Garante e RLI

[Nemesis]

chi sarebbe dovuto al versamento?

Art. 57 del TUR (approvato con D.P.R. n. 131/1986).

 

[Maxximo]

Ex art. 1944 Cod.Civ. il fideiussore Sig. Tizio (dati del suocero) è obbligato in solido con la conduttrice Sig.ra Caia (dati dell'inquilina) al pagamento di quanto dovuto per canoni di locazione ed oneri accessori, per la durata del contratto di locazione ed eventuali rinnovi. E' escluso l'obbligo per il locatore della preventiva escussione della conduttrice.

Questo significa che se Caia diventerà morosa tu potrai rivalerti direttamente sul suocero Tizio.

Ho chiesto info alla banca per la fidejussione, sotto la risposta:

il rilascio della fidejussione bancaria per affitto richiede che l’inquilino presenti solide garanzie economiche ed ha tempi di lavorazione abbastanza lunghi e costi non indifferenti.
In alternativa è possibile rivolgersi alle assicurazioni.

In pratica il mio contatto in banca, sentito via mail, mi ha sconsigliato.
Su un canone mensile di € 500 cosa possono chiedere sti quì per la pratica?
Proverò a domandare al mio assicuratore cosa dice.

Non bisogna confondere la fideiussione bancaria con la garanzia prestata da un soggetto privato.

Le fideiussioni bancarie generalmente si chiedono per i contratti commerciali; per quelli abitativi con canoni medio-bassi è poco probabile che l'inquilino abbia i requisiti e la ottenga dalla sua banca.

Valuta attentamente le garanzie della tua Compagnia di assicurazioni, oltre al costo: importo garantito, modalità e tempistica di escussione.
Valuta attentamente le garanzie della tua Compagnia di assicurazioni, oltre al costo: importo garantito, modalità e tempistica di escussione.

La clausola che ho scritto nel post #26 si riferisce alla garanzia prestata da un privato (che abbia redditi certi come contratto di lavoro a tempo indeterminato / pensione, o un patrimonio aggredibile) che si obbliga ai pagamenti in caso di morosità dell'inquilino.
Io la chiedo e la ottengo spesso, oltre al versamento da parte dell'inquilino del deposito cauzionale (max 3 mensilità del canone).

Premesso che è un marasma sto dover contrattualizzare un inquilino con anche una garanzia e lo stato, invece di facilitarmi, mi mette altri paletti e salassi.

Sto cercando di capire, abbiate pazienza.

Quindi se agissi come fai di solito Tu in questi casi:
- a fronte di un canone mensile di € 500 in un contratto 4+4 cedolare secca;
- garante suocero con pensione € 1.800 suocera € 1.500 a fronte dello stipendio della conduttrice nuora di soli in media € 1.100;
- mio assicuratore che non ha ancora risposto su costi e modalità fidejussione;
- fidejussione bancaria sconsigliata dal mio consulente nella medesima banca;

Come agiresti?
Metti la cclausola del post 26? Ok, ma poi la imposta dei € 200 aggiuntivi, la fai pagare al suocero?
Vai Tu a chiedere la fidejussione o chiedi che Ti venga consegnata dal suocero? Cioè deve pensarci lui?
In questo caso, i € 200 li fai pagare a lui o fate a metà?

Non è semplice la cosa .... e la fidejussione di che importo la faresti?

 

[Maxximo]

Tu puoi titolare la clausola sul contratto anche “Fideiussione”, ma, se pretendi un pagamento “a prima richiesta e senza eccezioni”, secondo il consolidato insegnamento giurisprudenziale evidenziato al link richiamato #8, il negozio in questione si qualifica come “contratto autonomo di garanzia”, svincolato dal rapporto principale garantito (garanzia senza carattere di accessorietà) e non come “contratto di fideiussione” (garanzia con carattere di accessorietà).

La principale caratteristica che distingue il garante dal fideiussore è quella evidenziata dall’avv.Tidona: mentre il fideiussore è debitore allo stesso modo del conduttore e si obbliga direttamente ad adempiere, il garante a prima richiesta si obbliga soltanto a tenere indenne il locatore dalla mancata prestazione del conduttore inadempiente.

Il problema se l’imposta di registro sulla garanzia prestata da terzi debba essere versata si pone solo in caso di contratto assoggettato al regime fiscale della cedolare secca, poiché, in regime ordinario IRPEF, che la garanzia sia codicizzata “1” o “2”, poco importa: l’imposta di registro su di essa è sempre dovuta.

