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  1. fabrizio

    fabrizio Membro Attivo

    Buongiorno,
    sono in trattativa per la vendita di un immobile, premetto che trattasi di persone perbene e conoscenti quindi di comune accordo abbiamo deciso di allungare un po' i tempi dell'atto .
    Proprio per questo buon rapporto intendevo in sede di contratto preliminare consegnare le chiavi affinchè cominciassero i lavori di ristrutturazione.
    Allo stesso tempo comunque mi piacerebbe manlevarmi da eventuali responsabilità e quindi pensavo di inserire una clausola sul preliminare specificando l'inizio lavori da parte del "promettente acquirente" tenendomi quindi fuori da eventuali danni da lui o dalle imprese cagionati durante la ristrutturazione.
    Una manleva del genere ha valore legale oppure no???
    Potrebbe esserci una rivalsa nei miei confronti in caso di danni o mancato rispetto delle normative (Dia ecc..) perchè sono ancora proprietario??
    Il "promettente acquirente" ha facoltà comunque di comunicare l'inizio lavori ( DIA , progetti ecc. ecc.) con la mia autorizzazione??

    Un grazie a tutti
     
  2. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Premetto che ho molti dubbi su quanto dirò di seguito, ma questo è quello che attualmente credo di sapere.
    Penso che tu possa essere sollevato dalle responsabilità civili (inserendo nel preliminare di compravendita le dovute condizioni) ma non da quelle penali (così mi è sempre stato detto dai tecnici).
    Diverso forse sarebbe se con la consegna delle chiavi trasferisci anche il possesso giuridico.
    Ritengo che questo post di fabri71 sia particolarmente interessante e invito coloro che ne sanno di più a fare chiarezza.
    Grazie.
    Jrogin
     
  3. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    ciao. non sono molto espertama non credo che in questo caso le responsabilità si dividano inmaniera così netta tra civili e penali.ad esempio : ai muratori mentre fanno i lavori cade un mattone che finisce su un piede di un condomino chi ne è responsabile (ho detto piede per non dire sulla testa con relativa dipartita del condomino :? ),civilmente la parte danneggiata penso potrebbe chiedere i dani ad entrambi,ma penalmente? non credo all'intestatario dell'immobile. attendo anche io più esperti di me :occhi_al_cielo:
     
  4. alporticcioloimm

    alporticcioloimm Nuovo Iscritto

    Buonasera a tutti,
    la consegna effettiva dell'immobile,incluso consegna delle chiavi e documenti di conformita , avviene al rogito notarile. Anche se si volessero dare le chiavi ai futuri acquirenti per iniziare i lavori, di qualsiasi genere e prima di aver rogato, il responsabile dei lavori resterebbe il venditore e non l'acquirente; l'eventuale DIA comunque dovrebbe essere richiesta dal venditore e non dall'acquirente in quanto il preliminare rappresenta una promessa di vendita per il venditore ed una promessa di acquisto per l'acquirente. Diverso invece potrebbe essere il discorso del compromesso; effettuando un compromesso (atto facoltativo e successivo al preliminare da effettuare per accordo di eventuali controversie)dal notaio, con le precauzioni del caso,si protrebbe effettuare il fittizzio passaggio dell'immobile con le chiavi e scarico di responsabilità (anche se è una pratica poco usata e sconsigliata, usualmente si attende sempre l'atto).
    Saluti
     
  5. fabrizio

    fabrizio Membro Attivo

    Re: Dare le chiavi all'acquirente per cominciare i lavori prima

    :idea: :idea: :idea: :idea:

    Aggiungo una soluzione che mi è stata detta oggi.
    Proporre all'acquirente di sottoscrivere una polizza danni (costo intorno agli 80€)e menzionarla nel compromesso .
    Un saluto a tutti
     
  6. p.canazza

    p.canazza Nuovo Iscritto

    Suggerisco una soluzione che ho già adottato in più occasioni. Il venditore dovrà farsi consegnare dall'acquirente una "dichiarazione di manleva" con la sottoscrizione della quale l'acquirente assume tutte le responsabilità inerenti e conseguenti ai lavori da eseguire, sollevando così il venditore da ogni responsabilità in merito. Ciao.
     
