Il diritto di sopraelevazione è applicabile per stabilire la proprietà del sottotetto?

[Gianpiccoli]

Ciao,
vorrei chiedere se cortesemente qualcuno può darmi una consulenza riguardante un tema già trattato più volte nel forum ma mai nei termini che andrò ad esporre di seguito.
Ho acquistato da poco un appartamento in un palazzo costruito verso la fine del 1700.
Quest'ultimo è appartenuto ad un unico proprietario fino al 1956, data in cui è stato frazionato in diverse unità abitative.
All’atto notarile che decreta la nascita del condominio è allegato il regolamento condominiale contrattuale che attribuisce ai vari condomini sia privilegi che obblighi.
Come vantaggio mi è stato attribuito il diritto di sopraelevazione sia rispetto al mio appartamento che quello del vicino.
Il sottotetto non abitablile che sovrasta i due appartamenti e che non risulta in nessun documento (catasto, ecc) è da considerarsi di mia proprietà? Se non è così, che iter devo seguire per appropriarmene (DIA per variante, DOCFA, ecc)?

• Il sototetto non è abitabile (credo che sia destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano)
• Vi si accede esclusivamente tramite una scala posta all’interno del mio appartamento
• Non è soggetto a nessuna servitù
Grazie.

 

[Adriano Giacomelli]

Il caso è complesso e importante per lo sviluppo della tua proprietà e quindi ti consiglio di rivolgerti ad un capace professionista. Di certo che sulla carta sembrerebbe essere una situazione che va a tuo vantaggio, l'accesso esclusivo al sottotetto e i documenti di provenienza, determinano la tua esclusiva proprietà, il diritto di sopra elevazione, sembrerebbe un diritto che va oltre il sottotetto e bisognerebbe accertare se gli altri condomini, sottoscrivendo il regolamento condominiale, hanno anche accettato il tuo diritto alla sopra elevazione.

 

[Gianpiccoli]

Il regolamento condominiale è contrattuale, è stato redatto alla nascita del condomino e allegato all'atto notarile.
è modificabile solo con l'approvazione di tutti i condomini indipendentemente dai millesimi di propietà e è parte integrale dell'atto.
Il mio notaio afferma che la sopraelevazione si può concretizzare nella propietà della soffitta ma non mi sa indicare attraverso quali strumenti rendere ufficiale la cosa (oltretutto ho dei dubbi su quanto mi ha detto)
Ho molti amici nel campo edile (architetti, ingegneri e geometri) e mi dicono di fare una DIA per variante in modo che possa stare tranquillo per sempre...preferisco risparmiare i soldi soprattutto se si tratta di operazione non necessaria.
La questione è ancora più complessa di quanto ho descritto...
Una parte della soffitta è già mia, l'altra parte (che è quella di cui discutiamo) non è presente nella palnimetria dell'edificio.
Nell'atto notarile vengono però decritti dei confini diversi e più ampi rispetto alla planimetria anch'essa allegata all'atto.
Cosa fa testo, la planimetria o la descrizione dell'appartamento nell'atto?
Attarverso il diritto di sopraelevazione volevo risolvere tutte le questioni...
Grazie cmq (sto impazzendo...)

 

[Adriano Giacomelli]

Direi che l'atto è un documento più forte, la planimetria potrebbe essere corretta in base al contenuto, confini, riportati in atto.
Mi riferivo alla possibilità che nel sottoscrivere il regolamento condominiale, ci fosse stato riportato il tuo diritto alla sopra elevazione, o negli atti dei tuoi condomini, dovrebbe essere riportato il tuo diritto alla sopra elevazione. Diversamente, non capisco, come puoi farla valere.
Il consiglio di dare inizio all'approvazione di un progetto edile con relativo sopra elevazione, porterebbe ad emergere tutte le eventuali problematiche e nel contempo di permetterebbe di notificarlo ai vari condomini che sono sempre quei "salvo diritti di terzi"

 

[Gianpiccoli]

