Controversia con altro inquilino

[Nemesis]

Usucapione vuol dire diventare proprietario dopo vent'anni di possesso. Se però vuoi che il tuo diritto, ormai acquisito, diventi pubblico hai necessità che il giudice te lo riconosca emetta un provvedimento che te lo riconosca

E' già stato scritto in questo forum che la sentenza si limita a dichiarare l'intervenuto acquisto a titolo originario. Non ha, dunque, efficacia costitutiva dell'acquisto stesso. Conseguentemente, colui che ha maturato tutti i requisiti previsti dalla legge per perfezionare l'acquisto per usucapione è già diventato proprietario del bene, a prescindere dalla pronunzia giudiziale. Pertanto, può disporre del bene come meglio crede, anche senza esser fornito del titolo giudiziale dichiarativo dell'acquisto stesso.
Ciò premesso, è opportuno (non è obbligatorio, non v'è "necessità") far precedere la stipula dell'atto notarile di trasferimento dalla sentenza dichiarativa dell'usucapione a favore del soggetto che asserisce di essere proprietario dell'immobile e che intende procedere alla sua cessione. Solo in tal modo l'acquirente potrà procedere all'acquisto senza correre rischi.

 

[arciera]

Aggiungo un altro modo in uso dalle parti dove ho una casa: si dona, si vende ad un figlio la parte che si vuole usucapire. Il notaio rogita ed il gioco è finito. Credo sia la maniera la meno dispendiosa per intestarsi un bene.

 

[Gianco]

Dicono bene, Nemesis ed Arciera.
Il problema che voglio porre è che il tratto di terreno, agricolo o edificabile, intestato a Tizio, usucapito da Caio, Tizio non lo può più rivendicare. Poiché le tasse su quell'immobile le continua a pagare Tizio, lo stesso può pretendere che Caio espleti tutte le formalità necessarie per intestarsi, sgravando Tizio dalle stesse.
Poiché per poter portare a termine tale operazione Caio dovrà affrontare spese che si aggirano sui 5.000, 6.000 €, è evidente che davanti ad un terreno, generalmente agricolo, che ne vale meno, opti per la rinuncia e lo restituisca di buon grado a Tizio.
Questa è la proposta che faccio a Caio se Tizio è mio cliente.
A Daniele vorrei ricordare che la concessione edilizia viene rilasciata a chi ne ha titolo e che il fabbricato edificato su un terreno differente, perché traslato a causa del tratto usucapito, è un abuso edilizio, perseguibile penalmente.
Mi sembra che il mio ragionamento sia molto chiaro.

 

[Daniele 78]

@Gianco quando ti accorgi di tali difformità però capita che il fabbricato che ha usucapito senza regolarizzare la sua posizione abbia 30 o 40 anni. Ti accorgi facendo il rilievo e notando che non torna per niente con la mappa. Ora in situazione del genere (che rare non sono) come ne si esce legalmente??
E ciò accade perchè 30 o 40 anni dopo il terreno limitrofo a quello che ha usucapito è stato per una vita agricolo e poi trasformato in edificabile dal vecchio proprietario e venduto.
Tutti i problemi dei confini che sono stati "silenti" perchè nessuno mai si è preoccupato di rilevarli, ti saltano fuori all'ultimo momento perchè hai acquistato quel terreno edificabile per realizzare degli immobili ed ovviamente ne rilevi la conformazione.
Capisci cosa intendo???

 

[Gianco]

Posto che l'accatastamento ora deve essere presentato all'Agenzia delle Entrate entro un mese dalla fine dei lavori mentre prima il termine era un anno, il fabbricato del tuo caso dovrebbe essere già accatastato. In questo caso, hai due possibilità: il tipo mappale potrebbe essere stato redatto secondo la vecchia procedura o nel rispetto del Pregeo. Nel primo caso presenti il tuo tipo mappale con frazionamento con il quale indichi il fabbricato nella sua reale posizione e lasci fra il tuo fabbricato e quello finitimo una striscia, corrispondente all'area usucapita dal vicino. Detta particella sarà assorbita dal lotto adiacente o per un nuovo tipo mappale redatto a cura del proprietario dello stesso o sarà sanato con la verificazione periodica che l'Agenzia delle Entrate dovrebbe fare, se non ricordo male, ogni vent'anni. Mentre se è stato trattato con la nuova procedura, l'inconveniente è dovuto ad una errata introduzione in mappa e quando tu procederai il tuo accatastamento, lo farai con frazionamento e nella relazione tecnica spiegherai il problema, evidenziando che il confine comune, pur corrispondendo con quello già dichiarato con il libretto n. xxx del xx/cc/xxxx, risulta traslato della particella che tu stralcierai e che si troverà fra i due fabbricati presenti in mappa.[DOUBLEPOST=1406964592,1406964520][/DOUBLEPOST]Spero di essere stato chiaro. Chiedo scusa ai non addetti ai lavori, ma capirete che in questo caso è necessario entrare nei termini tecnici.

