Contratto commerciale in scadenza, devo rivolgermi ad un avvocato?

[margheritabella]

Giusto e anche poco dotati di sfere di cristallo.

 

[mapeit]

Perdonami ma non ho capito cosa intendi dire.

Stavo pensando che se la legge e' dalla sua parte perché si applica la regolamentazione relativa a ciò che ci viene fatto dentro piuttosto che vedere la destinazione d'uso, e' mia intenzione verificar se,

Essendo obbligato a tenerlo dentro per non pagare i 5400€, potrei stipulare il nuovo contratto specificando che il conduttore accetta i locali così come sono ed e' disposto a renderli idonei alla sua attività a spese sue.
Io potrei fare il cambio di destinazione d'uso e renderlo uso ufficio (dopo aver verificato fattibilità e costi), sempre che la cosa non vada in contrasto con l'atto di acquisto per prima casa con sgravi fiscali e i a al 4%....
Lei che ne pensa?

Se l'hai acquistato come prima casa non puoi cambiare la destinazione d'uso prima dei 5 anni. Sarebbe come venderlo.
Buona invece la prima idea. Nulla osta che egli faccia lezioni private in un locale accatastato A2 o A3, ma magari è disposto, in cambio di un affitto più contenuto, a risanarlo e renderlo "adatto all'uso" a sue spese, il che non vuol dire eliminare gli attacchi per gas e acqua in cucina - ad esempio - ma magari mascherarli temporaneamente e, piuttosto, togliere le infiltrazioni e le muffe, rendere i locali asciutti e confortevoli, ridipingerli, rifare il bagno, rifare l'impianto elettrico a norma ecc.

 

[Fornillo]

Nulla osta che egli faccia lezioni private in un locale accatastato A2 o A3

Allora un eventuale nuovo contratto di affitto potrebbe non essere necessariamente di tipo commerciale ?

 

[mapeit]

Eh no, il contratto di locazione deve essere di tipo commerciale se egli svolge un'attività.
Volevo dire che puoi affittare ad uso "non abitativo" (come studio professionale o come sede di attività commerciale) anche un locale censito come A2 o A3, purché l'inquilino non modifichi i locali in modo da non renderli più conformi alla loro classificazione.

 

[margheritabella]

Concordo con mapeit !:daccordo:

 

[Fornillo]

Eh no, il contratto di locazione deve essere di tipo commerciale se egli svolge un'attività.
Volevo dire che puoi affittare ad uso "non abitativo" (come studio professionale o come sede di attività commerciale) anche un locale censito come A2 o A3, purché l'inquilino non modifichi i locali in modo da non renderli più conformi alla loro classificazione.

Allora come puo chiedere l'indennità per un locale che non puo usufruire di tale avviamento?

 

[Fornillo]

Eh no, il contratto di locazione deve essere di tipo commerciale se egli svolge un'attività.
Volevo dire che puoi affittare ad uso "non abitativo" (come studio professionale o come sede di attività commerciale) anche un locale censito come A2 o A3, purché l'inquilino non modifichi i locali in modo da non renderli più conformi alla loro classificazione.

Mia moglie è decisa a scegliere il male minore, rinnovare il contratto con canone a 400 euro e rimettere in vendita l' appartamento

 

[mapeit]

Allora come puo chiedere l'indennità per un locale che non puo usufruire di tale avviamento?

L'avviamento non riguarda le caratteristiche del locale, bensì l'attività esercitata in quel determinato posto.
Se si costringe un imprenditore a cambiare sede, ovvero a cambiare ubicazione, ovvero a cambiare immobile, gli viene meno la consuetudine dei potenziali o consolidati clienti a recarsi in quel posto per usufruire dei suoi servizi. E' il principio che ogni attività è legata a un luogo. Se l'attività ubicata in un determinato luogo scompare, scompare con essa anche la clientela che era abituata a reperirla in quel punto.
Se ad esempio io apro un bar a Milano di fronte al Duomo, vengono a bere il caffé da me tutti quelli che lavorano in Piazza del Duomo. Se tra 12 anni il padrone del bar non mi rinnova il contratto, io devo trasferirmi e aprire un altro bar ... che ne so, in un locale ubicato a 3 Km. da Piazza del Duomo. Ovviamente perdo i miei clienti di Piazza del Duomo (l'avviamento commerciale) e dovrò farmi nuovi clienti nel kuogo dove sono andato a finire.
Questo è il concetto di "avviamento commerciale" che solitamente, in caso di cessione di attività, si quantifica nella somma degli utili di esercizio degli ultimi tre anni dell'impresa.
Nella Legge 392/78 è stato quantificato in 18 mensilità per le attività non alberghiere e 21 per quelle alberghiere. Non solo, ma se qualcuno sfrutta l'avviamento dell'inquilino uscente per insediarvi nello stesso luogo la medesima attività ... "Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore
uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente."

 

[mapeit]

Mia moglie è decisa a scegliere il male minore, rinnovare il contratto con canone a 400 euro e rimettere in vendita l' appartamento

Se ti paga 400 euro al mese e ti fa pure i lavori di ammodernamento e risanamento dell'appartamento direi che tua moglie ha preso una saggia decisione.
Sul riuscire a vendere l'immobile o meno e sul prezzo di vendita, influiranno logicamente le condizioni dell'immobile stesso e la sua redditività.

 

[margheritabella]

Però mi sembra di ricordare che tu questa casa l'hai comperata 2 anni fa con le agevolazioni prima casa! Puoi vendere prima dei 5 anni senza perdere le agevolazioni? Come funziona la faccenda? Io non ne so molto!