Nel regolamento condominiale contrattuale è espressamente dichiarato che ho il diritto a sopraelevazione per la supeficie del mio appartamento più quello del vicino.
Nell'atto (che ora non ho sotto mano) si evince che il reg.cond. allegato è da considerarsi parte integrale dell'atto (una sua estensione) e si rimandano diritti e obblighi degli acquirenti propio al regolamento.
Cmq io non voglio richiesere una sopraelevazione (che non mi verrebbe mai concessa visto che si tratta di un edificio sottoposto al vincolo di rinamento conservativo) ma solo legittimare la propietà della soffitta già esistente.
Per far modificare la planimetria a che ufficio dovrei rivolgermi (ufficio tecnico del mio comune)?
Successivamente dovrei fare un DOCFA o potrei farne a meno visto che non si tratta di superficie abitabile?
Devo anche far modificare la planimetria nell'atto notarile?
Grazie per la disponibilità e scusami se non sono molto chiaro nell'esposizione.

 

[Adriano Giacomelli]

Dunque un geometra con tutti i documenti sottomano, sarà in grado di aggiornare, in catasto, la planimetria allargata alla soffitta, perchè risulta che tu abbia tutte le carte in regola.

 

[Gianpiccoli]

Grazie, farò modificare la planimetria al catasto in modo che tutto possa essere in ordine dal punto di vista fiscale.
Oggi ho chiesto consulenza ad uno studio legale che mi ha confermato che il sottotetto è già di mia proprietà.
Ecco quanto mi hanno detto:
"Il diritto di sopraelevazione è giuridicamente simile al concetto di
diritto di superficie, del quale il diritto di sopraelevazione dovrebbe,
secondo alcuni autori della dottrina giuridica, far parte.
Ciò che accomuna il diritto di sopraelevazione e quello di superficie,
disciplinato dall’art. 952 del codice civile, è il fatto che entrambi danno
la possibilità di costruire al di sopra dell’area in relazione alla quale
agiscono. Nonostante il diritto di sopraelevazione sia considerato come un
diritto di superficie, molte, sono anche le differenze tra i due istituti
giuridici; prima fra tutte quella rappresentata proprio dall’appena citata
superficie rispetto alla quale agiscono. Il diritto di superficie, infatti,
si costituisce su un suolo, mentre il diritto di sopraelevazione è relativo
all’area dell’ultimo piano o del lastrico solare di un edificio. Altra
importante differenza è rappresentata dal fatto che il diritto di
superficie può essere costituito dal proprietario del suolo ed è
trasferibile solo da costui, il diritto di sopraelevazione, invece, è un
diritto a titolo originario, è cioè attribuito al suo titolare, secondo
l’art. 1127 del codice civile, in considerazione del fatto che egli è
proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare di un edificio ovvero
della soffitta.
In sintesi, averti attribuito il diritto di sopraelevazione, con
regolamento condominiale di natura contrattuale, implicitamente, equivale
ad averti attribuito la proprietà della soffitta in questione; ai sensi
dell'articolo 1127 del codice civile, colui che ha il diritto di
sopraelevare non può non essere il proprietario dell'ultimo piano,
quindi
della soffitta, nella fattispecie “de quo”. Ti spetta di diritto la
proprietà della soffitta, in ragione del regolamento condominiale (che
peraltro ha natura contrattuale, come hai evidenziato … ), senza la
necessità di presentare una D.I.A. ovvero di rogitare un particolare atto
di cessione della soffitta."
Spero che possa essere utile anche per altri con il mio stesso problema o simile.
Ciao

 

[ariel67]

Se la soffitta è di proprietà, qualora ci siano danni al lastrico solare che la ricopre i lavori di manutenzione come vengono ripartiti? Mi spiego, il lastrico solare della soffitta è di prorietà esclusiva del condomino o dell'intero condominio? Grazie

 

[Adriano Giacomelli]

La proprietà della soffitta non interferisce con il lastrico solare soprastante e quindi il lastrico potrebbe essere di un condomino in particolare o condominiale, ma sicuramente, in assenza di un titolo di proprietà, non tuo.