Decorrenza aggiornamento ISTAT del canone

[Liederman]

Buongiorno a tutti,
domanda simile ad una precedente discussione, ma comunque diversa.

Vorrei chiedere l'aggiornamento ISTAT per un canone di locazione commerciale ma ho bisogno di capire da quando è possibile farlo decorrere.

La prassi più comune è di applicarlo alla scadenza annuale del contratto, ma in realtà la norma (e in questo caso anche il contratto) dice solo che l'aggiornamento deve essere annuale. L'articolo 32 della legge 392 dice infatti:

Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Leggendo a sembra che l'importante è che siano passati almeno 12 mesi dall'aggiornamento precedente, ma non che necessariamente debba avvenire alla scadenza contrattuale.

Nel mio caso sono passati più di 12 mesi dall'ultimo aggiornamento ma mancano ancora diversi mesi alla scadenza annuale.
Posso quindi chiedere l'aggiornamento o devo attendere? Cosa ne pensate?

Non sono grandi cifre e il dialogo con il conduttore è comunque aperto e di massima disponibilità da entrambe le parti. Occorre però comprendere bene cosa dice la norma.

 

[basty]

Non sono in grado di risponderti riguardo alla corretta interpretazione della norma.
Ma credo che se non fosse previsto l'aumento automatico Istat senza necessità di richiesta scritta, dovrai aspettare la scadenza della annualità.

Nei contratti io inserisco quindi sempre l'automatismo senza richiesta: semmai comunico la "NON applicazione": detto questo , se i rapporti sono buoni, si può sempre intavolare una trattativa con l'inquilino. Un eventuale accordo non è contro la legge.
Semmai potrebbe configurarsi un illecito fiscale nella misura dell'imposta di registro evasa (la imposta verrebbe calcolata per quell'annualità, su un valore inferiore al reale)

 

[uva]

non che necessariamente debba avvenire alla scadenza contrattuale.

L'argomento è interessante.

Riferisco quanto mi è stato detto tempo fa da un proprietario che ne aveva discusso con l'avvocato del suo inquilino.

Considerando che:

1) Quando la l. 392/1978 venne pubblicata in G.U. l'art. 32 recitava:
Per i primi tre anni dall'inizio della locazione il canone nelle
misure contrattualmente stabilite non puo' essere aggiornato per
eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le parti possono convenire che dall'inizio del quarto anno il
canone sia aggiornato...

2) Poi è stato modificato dalla l. 118/1985 (conversione di un D.L. precedente) che all'art. 1 dice:
...A partire dal secondo anno del periodo di rinnovo il canone puo'
essere aggiornato annualmente nella misura del 75 per cento della
variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo
per le famiglie di operai e di impiegati verificatasi nell'anno
precedente.

In conclusione: siccome le norme fanno riferimento all'inizio della locazione e dei rinnovi, per applicare l'adeguamento Istat bisogna aspettare la scadenza dell'annualità e l'inizio di quella successiva.

 

[uva]

Nei contratti io inserisco quindi sempre l'automatismo senza richiesta:

Nei contratti commerciali la richiesta del locatore è necessaria.
Non mi risulta si possa derogare quanto dispone l'art. 32:

Le parti possono convenire che il canone di locazione sia
aggiornato annualmente su richiesta del locatore...

 

[basty]

Le parti possono convenire che il canone di locazione sia
aggiornato annualmente su richiesta del locatore...

Interessante: a parte il fatto che comunque sempre si finisce per comunicarlo se si vuole applicare l’istat ( di propria iniziativa nessun inquilino lo applica), farei due osservazioni:
1) indicare preventivamente e contrattualmente la volontà di applicare sempre la variazione Istat non vedo dove contraddica il dettato legislativo: sempre di richiesta di tratta.
2) tale dicitura permetterebbe di sollecitare in qualunque momento la variazione, con decorrenza anche retroattiva rispetto al sollecito.

Visto che sei così propensa ad una lettura “letterale” delle norme, mi stupisce sempre tu abbia sempre evitato di commentare e dire la tua opinione in merito al momento in cui, dopo aver disdetto la cedolare, può essere applicata l’Istat: ricordi che @Nemesis , che non sbaglia praticamente mai, sostiene che il primo periodo post disdetta debba mantenere il corrente canone, e solo decorsi 12 mesi, interviene l’aumento. (Stando alla lettera della norma)

 

[Liederman]

L'argomento è interessante.

Riferisco quanto mi è stato detto tempo fa da un proprietario che ne aveva discusso con l'avvocato del suo inquilino.

Considerando che:

1) Quando la l. 392/1978 venne pubblicata in G.U. l'art. 32 recitava:
Per i primi tre anni dall'inizio della locazione il canone nelle
misure contrattualmente stabilite non puo' essere aggiornato per
eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le parti possono convenire che dall'inizio del quarto anno il
canone sia aggiornato...

2) Poi è stato modificato dalla l. 118/1985 (conversione di un D.L. precedente) che all'art. 1 dice:
...A partire dal secondo anno del periodo di rinnovo il canone puo'
essere aggiornato annualmente nella misura del 75 per cento della
variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo
per le famiglie di operai e di impiegati verificatasi nell'anno
precedente.

In conclusione: siccome le norme fanno riferimento all'inizio della locazione e dei rinnovi, per applicare l'adeguamento Istat bisogna aspettare la scadenza dell'annualità e l'inizio di quella successiva.

Ottimo grazie @uva !
E' un'area un po' grigia della legislazione ma effettivamente questa sembra l'interpretazione più prudente.

 

[Liederman]

comunque sempre si finisce per comunicarlo se si vuole applicare l’istat ( di propria iniziativa nessun inquilino lo applica)

Vero, però ho visto una situazione in cui non è stato nè richiesto nè applicato l'aumento per anni e in cui si ha un contenzioso per altre ragioni.

A quel punto, per stimolare la negoziazione e solo nei contratti abitativi, si poitrebbe richiedere l'arretrato degli aumenti dei 5 anni precedenti. Poi magari non lo si applica comunque, ma diventa una leva.

 

[basty]

Richiedere arretrati, oltre tutto a distanza di anni, è sempre sconsigliabile: diverso se pochi mesi, ad es. aspettando il dato istat che viene disponibile un paio di mesi dopo.

 

[uva]

il primo periodo post disdetta debba mantenere il corrente canone, e solo decorsi 12 mesi, interviene l’aumento

Non mi risulta sia un'interpretazione obbligatoria, e comunque non ricordo di aver letto la motivazione e il riferimento normativo di quell'interpretazione.

Nel modello del contratto 3 + 2 allegato all'Accordo Territoriale di Torino nell'Articolo 2 - Canone - sta scritto semplicemente:
...Il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del 75% della variazione Istat ed esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la “cedolare secca” ...

Nei contratti liberi 4 + 4 scrivo una clausola analoga:
Il canone sarà aggiornato ogni anno automaticamente, senza necessità di richiesta del locatore, nella misura...

Capita abbastanza spesso di passare da cedolare a regime ordinario e viceversa nel corso della durata di un contratto.
I conduttori vengo avvisati con un mese di anticipo rispetto all'inizio dell'annualità tramite raccomandata ar o pec, e mai nessuno ha mosso obiezioni.

 

[basty]

Perché non mi risulta sia un'interpretazione obbligatoria, e comunque non ricordo di aver letto la motivazione e il riferimento normativo di quell'interpretazione.

@Nemesis: ci rinfreschi i riferimenti?