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  1. daniel

    daniel Nuovo Iscritto

    L'immobile in cui viviamo lo ho acquistato da mio padre dichiarando il regime di comunione dei beni(grande errore) circa 4 anni fà, con le agevolazione 1°casa.
    Dovremmo acquistare una seconda casa da un costruttore (valore €250.000,00), e per usufruire delle agevolazioni previste (IVA al 4%)dovremmo vendere o donare l'immobile per la quota del 50% a uno dei due coniugi in modo che uno dei due si possa intestare il nuovo immobile. Si può registrare l'atto di compravendita del nuovo immobile senza dichiarare il regime di comunione dei beni ed evitare così l'atto per la separazioe dei beni? Un consiglio giusto Grazie!!!!
     
  2. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Essendo in comunione dei beni, la procedura da seguire, a mio parere, dovrebbe essere questa (nel caso, naturalmente, che desideriate mantenere tutti e due gli immobili):
    1) fare la separazione dei beni.
    2) un coniuge vende all'altro il suo 50% (sconsiglio vivamente la donazione, perchè il bene in futuro sarebbe commerciabile con più difficoltà)
    3) il coniuge che ha venduto, acquisterà il nuovo immobile.
    Non credo si possa, nel caso esposto, che si possa evitare di fare la separazione dei beni.
     
  3. daniel

    daniel Nuovo Iscritto

    Grazie per la risposta. Dovrò quindi fare la separazione dei beni, l'atto di vendita del 50% di uno dei contitolari (per stare più sicuri) e acquistare il nuovo immobile a nome dell'altro contitolare. In questo modo ognuno dei contitolari ha la propietà esclusiva al 100% per ogni immobile acquistato. E' giusto? Grazie per la vs. disponibilità!
     
  4. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Si, io la vedo così.
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    A parere di chi scrive la separazione non è necessaria purchè uno dei coniugi partecipi all'atto rinunciando per quello specifico a far valere la convenzione naturale ( comunione dei beni)

    -da Massimario della Cassazione n.20/2008
    Comunione legale tra coniugi – acquisto di bene immobile – esclusione dalla comunione – menzione nell’atto – necessità [art. 179 c.c.]
    In caso di acquisto di bene immobile o mobile registrato effettuato da uno dei coniugi dopo il matrimonio, al fine di escludere la comunione legale è sempre necessario che detta esclusione risulti espressamente dall'atto di acquisto purchè a detto atto partecipi l'altro coniuge; orbene la mancata contestazione, da parte di quest'ultimo, in detta sede, ovvero la esplicita conferma, attraverso una propria dichiarazione, di quella dell'acquirente in ordine alla natura personale del bene di cui si tratta, come appunto nella fattispecie, ha carattere ricognitivo e non negoziale, e tuttavia costituisce pur sempre un atto giuridico volontario e consapevole, cui il legislatore attribuisce la valenza di testimonianza privilegiata, ricollegandovi l'effetto di una presunzione "juris et de jure" di esclusione della contitolarità dell'acquisto; il vincolo derivante da tale presunzione, peraltro, non è assoluto, potendo essere rimosso per errore di fatto o per violenza nei limiti a cui ciò è consentito per la confessione.

    Per arricchimento culturale di tutti i lettori ci faccia sapere se, consultando il notaio, ha trovato conforto di questa nostra presa di posizione. grazie ( ....nessuno nasce "imparato")
     
