Conguaglio oneri accessori contratti transitori

[mapeit]

Mi pare abbia citato un "suggerimento" dell'Agenzia delle Entrate di Milano.

Se esiste una normativa specifica in merito, sarebbe interessante che @mapeit o altri locatori che siano informati ci diano dei riferimenti precisi.

Come sempre, in Italia, ogni ufficio dell'Agenzia delle Entrate interpreta le norme a sua discrezione. Il thread del Forum Immobilio che ho postato ne è un chiaro esempio. Fermo restando che è assodato che il mero rimborso delle spese condominiali sostenute per il conduttore non costituisca reddito per il locatore, si apre la diatriba proprio quando il rimborso è stabilito in maniera forfettaria. Se il locatore si fa rimborsare più di quanto abbia effettivamente speso, in teoria ciò costituisce un reddito. E' qui che molti uffici sostengono che per evitare l'imposizione andrebbe operato un conguaglio, ovvero la restituzione al conduttore della quota di spese indebitamente rimborsate. In teoria non fa una piega, in pratica altri uffici soprassiedono alla cosa purché - come sostiene @uva - non vi sia un'evidente sproporzione tra quota affitto e quota spese che potrebbe nascondere un reddito in nero mascherato. Se vi fosse qualche circolare ufficiale dell'Agenzia delle Entrate in merito, oppure anche qualche risposta ufficiale ad un interpello (che comunque vale solo nel caso in questione), sarei ben lieto di fornirvela, ma come vedete la risposta fornita e pubblicata nel Forum non ha alcuna veste ufficiale. Pertanto sostengo che, a scanso di contestazioni, è sempre meglio scrivere nel contratto la frase "salvo conguaglio". Se poi il conguaglio non si farà, la cosa resterà tra le parti.

 

[uva]

sostengo che, a scanso di contestazioni, è sempre meglio scrivere nel contratto la frase "salvo conguaglio". Se poi il conguaglio non si farà, la cosa resterà tra le parti.

Concordo.

Aggiungo che se si scrive nel contratto "salvo conguaglio" è logico che prima o poi l'inquilino chieda il conguaglio (magari quando lascia la stanza dopo un breve periodo, visto che in realtà stiamo parlando di locazioni transitorie), indipendentemente dagli accordi verbali intercorsi col proprietario.

@Deny , che per suoi motivi non vuole fare conguagli, deve essere consapevole che gli accordi verbali quasi sempre sono inutili: vale ciò che è stato scritto e firmato nel contratto.

 

[mapeit]

Il problema è che il conguaglio degli oneri accessori risulta preciso solo quando si ha a disposizione il consuntivo redatto dall'amministratore, che è annuale. Pertanto per periodi più brevi, magari a cavallo tra due gestioni, il calcolo diventa complesso e non è mai esatto. Ad esempio, se il riscaldamento è centralizzato e l'inquilino è stato alloggiato da maggio a settembre non vorrà pagare le spese condominiali per il riscaldamento. Se ha alloggiato solo d'inverno non vorrà pagare gli sfalci del giardino condominiale ... e così via. Io ai miei inquilini dico chiaramente che a fronte dell'importo forfettario il conguaglio non si farà mai e si mettono il cuore in pace. Solo per un inquilino che si ferma per più annualità è corretto operare il conguaglio in base al consuntivo annuale redatto dall'amministratore.

 

[Deny]

Io ai miei inquilini dico chiaramente che a fronte dell'importo forfettario il conguaglio non si farà mai e si mettono il cuore in pace.

però nel contratto scrivi comunque "salvo conguaglio"?
prima hai scritto che è sempre meglio scrivere "salvo conguaglio"

 

[uva]

dico chiaramente che a fronte dell'importo forfettario il conguaglio non si farà mai e si mettono il cuore in pace.

A parte le spiegazioni e dichiarazioni verbali intercorse tra locatore e conduttori, continuo a pensare che abbia valore ciò che si scrive nel contratto.

Che senso ha scrivere "salvo conguaglio" e poi dire che il conguaglio non si farà mai?
Se c'è scritto (e il conduttore lo chiede) il conguaglio si fa quando è disponibile la documentazione relativa alle varie spese: riscaldamento, spese condominiali, utenze, ecc.

 

[mapeit]

A tutti i conduttori che soggiornano per pochi mesi fa comodo il rimborso forfettario. Sanno con certezza quello che spendono e non si ritrovano sorprese. Fa comodo anche al locatore che non deve sobbarcarsi di conteggi. Il problema è solo la correttezza fiscale, più formale che effettiva. Se comunque un inquilino lo chiede, nonostante gli accordi verbali, si attende che l'amministratore invii i resoconti (perché il periodo di locazione potrebbe cadere a cavallo di due gestioni), si attende il recapito delle bollette e poi si calcolano i ratei di spese rapportati al periodo di locazione. Nessun problema. In tal caso, però, bisognerebbe trattenere la cauzione (o parte di essa) fino a conguaglio completato.

 

[uva]

bisognerebbe trattenere la cauzione (o parte di essa) fino a conguaglio completato.

Sì, è corretto.
Lo davo per scontato ma è giusto precisarlo.

 

[Deny]

Scusate una domanda fuori tema: se inserisco il garante nel contratto di locazione parziale a canone libero 4+4 con cedolare secca, devo pagare imposta?
Sembra di no però in passato mi sembra di aver capito diversamente...

Il testo che vorrei inserire è questo:

Il Sig....nato a... il....residente in... C.F.....di qui in seguito per brevità denominato "garante" si obbliga e garantisce per tutte le obbligazioni assunte nel presente contratto dalla parte conduttrice. Pertanto, in caso di parziale o totale inadempimento di anche uno solo degli obblighi descritti in questo contratto, il garante ne sarà ritenuto responsabile in solido con la parte conduttrice medesima.

 

[Deny]

E poi non riesco a capire: se il genitore è garante della figlia cosa devo scegliere in fase di registrazione?

 

[uva]

se inserisco il garante nel contratto di locazione parziale a canone libero 4+4 con cedolare secca, devo pagare imposta?

Dipende dal tipo di garanzia e dal codice che si scrive sul mod. RLI.

Ne abbiamo parlato in questa discussione:
Fisconline: cedolare secca e imposta di registro | propit.it - Forum per la Casa
(in particolare il post n. #5 per i codici)