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steadi

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Conduttore
Dalle mie cognizioni se l'immobile interessato è stato oggetto di donazione, la banca si guarda bene dal concedere mutui.
abbiamo finora contattato due banche, la prima dice che si può procedere raccogliendo la semplice firma del "donante" che nulla osti, la seconda mi chiedeva se sull'atto di donazione era specificata una particolare dicitura solitamente inserita dal notaio in questi casi (tipo "si dichiara che nessun altro avrà null'altro a pretendere su questa donazione"), che invece non c'è, e in ogni caso non hanno negato preliminarmente la concessione del mutuo per questo motivo...
peraltro esistono delle "polizze donazione" apposite di terze parti che "garantiscono" le banche da questa eventualità
 

steadi

Nuovo Iscritto
Conduttore
Per il terreno ci sono risposte più o meno valide, per il mutuo non dovresti avere problemi, con un mutuo SAL, ne sono stati fatti a-josa
si, diciamo che la prima opzione proposta è il mutuo SAL.
E' anche vero che avendo una buona quota di fondi per partire con la costruzione, ci hanno proposto anche un mutuo tipo il mutuo acquisto normale (ma "in deroga"), da far partire in una fase più avanzata, a costruzione quasi conclusa... qualcuno mi aveva parlato di mutuo "differito"o "a completamento"
 

steadi

Nuovo Iscritto
Conduttore
Il mutuo da investirlo su quel terreno non te lo daranno essendo un terreno donato.
Credo dovrete fare affidamento alle vostre risorse o ipotecare un altro immobile.
Poi per la comproprietà, potresti acquistare da tua moglie il 50% del volume da realizzare con l'uso dell'area cortilizia. Pertanto lei resterà proprietà superficiaria dell'area e tu comproprietario dell'edificio con diritto all'uso del cortile che assieme al sedime del fabbricato resterà di proprietà di tua moglie.
ringrazio innanzitutto tutti per le risposte e gli spunti alla discussione.
Premetto la mia ignoranza in materia, quindi scusatemi se dico castronerie.

come "alternativa" all'acquisto del 50% del terreno prima di iniziare la costruzione,
vorrei capire: questa soluzione proposta, in pratica in che momento bisognerebbe effettuarla?
Non è possibile in occasione dell'atto di mutuo per la banca, che comunque andrà fatto, inserire una dichiarazione aggiuntiva in cui si dice che la costruzione è effettuata con fondi comuni dei coniugi e pertanto andrà "intestata" al 50% ciascuno?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
una dichiarazione aggiuntiva in cui si dice che la costruzione è effettuata con fondi comuni dei coniugi e pertanto andrà "intestata" al 50% ciascuno?
Ne dubito.

Le proprietà immobiliari richiedono atti pubblici e soggiacciono a procedure codificate: mi pare l'hai scritto tu stesso: ciò che si costruisce su un terreno è di proprietà del proprietario del terreno.

Una dichiarazione come quella da te proposta mi pare equivarrebbe ad una vendita del 50% del fabbricato: non vorrei che le imposte siano calcolate sul valore del fabbricato invece che del semplice terreno.
Temo cadresti dalla padella alla brace.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
come "alternativa" all'acquisto del 50% del terreno prima di iniziare la costruzione,
vorrei capire: questa soluzione proposta, in pratica in che momento bisognerebbe effettuarla?
Dopo avere stipulato l'atto pubblico, assieme sareste proprietari dell'intero immobile e potreste accendere un mutuo con impegno comune, sottoscritto.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Quale atto? Forse è meglio precisare, visto che si incrociano diverse ipotesi/proposte.
Poi per la comproprietà, potresti acquistare da tua moglie il 50% del volume da realizzare con l'uso dell'area cortilizia. Pertanto lei resterà proprietà superficiaria dell'area e tu comproprietario dell'edificio con diritto all'uso del cortile che assieme al sedime del fabbricato resterà di proprietà di tua moglie.
 