  6. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Scusa Ennio Alessandro Rossi, quanto tu dici è vero, ma come fa il coniuge che andrà a comprare il "nuovo" immobile ad acquistarlo con i benefici prima casa, se è ancora titolare del 50% del "vecchio". Ed inoltre potrebbe vendere al coniuge il "suo" 50% che adesso è in comunione senza fare la separazione dei beni?
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Gentile Giuseppe tu hai ragione ; occorre che il coniuge A ceda la sua quota a coniuge B. Così facendo A si spoglia e si ripropone per l'acquisto di una nuova prima casa. Nell'atto notarile di cessione del 50% si potrà sostenere che la quota di B per effetto della cessione e per mutata volontà dei coniugi è tutta di B.
    Tre osservazioni nell'occasione:
    1-IL coniuge che ricompra nella nuova casa ci dovrà andare ad abitare effettivamente ( mentre in prima battuta è sufficiente acquistare nel comune di residenza senza abitarvi ; in seconda battuta no bisogna andarci anche ad abitare effettivamente )
    2-Resta fermo il discorso che più volte ci siamo detti: attenzione i coniugi a guardare solo le convenienze fiscali perchè in caso di separazione emergono conflitti per separazione o divorzio : meglio che le proprietà rispettino quanto effettivamente è di " giusta spettanza" di ognuno.
    3-Fare la separazione costa 150-200 euro; per cui ilproblema non è il costo. Ma potrebbero esserci altre ragioni a noi non note che sconsigliano il cambio di regime patrimoniale ( poni che la separazione vada ad incidere su intestazioni aziendali o simili)
    E' chiaro che i ns. sono pareri di massima. Ma la questione ha una serie di sfacettature andrebbero approfondite nel merito, cosa in questa sede impossibile.
     
  8. roberton

    roberton Nuovo Iscritto


    scusa se non capisco questa frase
    IL coniuge che ricompra nella nuova casa ci dovrà andare ad abitare effettivamente ( mentre in prima battuta è sufficiente acquistare nel comune di residenza senza abitarvi ; in seconda battuta no bisogna andarci anche ad abitare effettivamente )


    io ho sentito dire che basta avere la residenza nel comune senza abitarvi

    è vero?

    Il concetto di prima casa ha invece rilievo ai fini dell'applicazione delle aliquote scontate sull'acquisto. In pratica viene agevolato il primo acquisto immobiliare effettuato nel comune dove si ha la residenza o dove ci si impegna a trasferirla entro 18 mesi. Non è richiesto che l'immobile sia utilizzato direttamente o adibito ad abitazione principale.
     
  9. roberton

    roberton Nuovo Iscritto



    per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

    ho trovato questo
     
  10. daniel

    daniel Nuovo Iscritto

    Scusatemi ma credo che si stia facendo un pò di confusione o meglio non riesco a capire se la divisione di beni va fatta oppure no. Potrei vendere solo il 50% dell'immobile al mio coniuge o viceversa e colui che ha venduto potrà acquistare il nuovo immobile facendo dichiarare all'altro coniuge la rinuncia della sua quota sull'atto di compravendita?
    Ringrazio comunque tutti coloro che partecipano a questa discussione.
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    A mio parere:
    Per Daniel: Posso rimanere nel regime naturale di Comunione di beni ma per quel specifico atto posso chiedere ( in tal caso deve intervenire dal notaio anche l'altro coniuge) che venga solo a me intestato al 100%

    Per Roberto:
    - posso comperare la Casa Alfa con i benefici prima casa, seppure nello stesso comune io risiedo nella casa di mia sorella ( la Casa Alfa la posso anche affittare)
    -per non perdere i benefici posso rivendere nel quinquennio , ma nella Casa Beta che ricompro con i benefici prima casa ci devo andare ad abitare effettivamente
     
  12. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Per Roberton:
    fonte art.1-IIbis, punto 3 della tariffa parte prima allegata al dpr 131/ 86....dice in sostanza che le agevolazioni prima casa si applicano salvo che il compratore rivenda entro 5. In tal caso paga sanzione 3% piu' interessi ......e testualmente seue " le predette disposizioni (ndr.sanzioni) non si applicano nel caso in cui il contribuente entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo ( ndr benefici prima casa) ,proceda all'acquisto di altro immobile DA ADIBIRE A PROPRIA ABITAZIONE.
     
  13. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Credo che nello scrivere il post non sia stato battuto lo 0. La sanzione è del 30% (Trenta%) sui benefici ottenuti oltre gli interessi di mora.
    Buona Domenica.
     
