Il bluff delle aste giudiziarie nelle mani di boss e affaristi

[ada1]

Non conosco il modus operandi delle aste e quindi non entro nel merito.
Voglio semplicemente dire che tra la pratica e la realtà ci sono sempre differenze importanti e nell'articolo di Repubblica si parla di mafiosi, non di persone normali che vogliono normalmente acquistare una casa ad una asta in una regione dove l'influenza mafiosa è o superficiale o non esiste ancora.
E tutti sappiamo che, purtroppo, le pratiche denunciate su Repubblica esistono in certe parti del nostro paese e negarle non aiuta a combattere il fenomeno la dove esso esiste sia esso in forma marginale o principale.
E altri scandali immobiliari, con o senza asta, che sono scoppiati in questi mesi (l'ultimo, proprio in questi giorni a Roma) dovrebbero invitarci alla prudenza prima di dire che tali pratiche non esistono perché la fantasia degli italiani non ha limiti nell'inventarsi diversi modi per eludere le leggi a proprio esclusivo vantaggio.
Cio' detto, i consigli di Pallino Alba per l'acquisto di una casa all'asta sono ottimi e anch'io dico che colui che vuole acquistare una casa in questo modo non deve mai tirarsi indietro pensando che ...

 

[Vinnie The Kid]

Scusa ma mi pare che anche tu abbia detto un po' di sciocchezze....

... gli interessati a partecipare ad un'asta immobiliare hanno (o dovrebbero avere) un accesso molto limitato alle carte processuali... in particolare non possono prendere tra le mani l'intero fascicolo dell'esecuzione e non possono sapere direttamente e con precisione in che stato si trova la procedura e quali possono essere gli sviluppi futuri... e se rileggi bene l'articolo vedrai che si sostiene che il punto nodale a volte è proprio quello, almeno nell'ottica dello speculatore.

E poi (ma solo per la precisione) sono errate sia le percentuali del deposito cauzionale che hai riportato sia il termine per il saldo che è di massimo 60 giorni, come correttamente riferito nell'articolo (non sei proprio esperto esperto di aste immobiliari, dai... )

Al di là di questo, la mia esperienza (da avvocato) in questo settore mi consente di dire che nelle grandi città e in mezza Italia le cose si svolgono in maniera non lontana da come descritto nell'articolo, o in forme anche peggiori.

Gli affari, in moltissime zone d'Italia, si possono fare solo su immobili siti in piccoli centri... se vuoi acquistare in città devi esser pronto ad arrivare a valutazioni vicinissime a quelle di mercato o ad imbatterti in concorrenti molto "particolari"...

...purtroppo questa è l'amara realtà

 

[tovrm]

Non entro nel merito delle esperienze personali, che peraltro costituiscono un arricchimento del dibattito, ma una precisazione va fatta in merito a quanto di seguito affermato.

E poi (ma solo per la precisione) sono errate sia le percentuali del deposito cauzionale che hai riportato sia il termine per il saldo che è di massimo 60 giorni, come correttamente riferito nell'articolo (non sei proprio esperto esperto di aste immobiliari, dai... )

Questa affermazione è parzialmente inesatta. Il sottoscritto proprio oggi è andato a vedere le ordinanze di alcune aste su Roma. In genere, il termine per il saldo viene fissato in 90 giorni per le aste senza incanto ed in 60 giorni per le aste con incanto. Quanto alla possibilità che vi siano termini ancora più lunghi, basta leggere i post iniziali di questa discussione.

Saluti

 

[moronxyz]

Scusami Vinnie ma insisto nel dire che le cose variano e di molto a seconda delle zone dove si partecipa. Cominciamo dai temi del saldo. Ti assicuro che ci sono casi dove si deve saldare entro 30 giorni e altri dove si arriva sino a 150. Anche per i depositi si va da un 10% a un 30%. Quanto al fatto che non si possa accedere al fascicolo sono d'accordo con te anche se è facile immaginare che per chi "bazzica" spesso in tribunale non sia impossibile dare un occhio anche dove non dovrebbe. Un normale concorrente di solito prende visione della perizia e basta ma anche quà bisogna fare delle distinzioni. Ci sono perizie fatte benissimo e altre fatte con i piedi per cui molto " a rischio". Quanto ai concorrenti particolari bisogna capire bene a cosa ti riferisci. Qualsiasi persona in tutta italia puo' partecipare ad un asta e presentarsi in tribunale o dal notaio e se fa l'offerta piu' alta si aggiudica l'immobile. Che poi ci possano essere casi in cui al momento dell' asta ci sia tizio o caio che faccia pressioni puo' essere specie in certe parti di italia ma questo puo' succedere anche nelle compravendite classiche se guardiamo bene. Un ruolo importantissimo è esercitato dal custode. Dove opero io tutte le vendite sono gestite dall Istituto vendite giudiziarie che è efficientissimo. Da sempre una documentazione completa e si occupa di liberare l'immobile in tempi anche molto rapidi se il GE ha emesso l'ordinanza. In altre realtà la custodia è affidata a tecnici e la liberazione è a cura dell'aggiudicatario per cui in effetti in quei casi le cose possono essere piu' complicate.

