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zamparpa

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti e buona vacanza a chi è in vacanza,
propongo al Vostro giudizio un problema che si sta verificando all'interno di un immobile condominiale estivo, edificato negli anni 70 con le norme antisismiche di allora, nel quale sono proprietario di un appartamento (seconda casa) che con sacrifici ho ben ristrutturato circa 6 anni fa.
Nel palazzo pochi altri appartamenti sono stati ristrutturati, alcuni solo parzialmente.
Recentemente il Condominio (tutti in accordo) ha fatto fare una valutazione del rischio sismico, dal quale è risultato che l'immobile si trova in buone condizioni statiche, ma ha rilevanti problemi in riguardo ai carichi sismici. Tradotto: sarebbe opportuno eseguire una serie di interventi per raggiungere un più alto grado di sicurezza antisismica.
Gli interventi proposti inciderebbero con enorme impatto su tutte le parti strutturali del fabbricato (che sono parti comuni) e coinvolgerebbero pesantemente anche l'interno di tutti gli appartamenti (parti private). In sostanza negli appartamenti sarà necessario fare molte demolizioni e ripristini, portando di fatto alla necessità di una loro completa ristrutturazione.
Nel frattempo, dal Governo, è stato varato il sismabonus al 110 % e molti Condomini (convinti di poter fare l'adeguamento sismico del fabbricato e la ristrutturazione del loro appartamento, tutto a gratis, vorrebbero procedere per far eseguire gli interventi proposti; a breve sarà indetta una assemblea straordinaria per discutere e deliberare sull'argomento.
Secondo me il "tutto a gratis" è un miraggio per diversi motivi, i più importanti dei quali sono:
1) Cessione del credito a conto (non si sa ancora quanto proporranno i cessionari).
2) La normativa per la detrazione sismabonus prevede che: “L’importo massimo delle spese detraibili è di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, per gli interventi sulle parti comuni di edifici condominiali, (e non sulle parti private); come riportato sulla “Guida superbonus 110 di luglio 2020 dell’Agenzia Delle Entrate).
Per cui salvo nuove precisazioni dell’Agenzia delle Entrate, si presume quindi che le spese sostenute sulle parti private non possano essere detratte con sismabonus al 110%, in quanto gli unici interventi trainati dal sismabonus sono: installaz.di pannelli solari e sistemi di accumulo, installaz.di colonnine di ricarica elettrica per auto, sostituzione infissi; al massimo potrebbero essere recuperate come ristrutturazione al 50% (ma solo se l’intervento prevede rifacimento di impianti, spostamento di divisori interni, ecc.), altrimenti nisba.

Potete capire il mio disappunto. A prescindere dai recuperi fiscali, non ho nessuna intenzione di far demolire il mio appartamento con il rischio che nel ripristino mi facciano una porcata (che devo anche pagare).
Secondo Voi, io ed una piccola minoranza di altri condomini, possiamo opporci ?
Grazie in anticipo a quanti vorranno dare il loro contributo.
 
Ultima modifica:

marco.1987

Membro Junior
Conduttore
Potete capire il mio disappunto. A prescindere dai recuperi fiscali, non ho nessuna intenzione di far demolire il mio appartamento con il rischio che nel ripristino mi facciano una porcata (che devo anche pagare).
Secondo Voi, io ed una piccola minoranza di altri condomini, possiamo opporci ?
Grazie in anticipo a quanti vorranno dare il loro contributo.
Aspetta persone qualificate su questo forum che ti risponderanno, ma son quasi sicuro che se per adeguare sismicamente il condominio, per esempio, ti devono demolire il pavimento, questo può essere rifatto a nuovo e rientra nel 110%. Alcune ditte grandi, per i condomini accettano la cessione TOTALE del credito ma a quel punto non potrete più decidere a chi affidare i lavori (ditta di vostra fiducia nel paese), verranno svolti per intero dalla "ditta" che subappalterà i cantieri a chi lei ritiene più opportuno, utilizzando anche i loro ingegneri/geometri per i progetti. In cambio spenderete molto poco perchè accetterà il 100% del bonus.
Spendere poco o nulla e nel caso di problemi aver difficoltà a risalire a chi se ne deve occupare, spendere un pò di più ma aver i lavori svolti da chi conosci; la coperta è sempre corta :p
Prima però di dare parere negativo cercate di capire bene come funziona e nella riunione di condominio chiamate i possibili geometra/ingegnere/consulente fiscale/ commercialista che vi spiegheranno come funzionino questi bonus.
Non dite subito SI o NO, senza aver un quadro preciso, probabilmente il solo geometra o il solo amministratore di condominio non riesce a dar tutte le risposte che cercate sulle detrazioni/sconti
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
Il sismabonus copre le parti comune x il semplice fatto che le strutture sono parti comuni del condominio;, copre poi tutte le lavorazioni necessarie per arrivare a tali strutture e quelle per il loro ripristino.
 

