Contratto transitorio

[enricone]

Vorrei risollevare un punto su cui ho avuto qui dei buoni consigli un po' di tempo fa, dato che la scadenza e' imminente e non voglio fare errori.

Voglio affittare un appartamento a Roma a tre studenti universitari, uno dei quali e' gia' residente a Roma da un anno.

Il fatto che questo studente non sia "fuori sede" esclude la possibilita' di fare un contratto transitorio per studenti universitari (in cui tutti gli inquilini devono essere studenti residenti in alro comune).

Mi pare di capire che in questa situazione io possa fare un contratto d'affitto transitorio generico (non quello specifico per studenti). E' cosi'?

Inoltre, in questo caso, vorrei indicare come esigenza di transitorieta' la volonta' di vendere l'immobile a fine locazione (cioe' dopo 18 mesi dall'inizio del contratto). Questa e' un'esigenza assolutamente reale e non inventata.

Mi chiedo pero' che tipo di documentazione io possa allegare al contratto a supporto della mia esigenza di vendere a fine contratto. Non ho nessuna intenzione di dare un mandato postdadato ad un'agenzia immobiliare, dal momento che intendo occuparmi personalmente della vendita.

Grazie in anticipo!

Enrico

 

[Nemesis]

vorrei indicare come esigenza di transitorieta' la volonta' di vendere l'immobile a fine locazione (cioe' dopo 18 mesi dall'inizio del contratto). Questa e' un'esigenza assolutamente reale e non inventata.

Ma non collegata a un evento certo e documentabile, a meno che già esista un contratto preliminare di compravendita.
In ogni caso, quando la motivazione è basata su fattispecie non previste dall'accordo di riferimento o difficilmente documentabili, gli accordi stessi definiscono le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento.

 

[uva]

Anche secondo me il motivo da te addotto per giustificare l'esigenza transitoria del locatore, pur essendo reale, non è accettabile.
Innanzitutto dovresti leggere quali sono le motivazioni elencate nell'Accordo Territoriale di Roma.
A Torino, ad esempio, l'Accordo ammette qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata espressamente indicata nel contratto e documentata.
La tua volontà di vendere l'appartamento al termine del contratto transitorio non soddisfa le condizioni: l'evento non ha una data certa e non esiste attualmente alcuna documentazione in merito.

 

[enricone]

OK, grazie Nemesis e Uva, non credo che gli accordi territoriali di Roma menzionino esplicitamente la necessita' di vendere.

Al contrario, da quanto capisco, per un contratto 3+2 si prevede la necessita' di vendita come una delle ragioni accettabili per terminare l'affitto al termine dei tre anni (previa raccomandata sei mesi prima del termine). Vi risulta?

Purtroppo tre anni sono piu' di quanto volevo, ma potrei essere costretto a considerare questa soluzione...

 

[Nemesis]

per un contratto 3+2 si prevede la necessita' di vendita come una delle ragioni accettabili per terminare l'affitto al termine dei tre anni (previa raccomandata sei mesi prima del termine). Vi risulta?

Sì. Ma non devi avere la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a tua abitazione. E al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

 

[enricone]

Ma non devi avere la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a tua abitazione.

Grazie ancora. Devo dire che sono sconvolto dalla complessita' bizantina di queste leggi...

Risiedo all'estero e possiedo un'altra proprieta' a Roma.

Se nella disdetta cito la necessita' di eseguire lavori di rinnovamento dell'immobile (che comunque voglio fare prima di vendere), il fatto che possiedo un altro immobile e' comunque un problema?

 

[Nemesis]

Se nella disdetta cito la necessita' di eseguire lavori di rinnovamento dell'immobile (che comunque voglio fare prima di vendere), il fatto che possiedo un altro immobile e' comunque un problema?

Possedere un altro immobile non è un problema. Ma occorre che quello locato sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori.
Oppure l'immobile locato deve trovarsi in uno stabile del quale è prevista
l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso.

 

[uva]

per terminare l'affitto al termine dei tre anni

I motivi che permettono al locatore di evitare il rinnovo del contratto al termine del primo periodo (nel tuo caso del triennio) sono elencati nell'art. 3, c. 1 l. 431/1998.

Essi sono:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del
coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo
grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico
o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper-
ative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare
l'immobile all'esercizio delle attivita' dirette a perseguire le
predette finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di
cui il locatore abbia la piena disponibilita';

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilita' di un
alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere
assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore sia di
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista
l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la
demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove
costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano,
il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e
per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero
dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima
successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore
e' riconosciuto il diritto di prelazione

 

[enricone]

Grazie Nemesis e Uva - alla luce dei vostri contributi credo che il 3+2 non faccia al mio caso, visto che non avrei un motivo valido per disdire dopo tre anni.

Sto pensando di chiedere allo studente in questione di rispostare la sua residenza nella casa dei genitori, cosi' da poter firmare il contratto per studenti universitari. Spero non si tratti di un'operazione troppo lunga...

 

[uva]

chiedere allo studente in questione di rispostare la sua residenza

Quindi è lo stesso studente di cui avevi parlato nell'altro thread:

Contratto locazione studenti: problema residenza

Vorrei sottoscrivere (come locatore) un contratto transitorio di locazione per studenti universitari. La sede dell'universita' e' a Roma. Uno degli studenti, originariamente residente fuori Roma, ha abitato per un anno a Roma con un altro contratto transitorio di questo tipo. Come giusto e...

www.propit.it

che percepisce il Reddito di Cittadinanza.
In quel thread @Nemesis aveva spiegato quali sono le condizioni per averne diritto.