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malma

Nuovo Iscritto
#1
Buonasera, dovrei rifare il contratto ai miei due inquilini finora entrambi studenti.
Gli ho sempre fatto il contratto transitorio per studenti universitari a canone concordato con cedolare secca al 10%.
Adesso uno dei due si è laureato e ha trovato lavoro ma vuole rimanere nel mio appartamento insieme all'altro ragazzo che studia ancora.
Posso fare un unico transitorio(non specifico studenti)per entrambi?In caso contrario che tipo di contratto dovrei fare?
Grazie
 

Nemesis

Membro Storico
#2
I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge n. 431/1998 (quindi, non quelli per studenti universitari) hanno durata non superiore a 18 mesi e devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.
Per l'ex studente, se non esiste l'esigenza di transitorietà, è necessario quindi stipulare un contratto "libero" (durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali il contratto è rinnovato per un periodo di quattro anni) o "concordato" (durata non inferiore a tre anni, decorsi i quali, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni).
 

malma

Nuovo Iscritto
#3
Innanzitutto grazie mille per la risposta.
Il ragazzo che adesso lavora vorrebbe un transitorio, io non potrei mantenere un transitorio unico per entrambi a canone concordato con cedolare secca al 10%?(sapevo che comunque l'altro studente può detrarre la sua parte dalle tasse anche col transitorio normale).
Oppure se rifacessi un transitorio unico specifico per studenti lo stesso ad entrambi, in che sanzioni potrei ricorrere?Io come sempre registrerei il contratto e pagherei l'importo dovuto delle tasse.
 

Betelge

Nuovo Iscritto
#4
Un transitorio a parer mio non è un concordato... Il concordato lo devi portare in Comune per validarlo e almeno a Torino ti direbbero che li stai imbrogliando. E deve pure essere validato da un associazione di categoria.
Nel tuo caso fai un concordato magari il più breve... Un 3+2
Qual'è il problema?
 

malma

Nuovo Iscritto
#5
Grazie per la risposta.
Il contratto transitorio a canone concordato sapevo che si poteva fare, tre anni fa avevo due lavoratori con questo contratto che mi fu fatto e registrato dall'agenzia.
Perchè si potrebbe dire che sto imbrogliando?Io pagherei le stesse tasse che mi spetterebbero.
 

Betelge

Nuovo Iscritto
#6
Da noi in Comune te lo dicono senza usare il condizionale e hanno ragione. Il concordato serve per le locazioni di lunga durata con residenti. Il transitorio per brevi locazioni per NON residenti. Se l'agenzia te lo ha fatto ti ha fatto fare un illecito. Rif. 431/98
 

malma

Nuovo Iscritto
#8
Grazie Elisabetta, concordo con te e a me è stato confermato dalla agenzia delle entrate.
Il mio problema era solo che tipo e forma di contratto fare perché prima risultavano due studenti e ora invece uno è studente e l'altro si è laureato.
Informandomi mi hanno detto che pagherei le stesse tasse, volevamo solo trovare il modo più pratico che in questo caso sia per me che per loro sarebbe un unico contratto.
 

uva

Membro Senior
#11
Mi piacerebbe avere qualche riferimento normativo d
Se leggi attentamente l'Accordo Territoriale di Torino vedi che:

il capitolo II regola i contratti transitori;
il capitolo III regola i contratti per studenti;
per quanto riguarda la residenza, a pag. 16 dell'Accordo nel paragrafo "Comunicazione IMU" è scritto chiaramente che l'obbligo di residenza dei conduttori è previsto solo per i contratti concordati (quelli della durata di anni 3 + 2; 4 + 2; 5 + 2; 6 + 2).

Forse tu ti sei confuso sul termine "concordati" pensando che i contratti transitori e quelli per studenti universitari non lo siano.
Invece sono tutte tipologie contrattuali regolamentate dall'Accordo Territoriale, indipendentemente dal fatto che il conduttore sia o non sia obbligato a porre la residenza nell'immobile locato.
 

Allegati

uva

Membro Senior
#12
in questo caso sia per me che per loro sarebbe un unico contratto.
Non può essere un unico contratto intestato a due conduttori, perché mancano le condizioni.
Un conduttore è studente universitario, quindi solo lui può essere intestatario del contratto per studenti.
L'altro è un lavoratore, però non risulta possa dimostrare un'esigenza abitativa transitoria (contratto di lavoro a termine oppure lettera del datore di lavoro che certifichi una trasferta temporanea in quel Comune).

