Contratto comodato "affitto in nero"

[Luigi Criscuolo]

Che interesse può avere il proprietario a dare un immobile in comodato ad una persona che non gli è parente, visto che non ne riceve un compenso?

nel condominio dove ho comprato casa il servizio di portierato di cui era fornito è stato abolito all'unanimità. L'appartamento del portiere era stato dato in comodato gratuito alla portiera, andata in pensione, in cambio del ritiro delle raccomandate e della riscossione dei bollettini delle spese condominiali. La signora è rimasta fino a quando non è morta. Ora abbiamo affittato ad una famiglia di filippini: la moglie fa la badante diurna ad una anziana condomina. Non c'é più il ritiro delle raccomandate e la riscossione delle spese condominiali (che era tenuto in vita per evitare di andare in posta a fare le code per pagare).

 

[jac1.0]

Come già detto, il versamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, ove detto contributo si mantenga nei limiti del modus, il quale è compatibile con il carattere di essenziale gratuità del comodato, non integra una controprestazione a vantaggio del concedente.
Pertanto, tenendo conto di quanto sopra, il proprietario potrebbe ritenere conveniente concederlo in comodato, ritraendone una piccola somma (fuori dal mercato delle locazioni), che gli consenta di provvedere al pagamento, anche parziale, delle spese (imposte sul reddito, tributi locali, manutenzione, ecc.).

Insomma il comodante si comporterebbe come una ONLUS, ossia non cercherebbe il lucro ma si accontenterebbe di un ripianamento dei costi. No?

 

[Corace]

Salve a tutti, 4 anni fa ho "prestato" l'appartamento di mia sorella (con il suo consenso, ovviamente) ad un mio carissimo amico (oramai ex amico) che aveva grosse difficoltà economiche per potersi permettere il pagamento di un regolare affitto, il tutto senza sottoscrivere alcun contratto di comodato gratuito né di locazione, ma semplicemente sulla reciproca fiducia.
L'unico patto è che lui pagasse il condominio e le utenze (intestate a mia sorella) e che, quando aveva la possibilità di farlo, mi facesse una ricarica postepay dell'importo che preferiva, in quanto vivo all'estero da molti anni, pago le tasse all'estero e non avrei altra possibilità per farmi inviare dei soldi. In questi ultimi 4 anni avrò ricevuto al massimo una quindicina di ricariche, per un totale di circa 5000 euro.
Mia sorella (proprietaria) adesso vorrebbe che lui le liberassse l'immobile, ma lui non ne vuole sapere. Lei ha anche scoperto che il mio amico aveva effettuato delle ricariche sulla mia postepay, di cui non l'avevo mai messa al corrente, oltre ad aver scoperto che si è intestato le utenze a proprio nome (come lui abbia fatto ad intestarsele veramente non saprei dirvelo, dal momento che non aveva alcun contratto). A questo punto mia sorella, in qualità di proprietaria, mi ha chiesto di venire a capo di questo "maledetto imbroglio" (scusate se cito il celebre romanzo di Gadda), non le interessano i soldi che mi sono stati "donati" in questi anni ma vuole che il suo appartamento sia liberato al più presto. Ho chiamato più volte il mio amico (adesso oramai nemico) dagli Stati Uniti, ma non vuole proprio saperne e ha detto che è bene che mia sorella cominci ad adire le vie legali contro di lui. A questo punto vi domando: che strumenti ha mia sorella per mandare via questa persona e a quali tempi e costi andrebbe incontro? Grazie anticipate per le risposte

 

[Luigi Criscuolo]

se l'appartamento è al 100% di tua sorella lei deve fare causa all' occupante ed anche a te dandoti del "falsus procurator" cioè persona che non aveva poteri per dare in comodato d'uso o in affitto il suo appartamento. Chi è dentro deve dimostrare che ha un contratto o che quantomento pagava regolarmente un affitto. Comunque in bocca...... ad un legale capace.

 

[alberto bianchi]

Gran brutto affare.