 

[Marco Costa]

ok mi adeguo

non sei proprio esperto esperto di aste immobiliari, dai... )

non sono un'espero e non conviene partecipare alle aste

ma per chi ha qualche dubbio
visitate qualche sito di tribunale e visionate qualche perizia on line
per non avere che l'imbarazzo della scelta
Asta Giudiziaria, il sito ufficiale delle aste dell'Associazione Nazionale Istituti Vendite Giudiziarie
oppure ditrettamente sul sito di qualche tribunale in particolare
http://www.entietribunali.kataweb.it/tribunali.jsp?trb=$%7b1%7d
Ricerca vendite immobiliari Pesaro - Tribunale di Pesaro
nel riquadro grande cliccare "cerca" senza inserire dati apparira' l'elenco degli immobili delle future aste
oppure qualche dettaglio di immobile in asta
SITO DEL TRIBUNALE DI ALBA - Scheda dettagliata della procedura 107/2009
aprire ordinanza al punto 5 depositi 10%+ 20% e al punto 3 termine massimo pagamento 150gg
aprire perizia e leggere sotto "INCARICO" l'elenco dei documenti e dati che il CTU deve fornire ed allegare alla perizia
la PERIZIA se visionata presso la cencelleria contiene i dati degli esecutati e conviventi , non e' oscurata con XX o colori come nella perizia on-line

saluti Marco

 

[MilenaT]

Dove opero io tutte le vendite sono gestite dall Istituto vendite giudiziarie che è efficientissimo. Da sempre una documentazione completa e si occupa di liberare l'immobile in tempi anche molto rapidi.

Confermo,
io sto seguendo le aste sia di qua che di là dall'acqua, come diciamo da queste parti.
Effettivamente Reggio Emilia è un modello di chiarezza e aderenza alle regole, mi piacerebbe tanto che a Modena seguissero il loro esempio. Ma proprio in così pochi kilometri che ci separano ci sono già tante differenze.
MilenaT

 

[marcopb]

Sto cercando di reperire piu' info possibili.. e leggendo sul forum ho trovato interessante postare su questo thread due domande.

PS (il decreto di trasferimento costa circa 90euro di bolli .. un'atto da un notaio circa 2000)

Mi chiedevo.. se ci si aggiudica per esempio una cantina di 6mq battuta all'asta per 3.000 euro... oppure ci si aggiudica un locale commerciale di 40mq (fine asta a 40.000 euro) oppure ancora una mega villa di 200mq (a 200.000)... il costo del trasferimento di proprieta' varia ?
Cioe'... stiamo parlando dell'atto di proprieta' che firmai davanti al notaio durante l'acquisto della mia casa, quello per cui pagai il notaio ben piu' dei 2.000 euro indicati... a fine asta... quello stesso atto verrebbe a costare 90 euro ? Chiaritemi le idee per favore...

Altra domanda che emerge leggendo l'articolo di Repubblica.it:
"Le aste sono pubbliche, chiunque può assistervi"
Cioe'.. domani c'e' un asta dal notaio, oggi non deposito alcuna cauzione (dunque non partecipo), pero' domani posso andare dal notaio e dire che voglio solo assistere ?
E' cosi' ?
Grazie

 

[Marco Costa]

ciao marcoqb,
Le ricerche dati sono a carico del Tribunale che le espleta tramite la perizia del CTU, le cancellazioni delle ipoteche sono a carico del Tribunale, mentre il costo vivo del decreto di trasferimento e' di pochi euro di marche da bollo rispetto al costo di un'atto dal notaio , simile invece e' la tassazione sul valore di acquisto all'asta o su quello dichiarato ! ! ! ! ! in atto notarile pari al 10% per locali commerciali e abitativi non prime case e mi pare il 3% sulle prime case
Ricordati che comunque per attingere ad un eventuale mutuo ipotecario devi stipulare un'atto dal notaio in favore della banca al costo medio di circa 1500euro

Si le aste sono pubbliche ... va da se' che per esperienza personale ti posso informare che alle aste nelle aule dei tribunali ho sovente incontrato semplici visitatori e curiosi, mentre nelle aste presso i notai mai, oltre forse a qualche creditore direttamente interessato (nel caso di esecuzioni in seguito a fallimenti), inoltre nelle aule di tribunale dove si svolgono aste si accede senza controlli , in uno studio di notai viene richiesto di identificarsi con carta d'identita'
Cordiali saluti Marco

 

[Marco Costa]

apprendo ora da questo stesso forum
Asta immobiliare ma non ci sono chiavi - Pagina 5

che a roma ci sono delle consuetudini diverse ... e i tribunali fanno pagare a parte i costi per le cancellazioni delle ipoteche (comunque comunicandole gia' nel testo dell'ordinanza di vendita prima dell'asta beata italia

 

[marcopb]

Avevo inviato una "risposta veloce" ma non me la trovo... cerco di riscriverla...

simile invece e' la tassazione sul valore di acquisto all'asta o su quello dichiarato ! ! ! ! ! in atto notarile pari al 10% per locali commerciali e abitativi non prime case e mi pare il 3% sulle prime case

Non sono sicuro di seguire il discorso. Esempio: mi aggiudico un casa all'asta per 60.000 euro, la intesto a me (e nel mio caso dunque non sara' una "prima" casa), dovro' versare 6.000 euro.
Questi 6.000 euro come, quando e a chi dovranno essere versati ? Perche' parli di atto notarile... spiegami per favore.

Ricordati che comunque per attingere ad un eventuale mutuo ipotecario devi stipulare un'atto dal notaio in favore della banca al costo medio di circa 1500euro

Certo.. nel caso si dovesse prendere un mutuo sara' necessario rivolgersi al notaio per stipularlo con la banca. Chiaro.