Perché non fai due contratti di locazione parziale dell'immobile alle due persone?
Affitti una stanza allo studente col contratto per studenti, e l'altra stanza al lavoratore con un contratto libero 4 + 4 oppure un concordato 3 + 2.
Con uso in comune dei servizi (cucina e bagno).

Se il lavoratore non gradisce un contratto di lunga durata, lo puoi convincere inserendo una clausola per la quale gli consenti la disdetta anticipata in qualsiasi momento, senza necessità di motivazione alcuna, con un preavviso minimo (tipo 3 mesi oppure anche solo un mese, anziché i 6 previsti dalla legge).

Se vuoi pagare il 10% di cedolare secca il secondo contratto (quello per il lavoratore) deve necessariamente essere un concordato 3 + 2 (non la tipologia libero 4 + 4).
 

basty

Membro Storico
#13
Non è che il neolaureato possa iscriversi ad un "seminario" post-laurea e con ciò continuare per ora il contratto con l'amico studente?

Mi rendo conto che in caso di vertenze, valgono solo i contratti previsti dalla legge: ma oggettivamente quando sia il locatore che i conduttori convengono su una forma diversa da quella statuita, non è che automaticamente vengono ... messi in galera.

La eventuale conseguenza, se non c'è evasione fiscale, sarebbe solo una conversione di tale contratto in un normale 4+4.

Comunque la soluzione corretta è quella di uva al post #12
 

uva

Membro Senior
#14
La eventuale conseguenza, se non c'è evasione fiscale, sarebbe solo una conversione di tale contratto in un normale 4+4.
Non sarebbe la sola conseguenza!

Nel primo post @malma scrive che ha sempre pagato la cedolare secca al 10%.
Questa agevolazione riguarda unicamente i contratti concordati / transitori / per studenti universitari, di cui all'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.

Se non esistono le condizioni per stipulare i suddetti contratti ed essi vengono ricondotti ad un normale 4 + 4, si deve pagare la cedolare al 21%.

Come ho scritto nel post n. #12, per continuare a pagare la cedolare secca 10% occorre stipulare col conduttore lavoratore (ex studente) un contratto concordato 3 + 2.
 

uva

Membro Senior
#15
Aggiungo che molti Comuni deliberano aliquote IMU agevolate per le abitazioni locate con contratti concordati / transitori / studenti universitari fuori sede. Aliquote che vengono ulteriormente ridotte per lo "sconto statale" del 25%.

Mentre gli stessi immobili dati in locazione con contratto libero 4 + 4 pagano l'IMU con l'aliquota ordinaria.

In conclusione, i locatori devono stare attenti e verificare che la tipologia di contratto scelta rispetti tutte le condizioni riportate nell'Accordo Territoriale.
In mancanza, perdono il diritto alle agevolazioni fiscali relative al reddito percepito e all'IMU.
 
#16
Tutto quello che @uva dice è perfetto. A me rimane solo una perplessità: come si fa a calcolare il canone "concordato" per una locazione parziale: la superficie calpestabile della stanza per intero e tutte le parti comuni al 50%?
 

malma

Nuovo Iscritto
#17
Non può essere un unico contratto intestato a due conduttori, perché mancano le condizioni.
Un conduttore è studente universitario, quindi solo lui può essere intestatario del contratto per studenti.
L'altro è un lavoratore, però non risulta possa dimostrare un'esigenza abitativa transitoria (contratto di lavoro a termine oppure lettera del datore di lavoro che certifichi una trasferta temporanea in quel Comune).

Perché non fai due contratti di locazione parziale dell'immobile alle due persone?
Affitti una stanza allo studente col contratto per studenti, e l'altra stanza al lavoratore con un contratto libero 4 + 4 oppure un concordato 3 + 2.
Con uso in comune dei servizi (cucina e bagno).

Se il lavoratore non gradisce un contratto di lunga durata, lo puoi convincere inserendo una clausola per la quale gli consenti la disdetta anticipata in qualsiasi momento, senza necessità di motivazione alcuna, con un preavviso minimo (tipo 3 mesi oppure anche solo un mese, anziché i 6 previsti dalla legge).