zamparpa

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie Marco e Jan80,
comunque resto dell'opinione che, poichè trattasi di miglioria e non di necessità, i proprietari che non sono d'accordo possono bloccare l'intervento, anche se in minoranza.
Oltretutto sono appartamenti abitati mediamente solo un mese all'anno. Molti di noi abitano per gli altri 11 mesi su immobili senza il minimo requisito antisismico. Sarebbe molto meglio prima intervenire li.
 

marco.1987

Membro Junior
Conduttore
Oltretutto sono appartamenti abitati mediamente solo un mese all'anno. Molti di noi abitano per gli altri 11 mesi su immobili senza il minimo requisito antisismico. Sarebbe molto meglio prima intervenire li
Puoi intervenire su tutte e due le tue case/appartamenti. Ti ritroveresti ad avere un appartamento al mare completamente ristrutturato e il suo valore sarà maggiore. Ricordati che sono interventi molto invasivi... Sarà molto più facile per te intervenire sulla seconda casa al mare che fare un adeguamento sismico nella casa in cui vivi... (questo è uno dei motivi per cui molti dicono che non funzionerà per far ripartire il Paese, difficilmente una persona che vive la casa riesce a far un adeguamento sismico importante o passare di due classi energetiche senza trasferirsi almeno per 2 mesi in una casa da "appoggio")
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
2) La normativa per la detrazione sismabonus prevede che: “L’importo massimo delle spese detraibili è di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio, per gli interventi sulle parti comuni di edifici condominiali, (e non sulle parti private)
Ma non devi "confondere" parti comuni e parti private...se in un immobile intervieni per adeguamento sismico hai il "traino"; per usufruire del 110% sugli interventi collegati e tu stesso affermi che sarà interessato anche l'interno delle abitazioni.

La "nota dolente" è quella di trovare una ditta disposta al pagamento tramite cessione del bonus.
Il governo ha pensato al 110% ...ma dubito esistano ditte disponibili ad aspettare 5 anni il recupero (un 2% annuo quando in Banca non pagano meno di un 6%) ...ma qui si adotteranno "trucchi" da galera.
 

marco.1987

Membro Junior
Conduttore
come ha scritto all'inizio, ha già ristrutturato, e non è interessato ad altri interventi.
Bisogna però ammettere che un appartamento ristrutturato solo internamente, come valore, è diverso da un immobile ristrutturato dentro e fuori, con cappotto e buoni indici di resistenza sismica...
Chiaramente è molto capibile che non si voglia mettere nei lavori quando la casa che usi 1 mese all'anno è già "a posto"
 

Fift@

Membro Assiduo
Professionista
In condominio decide la maggioranza, se non ti sta bene compri una casa e fai quello che vuoi
 

zamparpa

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie a tutti per le risposte,
...se in un immobile intervieni per adeguamento sismico hai il "traino"; per usufruire del 110% sugli interventi collegati.
Quale norma che dice che sono trainate le spese di ristrutturazioni di parti private ? io non l'ho trovata. Le norme dicono che gli unici interventi trainati dal sismabonus sono: installaz.di pannelli solari e sistemi di accumulo, installaz.di colonnine di ricarica elettrica per auto, sostituzione infissi.
In condominio decide la maggioranza, se non ti sta bene compri una casa e fai quello che vuoi
Decide la maggioranza sulle parti comuni, ma non credo proprio sulle parti private. Poichè trattasi di miglioria e non di necessità mi sembra impossibile che possano sventrare il mio appartamento senza il mio benestare, che fanno buttano giù il portone e fanno quello che vogliono ? Mi risulta che la proprietà privata è inviolabile.
 

Fift@

Membro Assiduo
Professionista
Se per fare lavori sulle parti comuni devono entrare nel tuo appartamento, ti adegui.
 

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