Costituzione di un condominio

[valle]

SALVE,
Premesso che:abito in un palazzo con un cortile comune, sul quale sussistono 5 unità abitative di altrettanti proprietari, non esiste regolamento di condominio nè posti auto assegnati;
vorrei sapere:
a) come procedere a costituire un condominio e se questo debba essere amministrato da un professionista o da uno dei condomini?;
b) da sempre il cortile comune è stato utilizzato pacificamente come area di parcheggio senza posti assegnati nè delimitati, mentre adesso alcuni proprietari vogliono ricavarne posti macchina di uso comune, la domanda è: come procedere (autorizzazioni comunali ecc) e come deve essere suddivisa l'area ?
c) premesso che 4 condomini sono anche proprietari esclusivi di altrettante aree/garage accessibili dal cortile utilizzati per il parcheggio, è lecito vietare la sosta delle auto nell'area di cortile comune? e se si ciò vale anche per le auto al servizio di disabili?
grazie per l'aiuto

 

[mapeit]

Ciò che, effettivamente, è necessario attuare per far sorgere dal nulla un Condominio è la nomina di un Amministratore, obbligatorio nei Condomini con più di quattro condòmini (primo comma dell'art.1129 c.c.).
Ovviamente, innanzi tutto, ci devono essere dei condòmini "promotori" che iniziano l'iter procedurale per la nomina di un Amministratore. La nomina deve avvenire in sede di Assemblea o con formale procura ad amministrare firmata da tutti i condòmini.
Le funzioni di Amministratore possono anche essere svolte da un qualsiasi condòmino anche se, data la moltitudine di incombenze, è quasi ormai obbligatorio rivolgersi ad un professionista del settore e pagarlo con un compenso adeguato.
La nomina di un Amministratore avviene, generalmente in sede di Assemblea che può essere convocata, ai sensi dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, in via straordinaria quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Importante è convocarla in maniera formale (raccomandata a.r. inviata almeno 5 giorni prima della data prevista per l'assemblea in prima convocazione).
Deve essere previsto un ordine del giorno con la nomina dell'amministratore e l'incarico della costituzione del condominio.
Perché la delibera sia valida deve essere approvata da almeno metà più 1 degli intervenuti che rappresntino almeno 501 millesimi della proprietà.
L'amministratore così nominato si occuperà di:
Chiedere l'attribuzione del Codice Fiscale.
Comunicare la propria nomina ai fornitori del Condominio chiedendo la domiciliazione delle fatture presso il proprio indirizzo.
Volturare i contratti di fornitura di luce ed acqua delle parti comuni al condominio.
Dotarsi di alcuni documenti Condominiali quali il Regolamento (se il Condominio ne è sprovvisto, incaricando un tecnico di redigerlo, previa delibera assembleare), redigere le Tabelle Millesimali (se il Condominio ne è sprovvisto, come sopra), reperire il Certificato di abitabilità e tutti gli altri certificati tecnici indispensabili per gli impianti comuni e per gli allacciamenti (fognari, passo carraio ecc...).
Stipulare un contratto di Assicurazione RCT - incendio dello stabile.
Predisporre un piano di ripartizione e di riscossione delle quote condominiali (da far approvare in sede di Assemblea) attraverso una previsione delle spese che si sosterranno e che andrete a ripartire con i millesimi adatti.
Aprire un conto corrente da intestare al Condominio presso cui far confluire le quote condominiali.
Incaricare le varie ditte per le pulizie e le manutenzioni, provvedendo al loro pagamento e agli adempimenti fiscali connessi.
Più o meno queste sono le cose da fare.... non poche e non semplicemente gestibili da un qualsiasi condòmino.

 

[valle]

Grazie mille per i consigli,