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Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Informandomi un pò ho visto che è possibile fare anche un mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori) che viene concesso durante le varie fasi di costruzione della casa.
Non ho però capito bene come funziona.
Può essere una buona opzione nel mio caso?
Grazie ancora.
Non direi: il mutuo SAL serve quando un privato si fa costruire o deve ristrutturare la casa da un’impresa, su terreno proprio, e i soldi vengono erogati secondo lo stato di avanzamento lavori.

Qui tu invece vuoi acquistare una casa che il costruttore costruisce per chiunque gliela compri, ma la casa è sua fino al rogito; quindi solo in quel momento finale la banca può iscrivere ipoteca, ed eroga, se hai i requisiti.
 

rikgesha

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Un piccolo aggiornamento...
Mi ha chiamato il costruttore dicendomi che proprio questo sabato un'altra coppia si è interessata alla casa.
Vuole sapere cosa vogliamo fare.
Proverò a richiedere un altro incontro e farmi portare un fac-simile del contratto che vorrebbe farmi firmare.
Voi cosa dite?
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Ti dico che nessuno, se avesse davvero un altro interessato, avrebbe bisogno di te .
Mai sentito che un venditore insegua un acquirente...
Quindi procedi solo se sei convinto, se i patti contrattuali ti andranno bene, e se le informazioni che hai ti bastano.
Non farti mettere fretta .
 

rikgesha

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie per le risposte, ho un altro aggiornamento.
Il costruttore mi ha consegnato un fac-simile del preliminare.
Per quanto riguarda la fideiussione non c'è problema.

Gli ho fatto presente la nostra preoccupazione per il mutuo e lui ci ha detto che la caparra consegnata ad un terzo non può accettarla perchè i soldi gli servono per andare avanti con i lavori.
Ci ha però detto che per la nostra tranquillità potrebbe inserire una clausola nel contratto fatta in modo che in caso in cui non ci venga concesso il mutuo lui si impegna a restituirci la caparra.
Ci ha detto che è disposto ad inserire anche altre modifiche ed in caso di fargli sapere quali sono le cose che vorremmo cambiare.
Inoltre invece di una caparra in due trances da 50.000 e 30.000 gli ho proposto un'unica trance di 50.000 al compromesso e il resto tutto alla fine: lui ha accettato, quindi non sono più 90.000 di caparra ma 50.000.

Secondo voi come dovrebbe essere fatta la clausola con la quale si impegna a restituirci la caparra in caso di mancata concessione del mutuo?

Grazie ancora.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Secondo voi come dovrebbe essere fatta la clausola con la quale si impegna a restituirci la caparra in caso di mancata concessione del mutuo?
La puoi scrivere come condizione risolutiva, invece che sospensiva.
Ma il problema non è come scriverla, ma piuttosto riavere i soldi , se non avrai il mutuo.
Il costruttore stesso ti ha detto che quei soldi gli servono per costruire: quindi, una volta spesi , come farebbe a renderli ? Deve quantomeno aspettare di vendere qualcosa.
Tu gli proponi di darli ad un terzo, lui ti dice”dalli a me, se le cose non vanno te li rendo”:
non mi pare coerente.

Se proprio desideri rischiare , dovrai scrivere qualcosa del tipo: “al contratto preliminare viene apposta la seguente condizione risolutiva: se l’acquirente non comunica entro il giorno x di aver ottenuto il mutuo necessario all’acquisto (scrivi importo) , il contratto perderà efficacia, e le somme incassate dal promittente venditore dovranno o essere immediatamente restituite al promissario acquirente”.
Devi stare attento a non scrivere che serve un diniego scritto della banca, per provare la non concessione del mutuo, perché molto difficile da ottenere.

Io mi muoverei solo se dal lato reddito sei sicuro di poter essere finanziabile.
Come detto dal principio, i costruttori non gradiscono (a ragione) incertezze sugli incassi.
 

griz

Membro Storico
Professionista
sulla disponibilità verbale del costruttore relativa all'eventuale restituzione dell'anticipo non ho dubbi, anche sulla sua onestà d'intenti, il rischio che in caso di doverti restituire la somma questa non sia disponibile è palese. Nella migliore delle ipotesi diventerai un finanziatore forzato dell'operazione immobiliare
 

rikgesha

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ciao ho un aggiornamento.
Il costruttore ha accettato di fare una scrittura privata registrata da notaio.
Noi versiamo un assegno da 50.000 in deposito al notaio vincolato alla concessione del nostro mutuo la cui pratica partirà quando la casa sarà completata.
Se il mutuo ci verrà concesso faremo il rogito dallo stesso notaio altrimenti ci restituirà l'assegno.
In questo caso il costruttore ci ha detto che risparmierà sulla fideiussione.

