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  1. supersofi

    supersofi Nuovo Iscritto

    buonasera a tutti ,vorrei avere una delucidazione sul significato di edilizia convenzionata?puo avere una sola interpretazione o va applicata a ogni singolo caso?grazie
     
  2. Stefano Mariano

    Stefano Mariano Membro dello Staff

    La dizione "Edilizia convenzionata" racchiude molteplici forme di accordo fra Pubblico e Privato volte a soddisfare l'esigenza abitativa delle fasce sociali meno abbienti. In essa rientra la realizzazione di immobili per uso abitativo interamente a carico del committente pubblico, derivante dalla L.167/'62 (alloggi costruiti dai vari Enti Autonomi Case Popolari, e ceduti in affitto, perpetuo o a riscatto) e le varie "convenzioni", diverse da caso a caso, nelle quali, generalmente l'imprenditore (privato) si impegna a realizzare un dato numero di alloggi a proprie spese e da vendere a determinate condizioni (di favore) in cambio di determinate contropartite: il terreno su cui vengono reaizzati gli immobili può essere demeniale; oppure le spese di urbanizzazione (sia Primaria che secondaria) sono nulle o molto ridotte, ecc.. Il singolo acquirente, in cambio di un minor prezzo da pagare ha anch'esso delle limitazioni: la più frequente è quella della proprietà per un periodo determinato (usualmente 99 anni, poi, in teoria dovrebbe essere acquisito come patrimonio pubblico)
     
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  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Per Rispondere o commentare compiutamente occorrerebbero una lungatrattazione , motivo per cui dirò la mia con dei flah:
    1-Dietro l'edilizia convenzionata c'è in genere un esproprio delle aree in funzione della quali il terreno è acquisito dal Comune a prezzi stracciati. 2-Su queste aree ( p.es. quelle della famosa legge 167 e simili successive) viene data a cooperative l' autorizzazione a costruire immobili parametrati alle dimensioni della famiglia ( in genere non potevano superare i 90mq.); 3- per evitare speculazioni le aree non venivano cedute in senso tecnico ma venivano concesse il diritto di superficie (esempio) per 99 anni ,mentre la proprietà restava al Comune ; 4-Al rogito l'imponibile fiscale veniva ridotto al 70% ;
    5-leggi successive hanno consentito che i Comuni cedessero le aree in proprietà all'assegnatario a prezzi anche questa volta vantaggiosi in modo tale
    che questi divenisse pieno proprietario di tutto (terreno e casa) ; a mio avviso ciò ha costitutito un vantaggio non da poco.
    Per contro di questi innumerevoli vantaggi i Comuni hanno preteso ( giustamente) che la successiva vendita o assegnazione delle case rimanessero nel perimetro dei bisogni bloccando i tentativi di libera rivendita speculativa da parte delbeneficiario .
    Altre Leggi del 92 e del 94 hanno consentito che questi alloggi venissero ceduti in caso di necessità gravi ; altre legge ancora che venissero ceduti,previo precettazione del Comune, a soggetti con requisiti di nullatenenza, di limitato reddito , ma secondo tariffe calmierate e prefissate
    Le norme sono state ispirate da finalità nobili ( rendere accessibili gli immobili anche alla fasce piu' deboli) e antispeculative : Purtroppo molti hanno fatto i furbi vendendo formalmente a prezzo convenzionato ma in realtà intascando un bel po' di nero sottobanco. Tale comportamento è pari ad una truffa e giustamente và sanzionato penalmente

    Talvolta i prezzo di compravendita da opzionare è inferiore al "prezzo valore" per cui si
    evidenzia una problemantica fiscale in quanto dichiarare meno del prezzo valore espone ad accertamento fiscale.
    La normativa fiscale sul "prezzo valore" ( vendita in base ad un prezzo pari alla rendita catastale rivalutata +5%+10%) è opzionale. Se il prezzo convenzionato è inferiore al minimale voluto dal fisco (prezzo valore appunto) l' Agenzia delle Entrate invierà (prima di procedere all'accertamento) un questionario chiedendo il perchè di un valore cosi' basso ; basterà rispondere e spiegare che il prezzo (pure inferiore alle rendite catastali rivalutate) è frutto di un calcolo obbligato imposto dlla convenzione comunale, e dà cio' non sortirà alcuna conseguenza di accertamento perchè la prova contraria opponibile sarebbe schiacciante.
    Ogni Comune ha una potestà autonoma. Le condizioni delle convenzioni sono indicate sugli atti depositati in Conservatoria. Le condizioni possono divergere da Comune a Comune.
    Spero di essere stato utile.
     
