Declassare immobile

[carlopnz]

Buongiorno a tutti, sto per acquistare una villa in classe A8 e con il proprietario ci eravamo accordati di poterla dividere in 2 abitazioni in modo da portarla in A7 e quindi poter usufruire delle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione ma sopratutto pagare delle imposte al momento del rogito molto meno onerose. Dopo aver stipulato il preliminare il venditore ha detto che non accetta più frazionare l'immobile in quanto poi dovrà pagare la plusvalenza. Ho sentito vari commercialisti per capirne meglio di questa cosa, ma alcuni mi dicono che non c'è plusvalenza altri invece si. Per tagliare la testa al toro sono andato all'agenzia delle entrate i quali mi hanno risposto che non sanno come aiutarmi.
Come posso fare per capire se Frazionando questo immobile il venditore ha o meno plusvalenza?
Carlo

 

[Franci63]

A parte il discorso plusvalenze, che non spieghi da cosa sarebbero generate ( mancano info sul tempo di acquisto e sulle cifre, per capirci), se nel preliminare è scritto che acquisterai una villa, nessun frazionamento ti è dovuto.
Se invece il frazionamento era previsto tra le obbligazioni contrattuali, il venditore dovrà provvedere per non essere inadempiente .
Vale quanto scritto.
Le agevolazioni per ristrutturazione sono comunque riconosciute anche per A/8.
Le imposte meno onerose sono difficili da quantificare, non sapendo quale valore catastale verrebbe attribuito frazionando la villa ( ammesso che sia possibile).

 

[Dimaraz]

Non riesco a comprendere come un frazionamento generi una plusvalenza rispetto ad una vendita uno aria visto che venditore, compratore e prezzo rimangono identici.
Qualcosa non quadra.

 

[carlopnz]

Si il prezzo resta lo stesso ma il suo commercialista gli ha detto che l’apertura di una scia per fare due muri e dividere la villa decade la sua residenza da più di 5 anni e quindi plusvalenza.

 

[Dimaraz]

Ora hai chiarito il punto che "angustiava" anche @Franci63 ... mi vien da dire che le "tenebre" sono nella testa del commercialista.

Magari informarsi prima di rimediare figuracce:

https://www.agenziaentrate.gov.it/w...+2008/risoluzione+219e+del+30+maggio+2008.pdf

In ogni caso se ha firmato un preliminare con una determinata "clausola" o la rispetta o paga pegno.

 

[Gianco]

La pratica di frazionamento deve essere presentata all'ufficio tecnico ed al catasto. E' evidente che quest'operazione è perseguibile a condizione che il comune ne preveda la fattibilità. Ovviamente il catasto non entra nel merito della regolarità urbanistica, ma probabilmente occorrerà frazionare anche il lotto o destinarlo come bcnc.

 

[carlopnz]

Di meglio in peggio, il proprietario a ottobre aveva frazionato il terreno esterno prendendo dentro la piscina e il ricovero attrezzi (taverna) con 1000mq di terreno. Ieri mi chiama il notaio e mi dice guarda che questa volta ti è andata bene perchè facendo quel frazionamento si trova già la plusvalenza e quindi a questo punto fraziona anche la villa, ma c'è un problema nel frazionamento fatto quel deposito attrezzi (taverna) da c2 che era è stato portato A8!! non so più cosa fare.... quindi mi trovo due ville di lusso.

 

[Gianco]

Il cambiamento della categoria è conseguente alla dichiarazione presentata. Probabilmente è stato considerato attinenza della villa. Per essere considerato C2 deve essere un deposito totalmente autonomo, anche con il suo ingresso. Il principio da rispettare è che ogni unità deve essere in grado di dare reddito proprio.

 

[carlopnz]

Ma infatti ha una sua entrata. Secondo me è stato un errore del tecnico, ma quello che spero è che si possa rimediare.

 

[Gianco]

Se è un errore di rappresentazione occorre ripresentare la DocFa per "errata rappresentazione grafica".