 

[Corace]

se l'appartamento è al 100% di tua sorella lei deve fare causa all' occupante ed anche a te dandoti del "falsus procurator" cioè persona che non aveva poteri per dare in comodato d'uso o in affitto il suo appartamento. Chi è dentro deve dimostrare che ha un contratto o che quantomento pagava regolarmente un affitto. Comunque in bocca...... ad un legale capace.

L'appartamento è al 100% di mia sorella, unica proprietaria che però non intende affatto denunciare me, ma soltanto liberare quanto prima l'immobile di sua proprietà da questa persona che si è rivelata un falso amico. L'occupante non ha mai avuto un contratto, a parte il patto verbale di occupazione a titolo gratuito. Non può nemmeno dimostrare di aver pagato regolarmente, in primis perché in 4 anni (48 mensilità) avrà sì e no effettuato una quindicina di versamenti postepay, e poi perché non ha mai versato un solo euro a mia sorella, proprietaria dell'appartamento, ma li ha versati a me che vivo all'estero ricaricandomi la postepay. Non capisco perché mai occorra una causa contro l'occupante, dal momento che egli non possiede alcun titolo di occupazione e non ha mai versato un solo euro al proprietario.
Grazie comunque della tua risposta, resto in attesa di tue ulteriori considerazioni.

 

[Luigi Criscuolo]

Non capisco perché mai occorra una causa contro l'occupante,

Non capisci? Se lui ti ha già fatto sapere che per lasciare l'appartamento tua sorella deve adire alle vie legali. L'unica strada percorribile è quella della causa.
Sicuramente l'occupante essendo in possesso delle chiavi, avute da te, ti tirerà in ballo. Da qui la necessità per tua sorella di denunciare l'occupante come "appropriazione indebita" e di denunciare te come "falsus Procurator". Altrimenti potrebbe emergere una evasione fiscale: l'occupante pagava te e tua sorella denunciava che non aveva redditi dall'appartamento.
Cercate un avvocato ingamba che si occupi di sfratti e non di incidenti stradali o di separazioni legali.

 

[Corace]

Ok, grazie mille. Sei stato chiarissimo. Ho appena letto il tuo msg a mia sorella, che farà quanto suggerisci, e ha aggiunto che, se la cosa potesse aiutarla a liberare prima l'immobile, sarebbe anche disposta, pur non essendo mai stata al corrente dei pagamenti del mio amico sulla mia postepay, ad autoaccusarsi e a rispondere di evasione fiscale (5000 euro in 4 anni non sono tanti, pagherebbe senza problemi le relative more e ammende), a patto che riottenga quanto prima il suo appartamento. Attendo un tuo parere su questa seconda possibilità.
Appena sento un legale esperto ti faccio sapere la sua opinione, grazie ancora

 

[Luigi Criscuolo]

e ha aggiunto che, se la cosa potesse aiutarla a liberare prima l'immobile, sarebbe anche disposta, pur non essendo mai stata al corrente dei pagamenti del mio amico sulla mia postepay, ad autoaccusarsi e a rispondere di evasione fiscale (5000 euro in 4 anni non sono tanti,

con la premessa che non sono un avvocato, ne tantomento un laureato in legge, a mio avviso è un errore che tua sorella ammetta di aver ricevuto, anche in modo fraudolento, dei soldi dall'occupante perché ammetterebbe l'esistenza di un affitto in nero.
A volte le vertenze si vincono mettendo in crisi la controparte per non riuscire a dimostrare quello che sostiene: il tacere, ed obbligare l'altro a portare delle prove a suo suffragio, è la mossa strategica vincente.
Comunque rinnovo l'invito a rivolgervi ad un avvocato che si occupa di queste cose.

 

[giacoesposito]

Quanto dici è vero.
Ammettendo un affitto in nero, però, porterebbe lo scontro sul terreno di un contratto di locazione "di fatto". A quel punto l'inquilino (chiamiamolo pure così, anche se non lo è) dovrebbe dimostrare il regolare pagamento di un canone mensile, cosa che mi pare di capire non possa fare, e quindi sarebbe riconosciuto in automatico moroso, con la conseguente velocizzazione della procedura di possesso dell'appartamento. Aspettiamo che vada da un bravo legale e sentiamo il suo parere