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  4. supersofi

    supersofi Nuovo Iscritto

    Nel mio caso io ho ceduto a titolo gratuito 1000 mt al comune dove devo realizzare un parcheggio pubblico per il valore imposto di 100 mila euro (a mie spese)in cambio loro mi danno la possibilita di edificare una trifamiliare (60+60+taverna ognuna)il terreno era agricolo con questo scambio e' passato edificabile.L accordo firmato dice che potranno essere edificati 3 alloggi a" edilizia residenziale convenzionata,"c e' sempre stato detto che la convenzione era lo scambio,invece ora dicono che sono legati all edilizia convenzionata quindi a un prezzo di vendita stabilito dal comune.Nell accordo non si fa' mai riferimento a nessuna tabella di vendita a nesuna legge 167 al limite di 90 mt ,anzi mi hanno obbligato a fare delle villette di lusso con tanto di sasso a vista marmi pregiati colonne ,in piu il pagamento degli oneri di urbanizzazione sia sulle case sia sul parcheggio,vorrei sapere se voi ci vedete l"' agevolazione" in questo intervento considerando poi che il terreno dove costruisco e' di mia proprieta e non comunale o demaniale.Come la intendete voi questa edilizia residenziale convenzionata?
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    In effetti è un edilizia convenzionata " di lusso" (non tutte le convenzioni hanno a base case popolari) ma probabilmnete frutto di un accordo legittimo ed equo ( Le ho sopra accennato che i Comuni hanno potestà in materia ) : Lei ha avuto dei benefici dalla trasformazione del terreno agricolo in edificabile ; Per "andare pari" il Comune probabilmente Le ha chiesto di destinare per un tot di anni in locazione a canone convenzionato queste villette a famiglie prive di abitazione
    Invece per "andare pari" con gli oneri di urbanizzazione che avrebbe dovuto versare , Lei ha dovuto assumersi l'impegno di fare delle opere di interesse collettivo .
    Approfondisca la convenzione che è contrattualizzabile inmaniera libera : gli obblighi come scritti sono quelli da interpretare
    cordialità
     
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  6. supersofi

    supersofi Nuovo Iscritto

    la ringrazio signor Ennio per le risposte date,ma io continuo a non vederci nessun beneficio.Per avermi reso edificabile il terreno io ho dovuto cedere 1000 mt e 100mila euro per la realizzazione di un parheggio pubblico quindi e' come se io me la fossi pagata questa edificabilita(mi corregga se sbaglio,non sono molto istruita in materia)le case invece le volevamo costruire per noi 3 eredi visto che nessuno di noi aveva la casa.Purtroppo sono passati 10 anni dal momento della proposta ad oggi e in 10 anni molte cose son cambiate,primo i costi di costruzione della casa (quasi triplicati)poi problemi personali.Ad oggi ci troviamo impossibilitati nella costruzione anche perche essendo diventato edificabile ha un costo di ICI annuo di 3800 euro abbiamo pagato geometri architetti plusvalenze( insomma ci siamo rovinati economicamente )e secondo noi l unica soluzione e' la vendita,ma ora mi vengon fuori con l edilizia convenzionata e nessun costruttore puo accettare visto il progetto di lusso che hanno richiesto (rientrando in zona paessaggistica).Invece per quanto riguarda gli oneri di urbanizzazione li devo pagare comunque oltre al terreno e ai 100 mila euro.Non ci vedo via d uscita.
     
  7. alvaro1948

    alvaro1948 Nuovo Iscritto

    la legge e' esatta pero'purtroppo sulla legge convenzionata esistono delle abrogazioni esempio lampante e'l'art 1 comma38 basato su un uso strumentale della legge 104/96 confezionato su misura dall'empam nel mese di agosto del 2004 una truffa colossale usata retroattivamente che permette agli enti privatizzati di speculare sulle case dati a suo tempo con i soldi pubblici alle famiglie bisognose problematica che invade migliaia di famiglie oneste che in questo periodo sono oppresse dai canoni aumentati del 90% eppure basterebbe poco per cancellare questa leggina ma il governo e' tonto non ci sente maaaa.
     

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