Ora il dubbio è un altro: un nostro amico avvocato ci ha detto che senza fideiussione si rischia la nullità del contratto.
Mi dice che senza la fideiussione non possiamo procedere anche se c'è una clausola sospensiva.
Sennò, oltre ai 50.000, se il costruttore fallisce o subisce un pignoramento nel corso dell'operazione ci possiamo ritrovare a dover pagare un immobile che poi ci dobbiamo pure ricomprare all'asta.

Vi risulta questa cosa?

PS: Noto una certa fretta da parte del costruttore nel farci chiudere l'accordo non so se può essere indice di qualcosa. Il notaio inoltre è suo amico.

Grazie ancora.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
1) come acquirente sei tu ad aver facoltà di scegliere il Notaio. Anche se sono "pubblici ufficiali" (quindi sopra le parti) ...meglio scegliere.

2)Se intendi la fidejussione a garanzia del costruiti basta sia presente al momento del rogito.
 

rikgesha

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
1) come acquirente sei tu ad aver facoltà di scegliere il Notaio. Anche se sono "pubblici ufficiali" (quindi sopra le parti) ...meglio scegliere.
Si lo so ma il costruttore mi ha praticamente obbligato ad andare dal suo e mi ha detto che avrebbe fatto lui da intermediario.


2)Se intendi la fidejussione a garanzia del costruiti basta sia presente al momento del rogito.
No, l'avvocato intende la fideiussione sulle case in costruzione che protegge da fallimenti o pignoramenti.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
No, l'avvocato intende la fideiussione sulle case in costruzione che protegge da fallimenti o pignoramenti.
La stessa che intendevo io.
La Fidejussione "deve"essere fornita al rogito o solo se versi caparre al venditore/costruttore...ma tu spieghi che l'assegno rimane in garanzia presso il notaio fino alla data del rogito.
 

rikgesha

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ma allora perchè il nostro avvocato non vuole che firmiamo in nessun modo?

Lui dice che senza fideiussione, anche depositando l'assegno al notaio vincolato alla concessione del mutuo, rischiamo la nullità del contratto.
Se il costruttore fallisce o subisce un pignoramento noi dovremo pagare comunque la casa secondo lui.

Sempre l'avvocato ha consultato un suo noto collega e gli ha confermato questa cosa.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
Lui dice che senza fideiussione, anche depositando l'assegno al notaio vincolato alla concessione del mutuo, rischiamo la nullità del contratto.
La consegna dell'assegno al Notaio non significa nulla. Chi lo ha emesso (teoricamente, può nel frattempo prosciugare il c/c. La fideiussione invece viene emessa da una banca ed è quest'ultima che garantisce.
Ha ragione il tuo avvocato.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Noto una certa fretta da parte del costruttore nel farci chiudere l'accordo non so se può essere indice di qualcosa. Il notaio inoltre è suo amico.
Non vuoi ammetterlo, ma sai benissimo perché ha fretta...ha trovato il “pollo” da spennare, il tuo avvocato ti sta mettendo in guardia, ascoltalo...
1) come acquirente sei tu ad aver facoltà di scegliere il Notaio. Anche se sono "pubblici ufficiali" (quindi sopra le parti) ...meglio scegliere.
Non mi sono mai occupata di nuove costruzioni , ma so che è usuale che sia uno stesso notaio ad occuparsi di tutte le vendite di uno stesso cantiere: è una clausola che viene imposta spesso a chi vuole comprare, e la cosa ha una sua logica.
2)Se intendi la fidejussione a garanzia del costruiti basta sia presente al momento del rogito.
Al rogito la fideiussione non serve più, è prima , se si versano somme al costruttore, che ci vuole.
al rogito il costruttore deve fornire l’assicurazione decennale.
La consegna dell'assegno al Notaio non significa nulla. Chi lo ha emesso
Qui lo emetterebbe l’acquirente, non il costruttore.
 

rikgesha

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non vuoi ammetterlo, ma sai benissimo perché ha fretta...ha trovato il “pollo” da spennare, il tuo avvocato ti sta mettendo in guardia, ascoltalo...
Il punto non è questo.
Semplicemente non riesco a capire cosa potrei rischiare visto che l'assegno è nelle mani del notaio.
Come fa a "spennarmi" se i soldi non li consegno direttamente a lui?
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Il punto non è questo.
Semplicemente non riesco a capire cosa potrei rischiare visto che l'assegno è nelle mani del notaio.
Come fa a "spennarmi" se i soldi non li consegno direttamente a lui?
Rischi di perdere tempo, e di essere bloccato, se la condizione sospensiva non è scritta in maniera perfetta.
Soprattutto le date sono importanti, viceversa ogni ritardo ti obbliga ad attese .
 

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sono proprietaria al 50% di un appartamento di una casa bifamiliare. L'altro 50% e di proprietà del mio ex marito,L'altro appartamento che si trova al piano di sotto e' di proprieta' al 50% sempre del mio ex marito e 50% di mia figlia. Ora ci sono delle spese da sostenere per il tetto della casa. Per quanto io devo partecipare ? grazie
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