo locale (che richiede un'organizzazione firmataria dell'accordo).