 

[Daniele 78]

Grazie @Gianco. Chiedevo proprio questo.
Essendo un particella piuttosto vistosa (supera i 200m²) non puoi farlo neanche con Pregeo "per modesta entità" ma per forza con la nuova procedura Pregeo.
In realtà ti sto parlando di un terreno di cui è stato fatto già tutto nel 2006, terreno di 11.000 m², è stato fatto un rilievo pre-progetto per verificare i confini (e ci siamo accorti delle differenze) e alla fine per accatastare i vari fabbricati...anzi a più riprese visto la grandezza e la gradualità con cui abbiamo venduto tutti gli immobili.
Infatti in mappa ora appare sia il mio terreno con gli immobili censiti sia quelle famose "striscioline" (di cui parli tu per la differenza tra la mappa e il rilevato sul posto) intestate ancora a me che devo ancora vedere cosa farne...e come cederele al complesso (che non è ancora completamente finito).
Il problema è che queste "striscioline" hanno più di un confinante.

 

[Gianco]

E' semplice devi imporre a chi le possiede, di acquisirle con il riconoscimento giudiziale dell'usucapione.
Una curiosità: lo scostamento lineare a quanto ammonta? E soprattutto di che scala della mappa stiamo parlando? Ed ancora il confronto, come tutte le misurazioni, devono essere fatte con riferimento alla mappa d'impianto, aggiornata con il copione di visura. La mappa Wegis è inaffidabile. Il Direttore Centrale Catasto a Cartografia, Area Servizi Cartografici, Dott. Ing. Flavio Ferrante con il quale ho potuto avanzare delle lamentele in occasione di un convegno, svoltosi a Cagliari, per le disfunzioni nel catasto di Cagliari, precedentemente inviate via PEC alla direzione di Cagliari, della Sardegna e Nazionale, rimaste inevase, sollecitate senza alcun esito, ha dichiarato che la mappa in questione è carta straccia. Come ti ho detto e come da sempre faccio utilizzo le "mappe serie". Se sei un topografo e se ti interessa ti posso inviare le lamentele accennate.

 

[Daniele 78]

Una curiosità: lo scostamento lineare a quanto ammonta? E soprattutto di che scala della mappa stiamo parlando?

Supera 200mq stiamo parlano della scala 1/2000 degli estratti di mappa, appurato con rilevazioni e messo nero su bianco.

Se sei un topografo e se ti interessa ti posso inviare le lamentele accennate.

Mi occupo limitatamente di rilievi, mi appoggio sempre al collega con cui però facciamo sempre insieme i rilievi...non abbiamo i moderni GPS che potresti usare da solo, perchè come ben tu sai è un investimento grande e seper di più l'edilizia si ferma li terrei li a far polvere.
Già non riesco a lavorare tutto l'anno con l'impresa per via della crisi, ho 3 CAT li fermi che urlano vendetta...se poi devo ancora caricarmi di altra legna verde diventa un disastro.
Ora qualche lavoro inizia a venir fuori e s'intravede qualcosa, ma ti assicuro che ne butti dentro di soldi per far girare il "baraccone" e in periodi come questo (in cui l'investimento non frutta o frutta poco) ti danno molto da pensare.
Credo che tu possa capirmi essendo del giro.

Comunque se vuoi mandarmi le lamentele di cui mi accennavi ti la lascio in pvt la mia mail.

 

[JERRY48]

Aggiungo un altro modo in uso dalle parti dove ho una casa: si dona, si vende ad un figlio la parte che si vuole usucapire. Il notaio rogita ed il gioco è finito. Credo sia la maniera la meno dispendiosa per intestarsi un bene.

Però siamo sempre in un cerchio (come quello di Mediolanum):
se il figlio a cui si è donato/venduto un bene, se lo vuole vendere/donare, deve avere in mano la sentenza dichiarativa, da parte del giudice, dell'usucapione.

 

[Nemesis]

se il figlio a cui si è donato/venduto un bene, se lo vuole vendere/donare, deve avere in mano la sentenza dichiarativa, da parte del giudice, dell'usucapione

No.