steadi

Nuovo Iscritto
Conduttore
Grazie per il suggerimento, anche se non mi sembra comunque un'alternativa economicamente più vantaggiosa alla donazione/acquisto una quota del terreno nella fase precedente alla costruzione, che risolverebbe alla fonte il tutto, ma che vedrebbe un esborso di oneri notarili e tasse di compravendita.. la cosa che volevo evitare...
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Grazie per il suggerimento, anche se non mi sembra comunque un'alternativa economicamente più vantaggiosa alla donazione/acquisto una quota del terreno nella fase precedente alla costruzione, che risolverebbe alla fonte il tutto, ma che vedrebbe un esborso di oneri notarili e tasse di compravendita.. la cosa che volevo evitare...
Chiedere un preventivo non costa niente. Essendo il valore dichiarare decisamente inferiore il costo del rogito dovrebbe essere adeguato.
 

steadi

Nuovo Iscritto
Conduttore
Chiedere un preventivo non costa niente. Essendo il valore dichiarare decisamente inferiore il costo del rogito dovrebbe essere adeguato.
il preventivo per la donazione del 50% del terreno così com'è ora, PRIMA di iniziare a costruire, già ce l'ho, dopo consulto con il notaio.
Mi han detto che tra coniugi si paga di imposte il 3% (se ho ben capito, imposta di trascrizione e catastale 2%+1%) sul valore da donare, nel mio caso circa 25000 euro, più l'onorario del notaio.
Quindi andremmo a spendere in totale circa 4.000 euro per l'operazione.

Ma ora mi chiedo: se invece la donazione verrà fatta come "donazione prima casa" una volta terminata la costruzione, fermo restando l'onorario del notaio ovviamente, come imposte sarebbero minori? o c'è qualcosa che mi sfugge?
io ho trovato queste specifiche:

Per la donazione si applicherà una aliquota del 4% sul valore complessivo della donazione con una franchigia di 1.000.000 milione di euro. Al superamento del limite le imposte saranno pagate solo sull’eccedenza.
Nel caso di donazione della prima casa (vedi anche agevolazioni fiscali prima casa) per il donatario avremo una imposta di trascrizione di 168 euro ed una imposta catastale di 168 euro (ora 200 euro).

Leggi tutto: Guida Pratica sulla Donazione: Chi e come si calcola l’imposta, quando si è esonerati - Tasse-Fisco.com - Per pagare meno tasse
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Questa possibilità non mi era stata prospettata...
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Per la donazione si applicherà una aliquota del 4% sul valore complessivo della donazione con una franchigia di 1.000.000 milione di euro. Al superamento del limite le imposte saranno pagate solo sull’eccedenza.
Credo che stia commettendo un errore: l'esenzione è riferito alla donazione da padre a figlio. Difatti nella successione fino a quella cifra si pagano solo gli oneri forfettari minimi.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
l'esenzione è riferito alla donazione da padre a figlio.
La franchigia di un milione di euro è per il coniuge e per i parenti in linea retta. E se il donatario è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuto tale ai sensi della legge n. 104/1992, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro.
 

steadi

Nuovo Iscritto
Conduttore
Esatto.
La mia domanda era circostanziata alle imposte ipotecarie e catastali, che in caso di donazione prima casa (una volta già costruita, quindi immaginiamo un valore di 300K€), non sarebbero Più dell'1/2% ma di 200€ in misura fissa.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Esatto.
La mia domanda era circostanziata alle imposte ipotecarie e catastali, che in caso di donazione prima casa (una volta già costruita, quindi immaginiamo un valore di 300K€), non sarebbero Più dell'1/2% ma di 200€ in misura fissa.
La tua tutela , nel caso di donazione del 50% dell’immobile finito, partirebbe solo dopo la suddetta donazione.
Nessuno si augura il peggio, ma perché rischiare, per risparmiare i costi di una donazione atttuale, visto che il tuo obiettivo è proprio la tua tutela ?
Io però farei una vendita della metà del terreno, per evitare la donazione, che è spesso problematica in caso di vendita successiva (soprattutto se l’acquirente deve fare mutuo). Già tua moglie ha ricevuto il terreno per donazione...

Tra l’altro, hai chiesto in banca se vi danno il mutuo , per costruire su terreno donato?
 

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