  7. alporticcioloimm

    alporticcioloimm Nuovo Iscritto

    Buonasera,
    non concordo con p.canazza, in queste occasioni, innanzi la legge, la manleva serve a ben poco in quanto resta responsabile in solido il venditore fino alla data del rogito.
    Saluti
     
  8. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Membro Attivo

    Abbiamo risolto la questione in un caso simile inserendo nel preliminare una clausola con cui l'acquirente si assumeva la piena responsabilità, in sede civile e penale, dei danni che i lavori avrebbero potuto eventualmente causare. A mio avviso l'aspetto penale riguarderebbe principalmente eventuali "incidenti" e, dato che nella stessa clausola era richiesto che i lavori dovessero essere autorizzati dalle competenti autorità ed eseguiti da una ditta in regola con la normativa, ne consegue che i lavori sarebbe stati coperti dall'assicurazione della ditta.

    A Roma l'acquirente può richiedere la DIA allegando alla domanda copia del preliminare registrato! :occhi_al_cielo:

    ;)
     
  9. fabrizio

    fabrizio Membro Attivo

    Giusto per notizia, oggi sono riuscito a parlare con un geometra della commissione edilizia comunale il quale dopo avergli posto il quesito mi ha sconsigliato per due motivi :
    1) perchè la manleva , seppur stipulata sul compromesso solamente in caso di danni lieve entità solleva il proprietario dalla responsabilità; invece , nel caso "assurdo" in cui subentrassero danni gravi allo stabile , (ad esempio le strutture portanti ) il proprietario sarebbe comunque chiamato in causa anche perchè in quest'ultimo caso non ci sarebbero più le condizioni per la compravendita .
    2) Di riflesso a quanto detto, il proprietario dovrebbe acquisire copia dei progetti e delle licenze e quindi autorizzare i lavori solamente in questo caso e per giunta , seguire che tutto proceda secondo quanto regolamentnato aggiungendo così "l'oneroso disagio" , in caso di incompetenza (come nel mio caso) di dover incaricare una persona qualificata.
    Ps "così mi è stata venduta cosi ve la vendo"
    Ciao a tutti
     
  10. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Siamo sicuri che le responsabilità penali si possono "manlevare"?? :domanda:
     
  11. alporticcioloimm

    alporticcioloimm Nuovo Iscritto

    Gentile frabri71,
    sui forum bisognerebbe scrivere solo quando realmente si è a conoscenza di ciò che si scrive. Ho dato il mio consiglio in base all'esperienza pluriennale posseduta dal mio studio in campo immobiliare incluso la gestione condominiale.Resto fermo nella mia risposta scritta in questo forum e concordo pienamente con il geometra comunale. Ribadisco che la manleva in queste situazioni, fino al rogito, non puo esistere in quanto responsabile in solido resta sempre il proprietario.
    Saluti
     
  12. Il Custode Guardiano

    Il Custode Guardiano Custode del Forum Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Re: Dare le chiavi all'acquirente per cominciare i lavori prima

    Scusa ma non sono d'accordo. Sul forum ognuno è libero di esprimere il proprio parere in relazione a qualsiasi argomento. Questo non è un servizio professionale di consulenza immobiliare. Se trovi scorrettezze, partecipa ed esprimi il tuo parere.
    Qui non facciamo a chi è il più bravo, ma condividiamo le nostre conoscenze per arrivare al massimo livello di verità.

    Peraltro - molto spesso - sulle questioni della casa non esiste una "verità" universale, ma una serie di atteggiamenti consigliati o che vanno per la maggiore. E ci sono spesso casi in cui si sbaglia sistematicamente perchè "sono procedure consolidate" (di esempi ce ne sono davvero tanti).

    Continuiamo ad esprimere le "nostre certezze" come nostre e non come "universali". C'è sempre da imparare. Per tutti ;)

    Che ognuno si senta libero di esprimersi liberamente. Questo è il vero valore da difendere in queste pagine. Il risultato non potrà essere che superlativo anche di mezzo vi si trovano inesattezze o strafalcioni di persone che in buona fede dicono la propria.
     
  13. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    Personalmente ho sempre sconsigliato la consegna delle chiavi prima della stipula del rogito.
    Le manleve servono a poco e tanto meno i rapporti che ci possono essere tra le parti.
    Così mi ha insegnato una certa esperienza nel campo.
    E poi mi chiedo:perchè complicarmi la vita e rischiare? Per fare un piacere all'acquirente? oppure è una conditio sine qua non per la vendita? Tutt'al più quoto alporticcioloim.
    Gatta
     
  14. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    Apprezzo molto il pensiero espresso dal Guardiano (amministratore).
    Non esistono certezze.
    Specie nel diritto.
    Nessuno si creda depositario della verità. L'ipse dixit del "De natura deorum" (M.T.Cicerone) non lo condivido.
    Gatta
     

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