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  1. sagitterpat

    sagitterpat Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Salve,
    ho affittato le stanze del mio appartamento a studenti universitari, ai quali ho fatto per ognuno di loro un contratto di locazione transitoria per studenti per porzione di appartamento, con uso comune dei servizi. Ora uno di loro mi ha chiesto di poter spostare la residenza al mio indirizzo. Poichè non sono d'accordo,visto che si tratta di un contratto transitorio e l'appartamento è condiviso da persone diverse , volevo sapere se qualcuno sa se esiste qualche norma in merito per poter informare lo studente sul mio diniego.
    Grazie Sagitterpat
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    non sono pratica del settore ma non vedo come puoi opporti al fatto che l'inquilino prenda la residenza posto che paga l'affitto. io posso aver interesse a vivere in posto solo per breve tempo ma ad avervi la residenza perchè ad esempio mi serve l'assistenza medica. l'unica cosa che tu puoi fare e non rinnovare il contratto alla scadenza.
     
  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi spiace Arianna, ma devo contraddirti. È proprio la transitorietà della locazione che esclude la possibilità di richiedere la residenza. Qualora lo studente prendesse la residenza, la natura del contratto cambierebbe, trasformandosi in un 4+4, con tutte le conseguenze del caso.

    La natura transitoria del contratto va riconosciuta nell’ipotesi in cui l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato, mentre va esclusa nel caso in cui l’immobile rappresenti la normale e continuativa dimora del conduttore (ed è il caso in cui si prenda la residenza presso l'immobile locato).

    Inoltre, se non erro, se è dimostrabile la transitorietà (contratti di lavoro a tempo determinato, motivi di studio documentati, ecc.), è possibile comunque ottenere l'assistenza medica di base senza dover prendere la residenza.
     
  4. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
     
  5. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sono daccordo con tovrm,
    ma mi viene un dubbio se il conduttore malgrado la contrarieta del proprietario va in comune e' sposta la residenza ?
     
  6. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Cambia la natura del contratto, che si trasforma in 4+4 ed il locatore perde i benefici della tassazione agevolata, se previsti. L'inquilino, se ne aveva diritto, perde le detrazioni previste per gli studenti.

    Per Arianna. La residenza va presa nel luogo dove si vive abitualmente. Mi spieghi che senso avrebbe cambiare residenza ogni 6 mesi? È proprio questa, invece, la natura della transitorietà, ovvero che dopo un certo lasso di tempo sai già che te ne andrai da un'altra parte. Per chi lavora, ad esempio, la transitorietà può essere data dall'esistenza di un contratto di lavoro a tempo determinato in Comune diverso da quello di residenza. Il fatto di prendere la residenza, invece, manifesta una chiara espressione di volontà di vivere stabilmente in un determinato luogo. È la sostanza dei comportamenti che qualifica il tipo di locazione e le conseguenti norme da applicare, non la veste che gli si dà.

    La legge non ti impedisce di prendere la residenza, però nel momento in cui tu lo fai, ti dice quali sono le forme contrattuali cui devi accedere per la locazione (leggi, ad es.: Cass. civ., sez. III, 3 giugno 1992, n. 6777).

    La cosa migliore, secondo me, sarebbe di prevedere una nota nel contratto di locazione dove si vieta di prendere la residenza nell'appartamento locato pena la risoluzione di diritto del contratto stesso.
     
