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lorestan

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Salve

volevo sottoporre alla vostra attenzione una situazione delicata che mi vede coinvolto.

Nel 2014 ho comprato all’asta fallimentare due appartamenti facenti parte di uno stabile dei primi del 900, in condizioni piuttosto degradate e pertanto con necessità di ristrutturazione.

Per motivi di differenti pratiche fallimentari, la maggior parte dello stabile veniva venduto in una procedura d’asta e la restante parte in un’altra procedura.

Insomma, affinché fosse venduto tutto, è occorso un anno.

Nel frattempo, su indicazione della stessa proprietaria esecutata, abbiamo recuperato il primissimo atto di vendita (1960) in cui il Canapificio Lanificio Italiano, dopo aver trasformato lo stabile da industriale a abitativo, vendeva a singoli cittadini gli appartamenti così formati. In questo atto si stabilivano le rispettive quote millesimali ed inoltre si faceva un riferimento piuttosto generico alle parti comuni, elencandole (tetto, solai, muri,…).

Con gli anni (arriviamo a inizio 2000) uno dei proprietari ha voluto annettere la porzione di sottotetto soprastante al suo appartamento, e per fare ciò è stato redatto un nuovo atto notarile in cui peraltro il neo-proprietario della porzione di sottotetto ribadiva però il suo interesse a mantenere le sue quote millesimali sulla restante parte di sottotetto, nonché sulle parti comuni.

Venendo ai nostri giorni, è successo che colui che ha comprato la porzione di stabile con sottotetto di proprietà esclusiva (di fatto trattasi di un terracielo, connesso e contiguo però al restante stabile) ha sin da subito contestato di far parte del condominio, anche se ha presenziato ad alcune riunioni e persino pagato alcune rate.

Poichè era nostro interesse ristrutturare, dopo una trattativa infinita, eravamo giunti alla decisione di separare il condominio, a patto che lui rinunciasse alla sua quota di parti comuni dello stabile. A fronte di ciò, non gli avremmo chiesto soldi per la ristrutturazione (la trattativa era complessa, poichè i piani alti volevano tenersi il sottotetto ad uso esclusivo e avrebbero pagato completamente le spese di rifacimento della copertura, mentre il condomino “che si sarebbe separato” si teneva una porzione del cortile comune che si trovava di fronte alla sua abitazione).

Quando finalmente stavamo per andare dal notaio a mettere per iscritto i vari passaggi, il condominio “che si sarebbe separato” ha fatto presente che per lui i patti non erano più validi poichè era in corso la causa di divorzio dalla moglie.

A questo punto, tramite i suoi avvocati, il condomino “che si sarebbe separato” ha fatto sapere che lui non è mai appartenuto al condominio e che pertanto tutte le nostre richieste era nulle e che qualsiasi ristrutturazione avessimo messo in atto, ce l’avrebbero bloccata e contestata.

Ad oggi abbiamo incaricato un avvocato di procedere giudizialmente per recuperare la somma di spese condominiali non pagata (peraltro la ex-moglie del condomino “che si sarebbe separato” e che attualmente vive nella casa, sta pagando il 50% delle spese ordinarie), ma soprattutto con l’intento di mettere in chiaro che il condominio esiste ed è sempre esistito.


La mia domanda è la seguente: il condomino “che si sarebbe separato” in una riunione aveva fatto allegare al verbale che lui contestata l’appartenenza al condominio e che la sua partecipazione alle riunioni ed anche il pagamento delle spese non costituivano a suo dire tacita adesione. E’ una posizione sostenibile?

Seconda domanda: noi possiamo avviare una ristrutturazione dello stabile, esclusa la casa del condomino “che si sarebbe separato”? Peraltro la casa di questo condomino è quella in migliori condizioni e ha un tetto nuovo (peraltro di sua completa proprietà). Oppure siamo tenuti a fare la facciata anche di quella casa?

