Dimissioni dell'amministratore in mini-condominio

[rommel1970]

Ciao a tutti,
l'amministratore di un condominio di quattro unità immobiliari così ripartite, intende rassegnare le proprie dimissioni immanentemente:

- due appartamenti per civile abitazione;
- locale commerciale;
- locale seminterrato (ad uso commerciale);

Premesso che se non fosse stato necessario, non lo avremmo mai costituito poiché facoltativo per via della consistenza degli immobili, questo però fu fatto perché dei tre proprietari (di cui una è mia moglie), uno di questi si poneva talmente tanto di traverso - per principio - da rendere impossibile ogni ripartizione e ogni decisione.

Ora la situazione sembra essersi normalizzata, ma in ogni caso l'amministratore non intende proseguire col mandato, per motivi che apprenderemo in assemblea.

Le due parti che tra loro dialogano (che posseggono la maggioranza dei millesimi, una di queste è mia moglie), vorrebbero cogliere l'opportunità di amministrarci autonomamente, anche perchè i costi della gestione sono decisamente lievitati.

Esistono le tabelle condominiali, che furono deliberate in assemblea, e le principali voci di gestione sono pochissime: energia elettrica, pulizie scale e piazzale, passo carrabile, assicurazione immobile, ascensore (quindi verifica dell'impianto di terra, ecc), manutenzioni.

Vengo al dunque: posso propormi come amministratore ad interim con compenso pari a zero, anche se non sono "formato" nello specifico? (Sono un perito industriale).

Oppure se volessimo amministrarci da soli, il condominio andrà sciolto (partita IVA, chiusura conto corrente), e continueremmo a gestire il tutto informalmente?
In questo caso, chi rappresenterebbe il condominio e chi acquisirebbe le eventuali responsabilità (infortuni del personale di pulizie, ecc)

Grazie per chiunque potrà essermi di aiuto,
G.

 

[Dimaraz]

Vengo al dunque: posso propormi come amministratore ad interim

Premesso che hai usato un termine che nulla centra (interim) ...la risposta è NO.
Tu non sei proprietario quindi non puoi essere un "amministratore interno"...potresti solo fare l'amministratore professionista...ma dovresti conseguire le qualità obbligatorie e ti sarebbe antieconomico.

poiché facoltativo per via della consistenza degli immobili,

Non è mai stata la "consistenza" dell'immobile a determinare l'obbligo di nominare un amministratore...ma il numero di proprietari e la richiesta di almeno 1 di essi.
Ora l"obbligo scatta quando coesistono almeno 9 proprietari (ed 1 ne faccia richiesta).

 

[rommel1970]

Premesso che hai usato un termine che nulla centra (interim) ...la risposta è NO.
Tu non sei proprietario quindi non puoi essere un "amministratore interno"...potresti solo fare l'amministratore professionista...ma dovresti conseguire le qualità obbligatorie e ti sarebbe antieconomico.


Non è mai stata la "consistenza" dell'immobile a determinare l'obbligo di nominare un amministratore...ma il numero di proprietari e la richiesta di almeno 1 di essi.
Ora l"obbligo scatta quando coesistono almeno 9 proprietari (ed 1 ne faccia richiesta).

quando scrivo ad interim intendevo sino alla migliore definizione del caso, vista la comunicazione improvvisa da parte dell'amministratore che francamente non ci da il tempo di ricercare altre proposte, ecc ecc e visto che propendiamo per lo "scioglimento" del condominio nella sua forma "fiscale", ecc.

per la consistenza, va bene, è un refuso dettato dal fatto che il rapporto proprietari-unità immobiliari è praticamente 1=1. comunque grazie per la precisazione.

@Dimaraz, se non volessimo proseguire con un amministratore interno, l'unica via possibile sarebbe l'autogestione sciogliendo il condominio?
A questo può pensarci l'amministratore uscente?

Sei anche in grado di rispondermi al successivo quesito, ovvero: sciolto il condominio e venendo a mancare il responsabile o datore di lavoro per quanto riguarda i contratti di manutenzione o di appalto (pulizia scale, ascensore, ecc), saranno i tre proprietari a volturare i contratti e a sottoscriverli?

 

[Nemesis]

se non volessimo proseguire con un amministratore interno, l'unica via possibile sarebbe l'autogestione sciogliendo il condominio?

Il condominio esisteva ed esiste, quindi non si "costituisce", e nemmeno si "scioglie". Per "scioglimento" s'intende quanto previsto dall'art. 61 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.
Ciò premesso, non essendoci più di otto condomini, anziché di un "amministratore", potete dotarvi di un "rappresentante". Che sarà soggetto a tutti gli obblighi che vengono previsti dalla legge per colui che ricopre la carica di amministratore condominiale, compresi quelli in ambito fiscale.

 

[Dimaraz]

ad interim intendevo sino alla migliore definizione del caso

Ma non possedendo le caratteristiche per diventare amministratore "professionista" non puoi nemmeno farlo "ad interim" come lo intendi tu.

sarebbe l'autogestione sciogliendo il condominio?

Il "Condominio" non si può sciogliere se non quando cessano i motivi della sua "nascita" ...che nel concreto significa che tutto 'immobile deve appartenere ad 1 sola proprietà.

 

[Dimaraz]

Che sarà soggetto a tutti gli obblighi che vengono previsti dalla legge per colui che ricopre la carica di amministratore condominiale, compresi quelli in ambito fiscale.

Non tutti....ma una buona parte.

 

[rommel1970]

Ma non possedendo le caratteristiche per diventare amministratore "professionista" non puoi nemmeno farlo "ad interim" come lo intendi tu.



Il "Condominio" non si può sciogliere se non quando cessano i motivi della sua "nascita" ...che nel concreto significa che tutto 'immobile deve appartenere ad 1 sola proprietà.

non si potrà sciogliere ma cessare sì, come una qualsiasi società, oppure no? se i proprietari decidessero univocamente di chiudere il Codice Fiscale del condominio e di volturare utenze e contratti a persone fisiche ritengo che non esistano vincoli...

 

[Nemesis]

non si potrà sciogliere ma cessare sì

Il condominio continuerà a esistere! Fin tanto che esisterà un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni.

 

[rommel1970]

Non tutti....ma una buona parte.

faccio un esempio: in nessun condominio che conosco è stato emesso un DUVRI (Documento di valutazione dei rischi da interferenza) quando l'amministratore si configura come datore di lavoro. Quando parlo di responsabilità non mi riferisco solo a quelle fiscali o amministrative, ma anche legate alla sicurezza nei luoghi di lavoro.
potrebbe essere questo un caso? chi risponderebbe d'ora in poi dell'eventuale infortunio di un appaltatore?

 

[rommel1970]

Il condominio continuerà a esistere! Fin tanto che esisterà un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di talune parti comuni.

Ora è più chiaro, il condominio inteso come da definizione.
Ma la ragione sociale potrebbe non esistere più...