Compravendita con sanatoria?

[Davide84]

Buonasera a tutti,
spero di scrivere nella sezione giusta del Forum.
Avrei una domanda da fare, inizio dallo spiegare la situazione.
Ho visto più volte una villetta che mi piace molto e il proprietario mi ha fatto entrare per visionare l'immobile.
La casa mi è piaciuta e dopo alcuni contatti con il venditore, ci siamo accordati sul prezzo della casa e sono in parola con lui sul comprarla, da privato e senza agenzia.
Il fatto è che nella planimetria allegata al rogito, il piano interrato è composto da cantina e lavanderia ma in realtà, nella casa vi è una tavernetta (con caminetto, termosifone e finestre) al posto della cantina e un bagno (doccia, WC e lavandino) dove dovrebbe esserci la lavanderia.
A me così composta è piaciuta molto ed è per questo che ho deciso di fare l'offerta, il problema è che, parlando con il notaio, mi ha detto che a rogito deve essere tutto conforme quindi o si riesce a sanare la situazione oppure il venditore deve riportare l'immobile allo stato della documentazione presente in comune.
Se la situazione è sanabile, non dovrebbero esserci problemi, dall'altra parte, se la situazione non è sanabile, io mi troverei ad aver comprato una casa senza tavernetta e bagno.
Per ora non ho ancora fatto nessun preliminare ma è stata solo richiesto (dal suo tecnico) l'accesso alla documentazione presente in comune con la quale dovrebbe segnalarci che lavori possibili ci sono da fare.
Quale sarebbe secondo voi la strada giusta da intraprendere?
Grazie in anticipo

 

[Franci63]

Quale sarebbe secondo voi la strada giusta da intraprendere?

Far verificare se è possibile sanare ,e far sanare al venditore prima del rogito.
L’alternativa è non comprare, o, se non devi fare mutuo, comprare ma offrendo una cifra più bassa, che tenga conto che compri una cantina e non locali abitabili.

 

[marcanto]

quello che rende la stazione legittima è il titolo edilizio come depositato al comune, a cui tutto si deve conformare.
vale a dire che ad esso si deve conformare l'accatastamento ed anche lo stato come realizzato.
Dubito che un piano interrato possa essere sanato ad ambiente abitabile ......se cosi fosse non vi sarebbe discrepanza tra catasto e stato di fatto.
Consiglio di interpellare un professionista tecnico per valutare in modo appropriato se sia possibile sanare oppure no.

 

[plutarco]

Verifica in comune.

 

[Fift@]

Una volta si diceva
Prima vedere cammello

 

[Davide84]

Grazie a tutti per le risposte.
Si, il tecnico è stato interpellato dalla parte venditrice, io ho chiesto di avere la Relazione Tecnica Integrata al rogito ma l'accesso agli atti e i rilievi sull'immobile portano via molto tempo (circa 2 mesi stando larghi) e il venditore ha fretta di vendere perchè ha già firmato il preliminare per comprare la nuova casa.
Gli ho chiesto di aspettare che il tecnico mi dica se la situazione è sanabile o meno e in quest'ultimo caso, che lavori vorrebbe eseguire per il ripristino.
Dopo che avrò tutto nero su bianco e la possibiltà di decidere, secondo me possiamo andare al preliminare, in attesa di avere tutta la RTI prima del rogito.
Il venditore mi fà abbastanza pressione perchè da parte mia, non ha ancora nulla di scritto ma io non vorrei trovarmi alla fine ad acquistare un immobile con caratteristiche diverse da quelle viste inizialmente.

 

[Franci63]

Il venditore mi fà abbastanza pressione perchè da parte mia, non ha ancora nulla di scritto ma io non vorrei trovarmi alla fine ad acquistare un immobile con caratteristiche diverse da quelle viste inizialmente.

Conviene anche a lui aspettare di sapere se può sanare o deve ripristinare, poiché , viceversa rischia di doverti rendere il doppio della caparra .
Mi spiego meglio: se firmate un contratto preliminare per un immobile descritto come è nella realtà, e come tu lo vuoi acquistare, nel caso non fosse possibile sanare , lui non potrà vendertelo, e sarà inadempiente, con le conseguenze del caso.
L’alternativa sarebbe un contratto con condizione sospensiva per la verifica della conformità urbanistica e catastale: se non ci sarà, il contratto resta inefficace.
Se ci sarà, verserai la caparra e procederete.

 

[Davide84]

nel caso non fosse possibile sanare , lui non potrà vendertelo, e sarà inadempiente, con le conseguenze del caso.

Infatti il venditore voleva solamente inserire la conformità dell'immobile e non la sanatoria perchè non sappiamo se si può fare.
La mia paura era proprio questa, di ritrovarmi si un immobile conforme ma differente da come l'ho visto nel momento in cui ho fatto l'offerta verbale.

L’alternativa sarebbe un contratto con condizione sospensiva per la verifica della conformità urbanistica e catastale: se non ci sarà, il contratto resta inefficace.
Se ci sarà, verserai la caparra e procederete.

E' quello che mi ha proposto oggi il notaio ed è la strada che penso seguirò.
Andiamo al preliminare ma con questa clausola: se l'immobile si può sanare, tutto proseguirà fino al rogito, altrimenti mi verrà ridata la caparra e sciolto il contratto.

 

[Franci63]

E' quello che mi ha proposto oggi il notaio ed è la strada che penso seguirò.
Andiamo al preliminare ma con questa clausola: se l'immobile si può sanare, tutto proseguirà fino al rogito, altrimenti mi verrà ridata la caparra e sciolto il contratto.

Corretto, come vedi anche il notaio condivide questa strada.
L’importante è che sia scritta bene la condizione sospensiva, cioè che sia sanabile la situazione attuale, non che ripristini la situazione “ufficiale”, che non ti va bene.

 

[Franci63]

P. S. Per sicurezza, fai delle foto della situazione esistente, in modo che sia chiaro quello che hai visto, come lo hai visto.