Contratto concordato 3+2 o 6+2

[Deny]

Buongiorno, a fine giugno scade il biennio del contratto concordato con cedolare secca 3+2, il conduttore rimane. Nel contratto stipulato 5 anni fa c'è scritto "Al termine dell’eventuale periodo biennale di rinnovo ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto". Come si attiva la procedura per il rinnovo: va registrata la risoluzione del contratto esistente e si stipula uno nuovo (vorremmo farlo sempre concordato con cedolare, ma 6+2) o c'è una modalità diversa? (Presumo che non devo registrare la risoluzione, il contratto scade naturalmente e poi stipuliamo uno nuovo). Il testo del contratto 3+2 e 6+2 è sempre uguale, nel senso posso usare sempre quel testo aggiornando solo le date? (Presumo di sì) C'è ancora l'obbligo di certificare l'importo del contratto concordato da un professionista/associazione? (Presumo di sì) Infine, ho visto che è scaduto l'APE qualche mese fa, dovrò rinnovarlo prima della stipula del nuovo contratto? (Presumo di sì) Grazie a chi chiarirà i miei dubbi)

 

[Deny]

Preciso che abbiamo da anni un rapporto di fiducia con il conduttore e non ha inviato nessuna raccomandata.

 

[uva]

Come si attiva la procedura per il rinnovo

Se né il locatore né il conduttore hanno inviato disdetta alla controparte, dal punto di vista civilistico il contratto si rinnova tacitamente per un biennio alle medesime condizioni, ossia non puoi aumentare il canone.

Per quanto riguarda l'aspetto fiscale, devi comunicare la proroga biennale all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI.
Contestualmente ricordati di confermare l'opzione per la cedolare secca.
La comunicazione deve essere inviata (anche telematicamente con Fisconline) entro 30 giorni dall'evento.

 

[uva]

vorremmo farlo sempre concordato con cedolare, ma 6+2

In questo caso la procedura è diversa.

Il contratto in essere 3 + 2 giunge alla sua scadenza naturale, quindi non devi fare alcuna comunicazione all'Agenzia delle Entrate.

Stipuli un nuovo contratto 6 + 2 calcolando il canone in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente il quel Comune.
Nel contratto inserisci la solita clausola relativa alla cedolare secca, per la quale il locatore rinuncia ad ogni aumento del canone per tutta la durata dell'opzione.
Il testo deve essere conforme al modello ministeriale (Allegato A al D.M. 16/01/2017).

Devi fare un nuovo APE e darne copia all'inquilino.

Fai asseverare il contratto dal Sindacato firmatario dell'Accordo Territoriale e lo registri all'Agenzia delle Entrate entro 30 gg.

 

[Deny]

il contratto si rinnova tacitamente per un biennio alle medesime condizioni

Grazie Uva. Ah perciò i rinnovi biennali possono essere più di uno e, in assenza di disdette, teoricamente vanno fino all'infinito? io pensavo invece ci potesse essere il rinnovo per solo un biennio. Pertanto, non mi conviene rifare il contratto (anche perché non intendevo aumentare il canone o cambiare altre condizioni) e comunicare solo la proroga biennale all'Agenzia delle Entrate, e così ogni due anni in futuro, se non cambiano le cose. In questo caso non devo far autenticare niente al Sindacato firmatario dell'Accordo Territoriale? (Preciso che 5 anni fa quando è stato stipulato il contratto non avevo fatto questa autentica perché non era obbligatoria, se ricordo bene.)
Magari in questo caso non devo rinnovare neanche l'APE?

 

[basty]

No, se proroghi il contratto in essere, non serve una nuova Ape.

 

[uva]

i rinnovi biennali possono essere più di uno e, in assenza di disdette, teoricamente vanno fino all'infinito?

Sì, è così.
Lo schema di rinnovo dei contratti concordati è: 3 anni + 2 + 2 + 2...fino a quando una delle parti (locatore o conduttore) presenta disdetta.

non mi conviene rifare il contratto

Potrebbe essere conveniente se desideri aumentare un po' il canone.
Spesso gli Accordi Territoriali permettono di applicare canoni un po' aumentati con l'aumentare del primo periodo contrattuale.
Quindi un contratto 6 + 2 dovrebbe prevedere un canone maggiore rispetto al 3 + 2.
Uso il condizionale perché occorre leggere attentamente l'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile e fare i calcoli esatti.

comunicare solo la proroga biennale

Se proroghi il contratto 3 + 2 attualmente in essere non devi rivolgerti al Sindacato perché è sufficiente l'asseverazione rilasciata al momento della stipula.

A me risulta che quando si rinnova/proroga un contratto di locazione con Ape scaduto bisogna farne uno nuovo.
Però in pratica io non faccio niente, e vado avanti con l'Ape vecchio anche se è scaduto.

Copio e incollo da un articolo del Sole (non riesco a mettere il link con tutta la risposta perché è un servizio riservato agli abbonati)

L’Ape scaduto va rifatto al rinnovo contrattuale​

Matteo Rezzonico

LA DOMANDA​

Ho affittato un appartamento nel giugno 2011, con contratto 4+4, già rinnovato nel 2015 e che verrà rinnovato a giugno 2019 (e quindi a giugno dovrò andare all’agenzia delle Entrate per registrare il rinnovo). Nel contratto vi è scritto che: «nella presente scrittura il locatore consegna al conduttore copia conforme all’originale dell’attestato di certificazione energetica, come previsto dalla legge regionale 24/2006 e sua modifica l.r. 29/6/2009 n. 10 in vigore per i contratti d’affitto dal 01/07/2010». La certificazione scade il 2 ottobre 2019. Devo rifarla subito, appena scade? Il conduttore deve darmi il permesso per far entrare il tecnico in casa? Oppure posso aspettare qualche anno e rifare la certificazione energetica in vista del rinnovo del 2023? In sintesi, il contratto di locazione può continuare se nel frattempo la certificazione scade, o c’è qualche problema (sanzione)? A questo punto è meglio rifarla prima del rinnovo di giugno 2019?​

​

 

[basty]

Magari la interpretazione letterale della legge, porta a dover rifare la Ape: ma la logica porta a diversa conclusione.

La Ape serve a portare a conoscenza del potenziale inquilino/acquirente il fabbisogno energetico dell’immobile, stimato in base a modelli di calcolo.

Un inquilino che ha abitato per 5 anni l’immobile, ha invece un consuntivo “reale” del fabbisogno energetico della casa. Riproporre l’Ape sarebbe un non senso

 

[Deny]

è sufficiente l'asseverazione rilasciata al momento della stipula

non ce l'ho l'asseverazione perché all'epoca quando avevamo firmato il contratto non c'erano da fare queste asseverazioni

 

[Deny]

In sintesi, il contratto di locazione può continuare se nel frattempo la certificazione scade, o c’è qualche problema (sanzione)? A questo punto è meglio rifarla prima del rinnovo di giugno 2019?

quale risposta danno a questi quesiti nell'articolo?