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ho avuto due volte lo stesso problema. Questo si verifica quando lo studente si mette anche a lavorare e molto spesso le aziende per cui opera gli chiedono tassativamente di stabilire la residenza nella città dove risiede temporaneamente, per poter godere di agevolazioni e incentivi occupazionali.
    Anch'io ero contrario ad accettare questa richiesta poiché la pensavo come tovrm, però in effetti non ho reperito nessuna norma che stabilisse esplicitamente che un conduttore che ha stipulato un contratto per uso transitorio, permanendo ovviamente la motivazione della transitorietà della sistemazione (altrimenti come dice tovrm cade il palco e si trasforma in un 4+4), non possa prendere la residenza nei locali per cui paga il canone.
    La motivazione può essere un'assunzione a termine o qualsiasi altra necessità.
    In Comune mi hanno confermato questo e i due studenti hanno assunto la residenza nella stanza che ho loro affittato con l'unica conseguenza che è stato loro richiesto dal Comune di presentare una planimetria dell'immobile per verificarne le condizioni di vivibilità ed è stato fatto loro un controllo sul pagamento della TARSU (tassa asporto rifiuti) per i locali che occupano.
    Per maggior sicurezza io mi sono fatto comunque rilasciare da questi un'ulteriore dichiarazione scritta (inviatami tramite raccomandata) ove mi confermano la necessità della transitorietà della locazione.
     
    A maidealista piace questo elemento.
  8. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa

    continuo a non capire. Tizio risiede a Roma, ad un certo momento la sua ditta gli propone un contratto che prevede di lavorare un anno in ciascuna sede, dunque un anno a Bologna, uno a Firenze, uno a Torino etc. Tizio ovviamente lascia, perchè non può pagare due affitti la casa di Roma e va a Bologna cosa deve fare? Non ha più intenzione di vivere a Roma, dove potenzialmente potrebbe non tornare mai più, ma se non porta la residenza a Bologna non verrà mai in possesso di multe, atti giudiziari che però si intenderanno notificati. cosa deve fare Tizio secondo te?
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa sentenza, che tu citi ed altre analoghe, sono state redatte quando ancora era in vigore solo la Legge 392/78, molto più restrittiva dell'attuale Legge 431/98 e si riferisce a casi in cui si tendeva a sottrarsi appunto a tale disciplina penalizzante simulando contratti di locazione ad uso transitorio o turistico.
     
  10. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grande,
    ma in tal caso avendo anch'io la residenza nello stesso appartamento e dovendola mantenere per le agevolazioni,
    mi troverei nello stesso stato di famiglia dell'affittuario :) ??
    c'e' qualche cosa che non quadra ......
     
  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    :risata::risata::risata::risata::risata:
    Ma noooooooo, lo stato di famiglia riporta la composizione della famiglia anagrafica e cioè: un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione tutela o da vincoli affettivi, coabitanti e aventi dimora abituale nello stesso comune.

    Poi se tu ti innamori del tuo coinquilino .... non sono affari miei :D

    Aggiunto dopo 14 minuti :

    In effetti, come dice Arianna26, oggi le opportunità di lavoro dipendono molto dalla "mobilità" che un lavoratore può garantire. Ovvio che la legislazione e la giurisprudenza non possono non tenerne debito conto.
    Casi come quello citato sono abbastanza frequenti, soprattutto per i giovani neo-assunti.
    Mantenere la residenza, ad esempio, presso la propria famiglia comporta spesso una serie di svantaggi che sono superiori a quelli del cambiare continuamente la residenza e ancor più spesso sono proprio le aziende che richiedono tassativamente di spostare la propria residenza nel luogo di lavoro.
    Nomadi ma occupati è meglio che stabili e disoccupati :p
     
  12. avettor

    avettor Nuovo Iscritto

    Vorrei darti una risposta molto pratica.
    1. Per quanto tu possa "negare" all'inquilino di prendere la residenza, se lui/lei va in comune e la richiede, il comune normalmente gliela concede nel giro di 15 gg. senza entrare nel merito del contratto d'affitto né della tipologia di immobile. Ad esempio, a Milano ci sono persone che hanno chiesto e ottenuto la residenza pur vivendo in immobili ad uso non abitativo (loft o uso ufficio, ad esempio).
    2. A questo punto, se anche tu negassi, non puoi impedire. Inoltre, la concessione della residenza prescinde dalla questione del regolare pagamento dell'affitto.
    3. Avresti potuto inserire nel contratto una clausola esplicita (ma se non lo hai fatto è troppo tardi) che recita: "il conduttore non può trasferire la propria residenza presso l'immobile, pena la risoluzione ipso iure del contratto stesso".
    4. Non è vero che se l'inquilino prende la residenza il contratto si trasforma in 4+4 ma è vero che se ha la residenza è più difficile mandarlo via se non paga.
    Il resto...lo decide il giudice in un'eventuale causa.
    Si potrebbe argomentare se quanto sopra sia giusto o sbagliato ma in Italia è così.
    Ciao.
     