Se vuoi pagare il 10% di cedolare secca il secondo contratto (quello per il lavoratore) deve necessariamente essere un concordato 3 + 2 (non la tipologia libero 4 + 4).
Non può essere un unico contratto intestato a due conduttori, perché mancano le condizioni.
Un conduttore è studente universitario, quindi solo lui può essere intestatario del contratto per studenti.
L'altro è un lavoratore, però non risulta possa dimostrare un'esigenza abitativa transitoria (contratto di lavoro a termine oppure lettera del datore di lavoro che certifichi una trasferta temporanea in quel Comune).

Perché non fai due contratti di locazione parziale dell'immobile alle due persone?
Affitti una stanza allo studente col contratto per studenti, e l'altra stanza al lavoratore con un contratto libero 4 + 4 oppure un concordato 3 + 2.
Con uso in comune dei servizi (cucina e bagno).

Se il lavoratore non gradisce un contratto di lunga durata, lo puoi convincere inserendo una clausola per la quale gli consenti la disdetta anticipata in qualsiasi momento, senza necessità di motivazione alcuna, con un preavviso minimo (tipo 3 mesi oppure anche solo un mese, anziché i 6 previsti dalla legge).

Se vuoi pagare il 10% di cedolare secca il secondo contratto (quello per il lavoratore) deve necessariamente essere un concordato 3 + 2 (non la tipologia libero 4 + 4).
Grazie Uva, e fare un contratto 3+2 ad entrambi?Lo studente presentando i cedolini universitari potrebbe detrarli lo stesso
 

malma

Nuovo Iscritto
#18
Non è che il neolaureato possa iscriversi ad un "seminario" post-laurea e con ciò continuare per ora il contratto con l'amico studente?

Mi rendo conto che in caso di vertenze, valgono solo i contratti previsti dalla legge: ma oggettivamente quando sia il locatore che i conduttori convengono su una forma diversa da quella statuita, non è che automaticamente vengono ... messi in galera.

La eventuale conseguenza, se non c'è evasione fiscale, sarebbe solo una conversione di tale contratto in un normale 4+4.

Comunque la soluzione corretta è quella di uva al post #12
Grazie Basty.Nell'ultimo anno ha frequentato un master post laurea che ha terminato la scorsa primavera, potrebbe valere per il contratto che devo rinnovare a giorni?A bere lo contatterò proprio per sapere se sta frequentando o ha intenzione di frequentare altri corsi post laurea nonostante il lavoro.
 

malma

Nuovo Iscritto
#19
Non sarebbe la sola conseguenza!

Nel primo post @malma scrive che ha sempre pagato la cedolare secca al 10%.
Questa agevolazione riguarda unicamente i contratti concordati / transitori / per studenti universitari, di cui all'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.

Se non esistono le condizioni per stipulare i suddetti contratti ed essi vengono ricondotti ad un normale 4 + 4, si deve pagare la cedolare al 21%.

Come ho scritto nel post n. #12, per continuare a pagare la cedolare secca 10% occorre stipulare col conduttore lavoratore (ex studente) un contratto concordato 3 + 2.
quindi mi confermi che non può esistere un contratto transitorio generico a canone concordato?
 

malma

Nuovo Iscritto
#20
Tutto quello che @uva dice è perfetto. A me rimane solo una perplessità: come si fa a calcolare il canone "concordato" per una locazione parziale: la superficie calpestabile della stanza per intero e tutte le parti comuni al 50%?
infatti questo è un altro problema, per questo fare due contratti separati è complesso, anche le agenzie e i caf a cui ho chiesto hanno dato versioni contrastanti e non hanno le idee chiarissime per la complessità della cosa
 

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tanti auguri a tutti buone feste e tante belle cose lella
anche x marinarita grazie della comprensione ...comunque c'e' legge nuova x tutelare proprietari case ….noi alla fine da 1 giugno 2013 a 7 luglio 2017 mai pagato affitto 4 anni piu' spese tribunale avvocati tasse ...ecc. se pagava onestamente l'affitto tutti i mesi non sarebbe in questa situazione le lasciano meta' stipendio….tanti anni ...non so se ne valeva la pena non pagare l'affitto ….giustizia e' fatta
x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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