Avete idee o esperienze simili?
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
La mia domanda è la seguente: il condomino “che si sarebbe separato” in una riunione aveva fatto allegare al verbale che lui contestata l’appartenenza al condominio e che la sua partecipazione alle riunioni ed anche il pagamento delle spese non costituivano a suo dire tacita adesione. E’ una posizione sostenibile?
No.
È una posizione molto comoda, ma non sostenibile.
Il condominio esiste (hai scritto che erano state previste le quote millesimali), e
non mi pare nemmeno proponibile chiedere di “uscire dal condominio” , rinunciando alle parti comuni.
Direi che vi siete fatti prendere un po’ in giro troppo a lungo.
Avete provato a leggere il suo atto di acquisto ?
Di solito sono riportate le frasi relative all’acquisto , oltre alla singola unità, delle proporzionali quote sulle parti comuni.
Per esperienza anche personale : in uno dei condomini in cui ho immobili , un condomino ha provato per anni a sostenere di non far parte del condominio, (era un immobile indipendente, inserito nel grande giardino condominiale) inutilmente. Poi ha fatto causa, e la sentenza ha riconosciuto la sua appartenenza al condominio, peraltro riconosciuta nel regolamento, negli atti di acquisto...
Non ho mai capito perché il suo avvocato lo ha seguito su questa strada a fondo cieco, ma tant’è: lui ha preso la sua parcella, e il condomino ha pagato il tutto, comprese , ogni anno, le spese per decreto ingiuntivo che sempre gli veniva recapitato.
Seconda domanda: noi possiamo avviare una ristrutturazione dello stabile, esclusa la casa del condomino “che si sarebbe separato”? Peraltro la casa di questo condomino è quella in migliori condizioni e ha un tetto nuovo (peraltro di sua completa proprietà). Oppure siamo tenuti a fare la facciata anche di quella casa?
Con le debite maggioranze, potete intraprendere ogni lavoro che riterrete necessario: se riguarderà parti comuni, pagherà anche “l’ex separando”, secondo i mollesimi di sua spettanza.
 

lorestan

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Avete provato a leggere il suo atto di acquisto ?
Di solito sono riportate le frasi relative all’acquisto , oltre alla singola unità, delle proporzionali quote sulle parti comuni.
Per esperienza anche personale : in uno dei condomini in cui ho immobili , un condomino ha provato per anni a sostenere di non far parte del condominio, (era un immobile indipendente, inserito nel grande giardino condominiale) inutilmente. Poi ha fatto causa, e la sentenza ha riconosciuto la sua appartenenza al condominio, peraltro riconosciuta nel regolamento, negli atti di acquisto...
Non ho mai capito perché il suo avvocato lo ha seguito su questa strada a fondo cieco, ma tant’è: lui ha preso la sua parcella, e il condomino ha pagato il tutto, comprese , ogni anno, le spese per decreto ingiuntivo che sempre gli veniva recapitato.
Innanzitutto ti ringrazio per la risposta.
Essendo acquisti all'asta l'atto di acquisto tende a non fare questi riferimenti (almeno per le porzioni che acquistato io è così) ma specifica piuttosto che tutte le pendenze bancarie e ipotecarie che si vanno a estinguere.
L'unico atto che cita millesimi e parti comuni è il primissimo di vendita del 1960, ma credo che non sia mai stato modificato in seguito pertanto sono portato a pensare che le regole così definite siano tuttora valide. Peraltro il condomino "furbo" non ha mai contestato quell'atto né portato prove di una modifica successiva.
Sul fatto che poi i suoi avvocati si prestino a questa situazione, ho le mie idee (cioè che tanto la parcella la percepiscono lo stesso), ma se devo ragionare in modo serio non riesco a farmene una ragione.

Con le debite maggioranze, potete intraprendere ogni lavoro che riterrete necessario: se riguarderà parti comuni, pagherà anche “l’ex separando”, secondo i mollesimi di sua spettanza.
Ma secondo te, poiché la casa del condomino "furbo" non necessita di ristrutturazione del tetto (che è di sua proprietà esclusiva) ed anche le facciate non sono così ammalorate, a noi conviene predisporre la ristrutturazione di tutto lo stabile o possiamo fermarci sul "confine" tra casa nostra e casa sua, nonostante le due porzioni siano in continuità?
Cioè ha senso "imporre" il rifacimento delle facciate anche a quella porzione di condominio? Oppure si potrebbe lasciare in stand by quella parte fino a un completo dipanamento della faccenda legale?
Considera che lo stabile di fatto è un parallelepipedo e la porzione contestata resta ad un'estremità.
grazie
Lorenzo
 

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