  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tutto vero ciò che scrivi.
    Se non paga però, quando il contratto ad uso temporaneo scade egli non ha più titolo per rimanere nel locale.
    Almeno questa magra consolazione.
     
  14. avettor

    avettor Nuovo Iscritto

    Aggiungo anche una doverosa precisazione e distinzione: quella tra residenza e domicilio.

    Posso lavorare/studiare in un posto e spostarmi periodicamente (si modifica il domicilio, che è il luogo nel quale ho stabilito la sede principale dei miei interessi) ma mantenere la residenza in un altro luogo: è spesso il caso degli studenti fuori sede che mantengono la residenza nel proprio paese d'origine.
    La residenza è il luogo in cui la persona ha la propria dimora abituale.
    Il domicilio di una persona è il luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi.

    Domicilio e residenza possono tranquillamente non coincidere.
     
  15. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo è verissimo, però spesso, per motivi di lavoro o di convenienza, il lavoratore deve prendere la residenza.
    Si pensi solo al problema dei parcheggi riservati ai "residenti" (non ai domiciliati) o alla facoltà di accedere alle zone a traffico limitato per i soli residenti.
    Spesso eleggere il domicilio non basta e quindi le persone preferiscono spostare la residenza, con tutti i problemi connessi (variazione sulla patente, libretti di circolazione, ASL ecc...), senza contare che se glielo chiede il datore di lavoro pena la perdita del posto sono proprio costretti a farlo.
     
  16. avettor

    avettor Nuovo Iscritto

    Mapeit hai perfettamente ragione. Io però cercavo di dare una risposta guardando alla questione con gli occhi e nell'interesse del proprietario (quale è Sagitterpat che ha posto la domanda). Ciao.
     
  17. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
     
  18. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La clausola è perfettamente valida in quanto fa parte della libera contrattazione delle parti. Tanto più se si tratta di un contratto transitorio, essa si adatta perfettamente alla natura dell'atto.
    Vedila anche da un altro punto di vista: perché un locatore deve pagare maggiori imposte e vedersi impegnato l'appartamento per un tempo maggiore di quello desiderato perché l'inquilino di punto in bianco decide di prendere la residenza nell'appartamento. A me questa sembra una violenza nei confronti del proprietario, non ti sembra?
    Se hai bisogno di prendere la residenza, per correttezza ne parli col proprietario e se si trova un accordo si fa un nuovo contratto ad hoc, altrimenti si cerca un altro appartamento.

    Mapeit, premesso il fatto che chiunque è libero di prendere la residenza dove desidera (senza invadere la sfera dei diritti del proprietario, in caso di affitto), non ti sembra difficile giustificare davanti al fisco la presenza di due o più nuclei familiari all'interno dello stesso appartamento? Credo che tu sappia meglio di me che l'AdE ragiona con una logica tutta sua...
     
  19. w2fdr

    w2fdr Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Infatti,
    ma in un caso del genere il proprietario che per ragioni dovute al mantenimento dei benefici prima casa deve tenere anch'egli
    la residenza nello stesso immobile puo avere qualche problema ??

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    infatti,
    secondo me la cosa non quadra ......
    Aggiunto dopo 3 minuti :


    come funziona invece la recente possibilita' da parte dell'inquilino di denunciare un irregolarita del contratto ed ottenere
    un 4+4 al 10% del canone ? potrebbe avvalersene in un caso del genere ??
     
  20. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non credo. Quella possibilità è offerta a chi paga il canone per l'intero o parzialmente in nero...
     

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