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rommel1970

Membro Attivo
Proprietario Casa
Salve,
nel 2009 acquisto un locale C2 da impresa, con tutte le caratteristiche per il recupero dei seminterrati col Piano Casa Regionale, ma nel 2011, accedendo agli atti per reperire la documentazione di progetto scopro che:
- il locale è stato progettato con cm 250 di altezza;
- il locale è stato realizzato con cm 265 di altezza;
- il locale è stato accatastato con cm 265 di altezza (planimetria consegnata in sede di rogito).

Ora, attraverso il ricorso ad un legale intimo ad impresa di regolarizzare la situazione, l'impresa richiede al Comune ed ottiene una concessione edilizia per le opere di adeguamento che non eseguirà mai, poiché prima l'impresa "scompare", ed ora è in liquidazione. Come da art. 134 del DPR 6 giu 2001 n. 380 (testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) segnalo al comune entro 12 mesi dalla scoperta tale difformità "a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario".

Quesito: sono trascorsi quasi nove anni (giu 2012 - gen 2021) ma sembra che il Comune "quasi dal nulla" voglia richiedere ai proprietari delle cantine seminterrate (oltre me, altri due) di metterle in conformità...

Può farlo? Come possiamo difenderci?
Come scritto, nonostante siano stati compiuti tutti i passi per tutelarci, ci sarà pur una soluzione trasparente per sanare la situazione o accordarsi con l'ufficio tecnico comunale?
grazie a tutti quelli che sapranno darmi uno spunto
g.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
- il locale è stato progettato con cm 250 di altezza;
- il locale è stato realizzato con cm 265 di altezza;
- il locale è stato accatastato con cm 265 di altezza (planimetria consegnata in sede di rogito).
secondo me quello che conta è la altezza dichiarata nella licenza edilizia e nel certificato di agibilità che dovrebbe essere stato ottenuto a fine lavori. Il catasto serve solo per pagare le tasse sugli immobili non è probante per quanto riguarda la proprietà e la destinazione d'uso di un locale.
Quindi segui quello che ha scritto @Jan80.
 

griz

Membro Storico
Professionista
l'altezza di 2,50 non permette di abitare in nessun modo, come anche 2,65, di solito in certi casi è meglio non svegliare il can che dorme ma se avete segnalato la cosa...., evidentemente uno zelante ufficiale del comune ha deciso che la cosa va sistemata, basta un controsoffitto
 

rommel1970

Membro Attivo
Proprietario Casa
Deve farlo, dopo un'autodenuncia come la tua. Potrai poi rivalerti su chi ti ha venduto l'immobile ma vista la situazione.....
L'unica via è o la sanatoria (se la difformità è sanabile) o il ripristino dell'altezza legittima.
ciao e grazie per il parere.
quando scrivi "deve farlo" ti riferisci all'ufficio tecnico comunale? a me servirebbe un riferimento normativo, oppure il suo contrario, per potermi opporre.
Anche perché: quale sarebbe la differenza tra l'aver "segnalato" la non conformità rispetto al non averlo segnalato se poi il cerino rimane acceso al proprietario?
L'impresa non esiste più, è svanita... non potrei mai rivalermi: il comune sapeva tutto e non ha mai provveduto e come detto, esiste una concessione edilizia - abbondantemente scaduta - che fu richiesta dall'impresa con accertamento di conformità, dopo avermi venduto l'immobile.

Per sanare dovrei portare la quota da 265 a 250, anche con controsoffitto... ma non credo sia la stessa cosa,
g.
 

rommel1970

Membro Attivo
Proprietario Casa
l'altezza di 2,50 non permette di abitare in nessun modo, come anche 2,65, di solito in certi casi è meglio non svegliare il can che dorme ma se avete segnalato la cosa...., evidentemente uno zelante ufficiale del comune ha deciso che la cosa va sistemata, basta un controsoffitto
infatti non cerco l'abitabilità o l'agibilità, l'avrei fatto ricorrendo alla legge regionale "Piano Casa", col quale avrei potuto recuperare il seminterrato portandolo da categoria catastale C2 a categoria A3, ma con la presenza di questa non conformità tutto si avvita su sè stesso.

La via del controssoffitto sarebbe facilmente più perseguibile, anche più facile ed elegante nel risultato finale, però - non sono un tecnico - così non rimarrebbe invariata la differenza tra la quota del pavimento interno ed il piano di campagna?
Controsoffittando non risolverei il problema oppure sapresti consigliarmi una via da proporre all'ufficio tecnico?
g.
 

rommel1970

Membro Attivo
Proprietario Casa
secondo me quello che conta è la altezza dichiarata nella licenza edilizia e nel certificato di agibilità che dovrebbe essere stato ottenuto a fine lavori. Il catasto serve solo per pagare le tasse sugli immobili non è probante per quanto riguarda la proprietà e la destinazione d'uso di un locale.
Quindi segui quello che ha scritto @Jan80.
nelle tavole di progetto (sezione) la quota 2,50 parte dal piano di campagna verso il basso.
Domanda: viene comunque considerato un aumento volumetrico anche se l'abuso non è fuori terra?
 

rommel1970

Membro Attivo
Proprietario Casa
L'hai scritto tu: la "decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario".
claro, ma è l'impresa ad aver provveduto alla richiesta di accertamento di conformità con l'ottenimento di una concessione edilizia alla quale non ha dato seguito, svanendo. nel mentre sono trascorsi quasi dieci anni, il reato (se ce ne fosse uno, è prescritto) e la non conformità rimane tale e quale ....

se ho capito bene dovrei procedere con un nuovo accertamento di conformità attraverso un tecnico di fiducia, ottenere una concessione e provvedere ai lavori?
secondo te, posso proporre il controssoffitto anzichè provvedere al "massetto + rifacimento impianti, spostamento infissi, ecc?"
g.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
viene comunque considerato un aumento volumetrico anche se l'abuso non è fuori terra?
sì.
Per quanto riguarda la cubatura il Tar precisa che, il «volume dei fabbricati è determinato dalla somma dei prodotti delle superfici utili di ogni piano per le relative altezze lorde, misurate da pavimento a pavimento».
Per quanto riguarda la volumetria interrata, il Tar ha precisato che i regolamenti edilizi per il calcolo dei volumi interrati dispongono in base alla destinazione d’uso, quando i volumi sono destinati a residenza, uffici o attività produttive. Se non ci sono disposizioni, nel calcolo del volume complessivo dell’edificio rientra anche il seminterrato solo per la parte che emerge dal piano di campagna.
 

rommel1970

Membro Attivo
Proprietario Casa
sì.
Per quanto riguarda la cubatura il Tar precisa che, il «volume dei fabbricati è determinato dalla somma dei prodotti delle superfici utili di ogni piano per le relative altezze lorde, misurate da pavimento a pavimento».
Per quanto riguarda la volumetria interrata, il Tar ha precisato che i regolamenti edilizi per il calcolo dei volumi interrati dispongono in base alla destinazione d’uso, quando i volumi sono destinati a residenza, uffici o attività produttive. Se non ci sono disposizioni, nel calcolo del volume complessivo dell’edificio rientra anche il seminterrato solo per la parte che emerge dal piano di campagna.
grazie @vittorievic se ho capito bene questo andrebbe a mio vantaggio: ovvero non ci sarebbe stato ampliamento volumetrico poichè rispetto al progetto, la quota fuori terra è stata rispettata... e quindi per rimettere in conformità potrei proporre il controsoffitto?

dove posso trovare gli estremi della sentenza del TAR?
 

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