Interessi Mutuo Costruttore secondo SAL ?

[iodipier]

Buongiorno a tutti,
premetto che sono consapevole di aver firmato in quel del marzo 2009 (per leggerezza e con la testa su ben altri problemi) un preliminare di compravendita per un appartamento in condominio assolutamente orientata agli interessi dell’impresa costruttrice. In quella data avevo indicato come necessità del mutuo 290 K, da perfezionare con accollo mutuo del costruttore, con la speranza che nei mesi a venire attraverso la vendita del mio vecchio immobile avrei anticipato altra liquidità, non sapendo però con certezza la data della realizzazione della vendita dato il particolare periodo del mercato immobiliare.
Sono riuscito a versare altri 130k a dicembre 2010 e 20 K a metà di questo mese. Ora necessito come accollo mutuo del costruttore 140K e presumibilmente verrà frazionato a giugno di quest’anno poco prima della consegna delle unità abitative.
Per scrupolo ho chiesto con anticipo un prospetto con i calcoli relativi agli interessi di pre-finanziamento e qui viene il bello. Nel compromesso è scritto: “saranno a carico della Promissaria gli interessi di pre-finanziamento che matureranno dalla data odierna(19 marzo 2009) e sino all’atto di frazionamento e svincolo ipotecario relativo all’immobile oggetto della compravendita. Il tasso che verrà applicato sarà quello riportato nel contratto condizionato di mutuo edilizio, e sarà calcolato sull’importo del mutuo originariamente richiesto e dovrà essere pagato alla Promissaria entro 5 gg dalla richiesta.
Il costruttore ha calcolato un bel 3% a partire però dal 1 agosto 2009 , avendo lui perfezionato il contratto con la banca per il mutuo edilizio solo il 23 luglio 2009, su 290 K e poi a scalare su 160k da dicembre 2010 e poi ancora su 140 da aprile di quest’anno fino al frazionamento del mutuo …… per ben 14k di interessi.
Ecco le mie perplessità:
1- nel compromesso è anche indicato che la banca erogherà il mutuo secondo SAL
2- interessi spread 1,05 + euribor 6 mesi, quindi a luglio 2009 è riportato indicativamente 2,37%
il costruttore non dovrebbe tenere in considerazione effettivamente quanto a SAL ha dovuto richiedere per continuare a costruire la mia unità abitativa? Per intenderci al quel di marzo 2009 ho anticipato 50K e poi 12k ogni tre mesi e ad agosto 2009 erano ancora alle fondamenta. Possibile che in quel di agosto 2009 necessitava già di 290k per la quota parte di costruzione del mio appartamento ? No sarebbe corretto che gli interessi vengano a maturarsi solo quando lo SAL della unità abitativa supera il corrispettivo che viene fornito da me secondo il piano dei pagamenti?
Secondo voi posso richiedere il piano delle somme erogate effettivamente dalla banca secondo SAL direttamente al costruttore? Nel contratto di mutuo firmato tra banca e costruttore la richiesti di 20 M di mutuo, da erogare sempre secondo SAL, è indicata come : 5M per precedenti esposizioni del costruttore, 10 M per la costruzione e 5 M a supporto della vendita delle unità abitative(presumo siano le quote da frazionare che noi singoli ci accolliamo). Non per farmi gli affari del costruttore e della banca ma su 20 M, ben 5M per precedenti esposizione del costruttore !!! :???:

Grazie per l’aiuto

Pier

 

[Adriano Giacomelli]

Caro Pier, si capisce:
A) Sei conscio di aver firmato un accordo strano, quanto sbilanciato a favore del costruttore.
B) Sei una persona precisa e scrupolosa
C) Nella selva dei numeri che hai elencato è facile perdersi, e anche tu sei da loro frastornato
D) Io ho letto con velocità, ma mi sento di dirti:
1) L'immobile vale XX e il saldo è dovuto alla consegna, certificati tutti emessi e regolari.
2) Dal preliminare, al quale avresti dovuto versare il 10/20% di acconto sino alla consegna, gli acconti potrebbero essere stati superflui, o proporzionali allo stato di avanzamento, quel SAL di cui ti riferisci.
3) Interessi, che avventatamente hai firmato, al massimo li devi per quelle cifre che avresti maturato nel tempo con gli avanzamenti lavori, ma che in gran parte, mi pare, non devi per i cospicui acconti che hai sempre versato.

Si ha la sensazione che ti si richiedano gli interessi di tutta la palazzina, quindi in primis con le buone, resisti fermamente, diversamente hai bisogno di un buon avvocato, perchè, per quanto tu abbia firmato clausole, esse appaiono irrituali e quindi illegali.

 

[iodipier]

Grazie Adriano per le puntuali e precise considerazioni e risposte.
Sto cercando di recuperare da canali informali ( ex collega della Banca e Family Banker delle medesima Banca) una indicazione di massima delle quote di mutuo del SAL e con quelle torno dal costruttore, che nel precedente incontro aveva dichiarata che il mutuo non è stato concesso a SAL.
Io rispetto chi per professione prende dei rischi imprenditoriali, ma che non vengano a rifarsi con chi suda una vita per farsi una casa e ci mette mesi e mesi per coprire le loro esose pretese assurde.
Se mai mi dovesse ricpaitare di comprare casa sarò molto più scrupoloso nella fase di stipula del preliminare, promesso.
Raccolgo due dati e un paio di idee e trono alla carica del costruttore. Vi terrò aggiornati sugli sviluppi.
Grazie 1000

 

[Adriano Giacomelli]

A prescindere dal mutuo a Sal o meno, tu devi valutare, per essere assai scrupoloso e rispettoso del venditore, se la tua cassa costa 100, da 0 , quando la hai prenotata, a 100 , quando sarà pronta da abitare, tu gli devi solo quello che non è stato coperto dai tuoi acconti. Quindi, un buon avvocato, ti chiederà € 200, ma ti imbecca a proposito se hai diritto di non pagare gli interessi pretesi.

 

[arianna26]

anch'io mi rivolgerei ad un legale.