Casa in affitto e concordato uso gratuito

[Michele84]

Salve a tutti,sono nuovo e spero di non sbagliare sezione,espongo il problema.
Sono proprietario di un immobile in affitto,per contratto registrato l'immobile è per intero affittato ad un mio buonissimo amico,ma avendo questo immobile una parte con un entrata separata con due stanzette con bagno vorrei darla in comodato d'uso gratuito ad un altro mio amico che sta attraversando un periodo non semplice,ovviamente con il consenso dell' attuale coinquilino.
È possibile o essendo già l'appartamento registrato per intero non posso fare un contratto per comodato d'uso gratuito?

La casa ha due entrate separate entrambe con numero civico diverso ma risulta tutta un unico immobile,potrei avere problemi con l'agenzia delle entrate?

 

[uva]

Se è accatastata come un'unica unità immobiliare, puoi fare contratti parziali (di locazione e di comodato) per porzioni distinte di quella casa.

Avresti dovuto stipulare un contratto di locazione parziale col tuo amico A, allegando planimetria dell'immobile con evidenziate le parti date in locazione.

Poi stipulare un contratto di comodato con l'amico B, allegando planimetria con evidenziate le restanti parti (ingresso, stanzette e bagno).
Pare che in questa porzione di casa manchi la cucina. In tal caso è opportuno specificare se è in uso comune tra A e B.

Se nel contratto di locazione non sono vietati sublocazione e comodato, il tuo conduttore A può concedere in comodato a B parte dell'immobile.

 

[Michele84]

Ciao,intanto grazie mille per la risposta,no c'è anche la cucina,diciamo che non manca nulla ma in spazio ristretto.
Il contratto con l'amico A ( affittuario attuale) non prevede il subaffitto o comodato, leggendolo è specificatamente vietato (purtroppo è un contratto vecchio di 6 anni che si rinnova automaticamente e non avrei mai pensato che un giorno mi potesse servire questo tipo di soluzione)

È possibile modificare il contratto attuale amico A o devo chiuderlo e rifarlo inserendo invece dell' intera casa solo una porzione e poi fare la locazione gratuita ad amico B
Io da parte mia lo vorrei aiutare,causa covid si trova in una situazione delicata ma non vorrei avere problemi in futuro se gli faccio il comodato d'uso lasciando invariato il contratto esistente con Amico A
Grazie ancora

 

[uva]

È possibile modificare il contratto attuale amico A o devo chiuderlo e rifarlo

E' possibile modificare alcune clausole di un contratto di locazione, registrando successivamente una scrittura sottoscritta dalle parti.
Però in questo caso non si tratta di modificare qualche clausola, tipo quella che regola il recesso del conduttore o la ripartizione delle spese.
Si vuole modificare proprio l'oggetto del contratto: non viene concessa in locazione l'intera unità immobiliare ma solo una parte di essa.

Per questi motivi io come locatore preferirei risolvere anticipatamente il contratto in essere e stipularne uno nuovo per la locazione parziale, come ho scritto nel post n. #2, a condizione che si raggiunga un accordo col conduttore (suppongo riducendogli il canone).
Sentiamo altri pareri qui sul Forum, e soprattutto ti consiglierei di informarti presso l'Ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate dove avevi registrato il contratto.

 

[uva]

un entrata separata

c'è anche la cucina

con numero civico diverso

E' strano che quella casa risulti un'unità immobiliare unica.
Non prendi in considerazione la possibilità di "dividerla" regolarmente dal punto di vista urbanistico e catastale?

 

[Michele84]

E' strano che quella casa risulti un'unità immobiliare unica.
Non prendi in considerazione la possibilità di "dividerla" regolarmente dal punto di vista urbanistico e catastale?

Si si ci ho già pensato ed in futuro opteró per questa soluzione in futuro,domani mattina provo ad informarmi all agenzia se riesco a passarci,grazie per le risposte, gentilissimo.

 

[uva]

provo ad informarmi all agenzia se riesco a passarci

Se riesci ad avere una risposta dall'Agenzia delle Entrate cortesemente riportala qui.
Può essere utile ad altri proprietari.

 

[Gianco]

Essendo un'unica unità immobiliare, se la volessi dividere devi presentare all'ufficio tecnico comunale il progetto di frazionamento ed una volta realizzata la parete divisoria, dovrai presentare al catasto la variazione con le due nuove planimetrie. Dovrai comunque pensare di separare gli impianti idrico, elettrico e se necessario anche telefonico. Se volessi evitare la pratica comunale, potresti posizionare un adeguato pannello divisorio nell'andito di collegamento attuale.

 

[Michele84]

Sono passato questa mattina,mi è stato detto che posso stipulare direttamente il contratto in comodato d'uso gratuito per Amico B mettendo per iscritto la cessione di tot stanze e che Amico A è d'accordo alla cessione in uso gratuito,in questo caso il contratto è da fare firmare ad entrambi e quello di Amico A resta invariato,ove nel caso un giorno dovessi avere una visita o un controllo risulterei in regola o nella peggiore delle ipotesi dovrei chiudere e rifare il contratto con Amico A ma in questo momento e fino ad allora sempre se accada posso evitare la spesa ed i tempi aggiuntivi.
Grazie a tutti per avermi dato consigli,buon forum da tenere presente in futuro,vi auguro buone feste

 

[Gianco]

Sembrerebbe tutto risolto, ma come avete risolto la separazione degli impianti, idrico elettrico e se esiste, gas. L'unico che non da problemi è quello fognario che non ha dei costi distinti e quantificabili in funzione dell'apporto.