Compravendita con Penale

[ambient]

Buon giorno,

ho un dubbio che mi attanaglia. A giorni dovrò rogitare, la società da cui ho comprato è in ritardo rispetto alla consegna stabilita. Da accordo scritto e firmato,comune, la stessa mi dovrà, a titolo di penale, 150€ al giorno calcolati a partire dal 1° di Agosto.

Facciamo finta che la situazione sia:


valore casa: 150.000€
mutuo richiesto 100.000€
pagamenti in contanti 50.000€
penale accumulata 10.000€

come deve essere gestita la cosa, per rispettare la legge fiscale?

Mi spiego.

opzione 1
scalo dai 50.000€ che devo, i 10.000 di penale e compro la casa realmente a 140.000, che è poi quello che scriverò sull’atto di vendita.

opzione 2
scalo dai 50.000€ che devo, i 10.000 di penale e compro la casa realmente a 140.000, mentre il valore sull’atto di vendita rimane di 150.000€

opzione 3
Pago i 50.000€ valore sull’atto di vendita= a 150.000€, poi mi faccio rimborsare i 10.000€ di penale.

Nel primo caso ho paura che la banca faccia delle storie, loro mi danno un mutuo considerando che la casa valga 150.000 quando sull’atto c’è scritto 140.000

Nel secondo caso, la banca sarebbe ok, mentre però c’è un’incongruenza di dati tra valore effettivo e valore effettivamente pagato

Nel terzo caso non vorrei che il rimborso (tramite assegno), dei 10.000€ venga considerato come “reddito” e quindi in qualche maniera tassato.

HELP!!!

 

[JERRY48]

TASSAZIONE CLAUSOLA PENALE
CONTENUTA NEI CONTRATTI PRELIMINARI
Per stabilire il corretto trattamento tributario, ai fini dell’imposta di registro, della
clausola penale, è necessario rammentare che essa viene definita dall’articolo 1382 del
codice civile una pattuizione :
“…con cui le parti convengono preventivamente che, in caso di inadempimento, o di
ritardo nell’adempimento uno dei contraenti è tenuto ad una determinata
prestazione…” consistente nel pagamento di una somma di denaro a titolo di sanzione.
Invero, la clausola penale è un patto accessorio del contratto - posto dalle parti al fine di
rafforzare il vincolo contrattuale - con funzione sia di coercizione all’adempimento che
di predeterminazione della misura del risarcimento per l’inadempimento. Il pagamento
che consegue in caso di inadempimento dalla stessa clausola è escluso dal regime
impositivo dell’I.V.A., ai sensi dell’articolo 15, 4 comma 1, del d.P.R. 26 ottobre 1972,
n. 633, che stabilisce che :
“ Non concorrono a formare la base imponibile le somme dovute a titolo di interessi
moratori o di penalità per ritardi…”.
Da tale disposizione si evince che le somme corrisposte a titolo di penalità
(ritardo/inadempimento) esulano dal campo di tale imposta (cfr Risoluzione
ministeriale del 6 dicembre 1989, n. 550293) e, pertanto, sono soggette all’imposta di
registro (articolo 9 della Tariffa Parte Prima del Testo Unico dell’imposta di registro,
cfr. risoluzione ministeriale del 18 giugno 1990, prot. n. 310388).
Infatti, il contratto preliminare in argomento è soggetto all’imposta di registro in misura
fissa, mentre la clausola penale, come già accennato, è soggetta all’aliquota del 3 per
cento stabilita dall’articolo 9 della Tariffa, Parte Prima, del Testo Unico dell’imposta di
registro:
“Atti diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a contenuto
patrimoniale”.
Occorre, inoltre, precisare che l’obbligazione di cui è fonte la clausola in esame
produce i suoi effetti solo a seguito dell’inadempimento dell’obbligazione principale; da
ciò consegue che, ai fini dell’imposta di registro, trova applicazione, per analogia, la
disciplina degli atti sottoposti a condizione sospensiva, di cui all’articolo 27 del
relativo Testo Unico che stabilisce :
“Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento
dell’imposta in misura fissa”
Di conseguenza, l’obbligazione che scaturisce dalla clausola penale è assoggettata
all’imposta di registro nella misura proporzionale solo all’avverarsi della
condizione, ovvero dell’inadempimento dell’obbligazione principale (tardività nella
consegna del bene o inadempienza contrattuale specifica), essendo la clausola una
pattuizione che diviene efficace e produttiva dell’obbligazione assunta soltanto se e
quando si ha l’inadempimento.
Dal combinato disposto delle norme sopra richiamate emerge che al momento della
registrazione dell’atto in questione è dovuta una sola imposta in misura fissa (€ 168,00).
Si rammenta, infine, che il verificarsi degli eventi che fanno sorgere l’obbligazione
(tardività/inadempimento) e quindi l’ulteriore liquidazione d’imposta :
“…devono essere denunciati entro venti giorni, a cura delle parti contraenti o dei loro
aventi causa e di coloro nel cui interesse è stata richiesta la registrazione, all’ufficio
che ha registrato l’atto al quale si riferiscono” ai sensi dell’articolo 19 del Testo
Unico più volte citato.
saluti
jerry48

 

[FrancescoRoma]

Se c'è un accordo sottoscritto il Notaio può redigere l'atto seguendo l'iter di quanto concordato. Prezzo pattuito di €. 150.000 dal quale viene detratta la somma di €. 10.000 in funzione della pensale prevista a carico del venditore,per ritardata consegna, per cui prezzo corrisposto 140.000.

 

[ambient]

JERRY48 grazie....non ho capito 'na mazza...scherzo ne, è che come al solito ci vuole un interprete per capire che cosa la legislatura ci dice...proverò a radurre

 

[JERRY48]

In parole povere:
che sui 10.000 € non devi pagare tasse (non è reddito)
che sui 10.000 € non devi applicare l'IVA
che sui 10.000 € si deve calcolare e versare l'aliquota del 3% come imposta di registro.
tutto questo secondo l'art. 1382 del c.c.
saluti
jerry48

 

[ambient]

ok grazie.

rileggendo il tutto con calma ero arrivato al sunto che mi hai fatto.

un'ultima cosa, quando dici "che sui 10.000 € si deve calcolare e versare l'aliquota del 3% come imposta di registro." come effettuo questo versamento?esistono dei moduli appositi?

tks

 

[JERRY48]

Puoi rivolgerti all'Agenzia delle Entrate.
saluti
jerry48

 

[ambient]

chi?

 

[JERRY48]

Agenzia delle Entrate

Agenzia delle Entrate - Strumenti - Modelli

saluti
jerry48

 

[ambient]

si...sto fresco. ho capito che devo sentire un professionista.

Tks