  14. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Ennio Alessandro Rossi, io non ho capito una cosa. :triste:
    A tuo parere, considerando solo l'immobile già in possesso dei coniugi in comunione legale dei beni, può un coniuge cedere all'altro il suo 50% (e quindi "spogliarsi del bene) SENZA procedere prima alla separazione dei beni? :domanda: :domanda:
     
  15. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Non ho la verità in tasca ma secondo me sì se nell'atto di cessione dichiaro che solo per quel singolo o quei singoli beni le parti ammettano che sia attribuibile al 100% solo ad uno dei coniugi .
    Per esempio cosi' mi spiego meglio:
    1-Mario e Carla comprano un immobile ; visto che sono in comunione ,Mario è propietario del 50% e Carla del 50%
    2-Carla cede il suo 50% a Mario con atto notarile. Entrambe in quell'atto specifico sanciscono per reciproca e libera volontà che lo stesso sia imputabile solo a Mario per il 100%.( ossia sanciscono questo bene sia fuori dalla comunione)
    3-Carla ricompra un nuovo immobile e Mario partecipando all'atto conferma che quel bene specifico è solo di Carla rinunciando che anche questo bene specifico sia fuori dalla Comunione.

    In sostanza i coniugi pur volendo mantenere la Comunione posso disciplinare che quel singolo bene ne sia escluso e sia tutto di uno solo . Sembra un discorso di lana caprina ma prima di mutare il regime patrimoniale dei coniugi è bene che questi sappiano le conseguenze che potrebbero incidere su tutto il patrimonio in generale e non solo sui quei beni specifici che scientemente hanno voluto escludere dalla comunione
     
  16. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Nelle risposte sono andato a braccio:
    Mi scuso per le affrettate conclusioni -Rettifico parzialmente dopo un approfondito studio

    I beni che non rientrano nella comunione
    a. I beni di proprietà del coniuge prima del matrimonio.
    b. I beni ricevuti dopo il matrimonio per donazione o eredità.
    c. I beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge.
    d. I beni che servono all'esercizio della professione di ciascun coniuge.
    e. I beni ottenuti in risarcimento di un danno e la pensione di invalidità.
    f. I beni acquistati con il ricavato proveniente dalla vendita dei beni personali o con il loro scambio.
    Nei casi c, d e f sopra indicati, l'esclusione dalla comunione deve risultare dall'atto di acquisto, se di esso ha fatto parte anche l'altro coniuge; se non risulta l'esclusione, il bene è comune.

    Per converso è possibile, in caso di regime di separazione dei beni, effettuare acquisti in comune.
    Si chiama comunione convenzionale, nella quale si possono prevedere anche quote diverse. In questo caso la divisione può essere chiesta da ciascun coniuge in ogni momento.

    Chiedo venia ma credo siamo qui nell'ambito del confronto
     
  17. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Dobbiamo a Daniel una sintesi che credo e spero condivisa dopo tanto travaglio ( ci scuserà ma propit è anche una piazza di discussione e di dibattito in cui talvolta ed insieme si perviene a conclusioni su materie alquanto difficili)
    -Fiscalmente la risposta piu' semplice e appropriata và riconsociuto essere quella di Jrogin del 18/02/2010, 18:47
    -Ma visto che la mutazione del regime patrimoniale dei coniugi potrebbe incidere su tutti i loro rapporti patrimoniali ( e non solo su due immobili in questione) riteniamo consigliabile preventivamente acquisire un consulto presso un esperto di fiducia ( avvocato, notaio etc.) che entri nel merito ( qui giustamente non è dato conoscere la situazione patrimoniale generale di Daniel e coniuge ) cosi' che Daniel abbia le idee chiare su tutte e due i fronti ( fiscale e civile) e possa decidere scientemente.


    motto del giorno: "Mi corrode il dubbio. Beato chi ha verità e certezze granitiche"
     
  18. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Quoto in toto il post di Ennio Alessandro Rossi del 22/02/2010, 11.05 :daccordo:
     
  19. daniel

    daniel Nuovo Iscritto

    Ho avuto una consulenza con un notaio il quale, per il mio problema, mi conferma che si dovranno necessariamente stipulare n. 2 atti:
    1) atto di separazione dei beni
    2) atto di compravendita a favore di uno dei due coniugi.
    Ciao e grazie a tutti !!!
     
  20. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    grazie daniel. :D
    Conoscere gli sviluppi delle varie problematiche, contribuisce ad un accrescimento culturale reciproco. :daccordo:
     

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