In genere gli uffici delle Entrate considerano fideiussori solo le persone giuridiche, ossia quando intervengono gli istituti bancari o assicurativi a prestare fideiussione (codice “1”), mentre, quando una garanzia personale viene fornita da una persona fisica, solitamente siamo in presenza di una garanzia diversa dalla fideiussione (codice “2”) e, in questo caso, sull’importo garantito scatta l’imposta di registro pari allo 0,50% dell’importo stesso (con minimo di 200 euro), tenendo conto, però, che, se la somma degli importi calcolati è inferiore a € 200,00, versi una sola imposta di registro in misura fissa, pari a € 200,00, diversamente, se è superiore a € 200,00, l’imposta di registro è doppia, ossia è pari alla somma dell’importo dovuto sulla registrazione (2% o 1,4%, a seconda del tipo di contratto) e sulla garanzia (0,50%).

L’applicativo Sogei, come detto all’inizio, calcola l’imposta di registro sulle garanzie diverse dalla fideiussione (cod. “2”) sia in IRPEF che in cedolare secca, mentre non calcola l’imposta di registro solo sulle fideiussioni bancarie o assicurative in cedolare secca (codice “1).

Come reagire alle storture dei gabellieri? Te lo dico in un orecchio. Registri e il contratto di locazione senza la garanzia e contestualmente sottoscrivi a parte la scrittura privata di garanzia, datata e controfirmata da te, dal garante e dal garantito, che faccia riferimento al contratto registrato, gliela spilli sopra e, in caso di sconforti locativi, la tiri fuori dal cassetto o, in caso d’uso, fieramente la fai registrare.

Io ascolto il Tuo suggerimento al orecchio, è da vedere se poi è facilmente applicabile, perchè intravedo delle contraddizioni. La prima è la registrazione posteriore in caso d'uso.

Se funziona, mi parrebbe la soluzione al mio problema, anche perchè la conduttrice è guardia giurata, quindi ...presumo ...affidabile comunque, mentre il suocero è persona conosciuta e segnalatami da amici in vista.

Nel merito, vediamo se ho colto ....
Faresti:
1. Contratto normale di 4+4 cedolare secca senza alcuna allusione a garante o fidejussore?
2. Redigi scrittura privata in pari data del contratto, sottoscritta da locatore conduttore e garante.

Problema:
1. per mettere gli estremi di registrazione del contratto, nella scrittura privata o devi post datarla per avere anche i dati di registrazione oppure lasci spazio e metti poi a manina il numero di registrazione e protocollo?
2. in che modalità esporresti quanto di cui sopra in merito alla garanzia sul canone mensile di € 500 in un 4+4 cedolare secca?

Ultima cosa, se devo usarla, dici di tirarla fuori e farla registrare. Allora in quel momento in agenzia, leggono che è una garanzia e ti mettono subito la gabella dei € 200 e sei punto a capo, o no?
Poi da ultimissimo, non è che poi, Ti ritengono valida la scrittura privata, solo dal momento in cui è stata registrata?

Riscusate, ma non è per nulla facile oggi gestire una locazione.
Quando scassato da altri pasticci, per sicurezza, ero andato da un avvocato per farmi fare da lui un contratto di locazione, lo aveva fatto pari pari a quello standard che faccio di solito.
Quindi, manco pagando un professionista, sto tranquillo, perchè poi, per tutelarti devi comunque attivare losfratto e quanto già noto.

In rete ho cercato un modello di scrittura privata, ma dice sempre di registrarla contestualmente al contratto.
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2. Si sottoscrive una Scrittura Privata a parte, che verrà allegata al Contratto di Locazione in fase di registrazione.
Costi Garante nel Contratto di Affitto
In caso di adesione al regime ordinario andranno versate le marche da bollo da 16€ e l’imposta di registro che corrisponde alle 0,50% del canone annuo (con un minimo di € 200,00) all’Agenzia delle Entrate. Qualora il Contratto sia assoggettato a “Cedolare Secca” e qualora la garanzia si qualifichi come “fideiussione“, allora tale imposta di registro non è dovuta in base a quanto stabilisce l’ultimo periodo del comma 2 dell’art. 3 del decreto legislativo 23/2011 secondo il quale “Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo”.

Per un modello, incollo quanto trovato in rete:
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DICHIARAZIONE DI UN TERZO CHE GARANTISCE PER IL PAGAMENTO DEL CANONE



Con la presente, il sottoscritto ………………………., residente a …………………… in ……………………… codice fiscale …………………………, si impegna solidalmente e senza condizioni, per tutta la durata del presente contratto ed eventuali rinnovazioni, per le obbligazioni assunte col presente contratto dal Sig. …………………………(il conduttore), e in particolare per il pagamento del canone di locazione pari a € ………………, indicizzato come indicato nel contratto, nonché per il pagamento degli oneri accessori, interessi e penalità per ritardato pagamento ed indennità di occupazione ed eventuale risarcimento dei danni all’immobile, sia nell’eventualità di rescissione del contratto, sia al momento della riconsegna.



Letto, approvato e sottoscritto.



Firma …………………………………………..
"

A Voi le gradite contro deduzioni.
Grazie anticipate come sempre.