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  1. lilium

    lilium Nuovo Iscritto

    Salve, sarei intenzionata ad acquistare una stalla molto fatiscente su un terreno di 1500 mq. Ci sono tutti i servizi di urbanizzazione e mi è stato detto che è stata modificata anche la destinazione d'uso a villa A7.
    Vorrei sapere se:
    1) posso verificare se veramente è stata fatta tale variazione
    2) quali sono gli uffici a cui mi debbo rivolgere
    3) il valore di tale immobile come si può valutare
    4) il valore del terreno come si deve valutare
    5) si può demolire per ricostruire con la stessa cubatura e quali sono le procedure e i tempi
    6) mi hanno detto che dovrei pagare l'IVA al 21% all'ufficio del Registro, è vero?

    Grazie e scusatemi ma sono totalmente digiuna su tali argomenti
     
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  2. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quante domande: In multa paucis.
    Intanto rispondo al titolo del quesito:
    - L'IVA non c'entra assolutamente nulla con le operazioni che vuoi fare. Inoltre mi pare che tu sia un privato per cui non dovresti avere nemmeno la P.IVA. Ergo, esclusa in partenza.

    Al limite le imposte che dovrai pagare sono
    - Imposta di registro, imposta catastale, se devi fare qualche variazione in Catasto
    - IRPEF sulle plusvalenze ( area diventata edificabile)che sarà la vera batosta, se vendi
    - ICI

    Palombara non so dove si trovi. Nelle città capoluogo di provincia esiste l'Agenzia delle Entrate dove in genere sono accentrati tutti gli Uffici che cureranno le pratiche.
     
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  3. lilium

    lilium Nuovo Iscritto

    Il venditore mi ha detto dell'IVA, io infatti ero molto interdetta. Mi specificava che non dovevo pagare l'ufficio del registro, mi debbo informare negli uffici competenti.... Per sapere se tutto è in regola terreno edificio ecc debbo rivolgermi al catasto o al Comune? Grazie
     
  4. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa ma avevo capito che eri già proprietaria. La cosa cambia.
    In caso di acquisto:
    - se il venditore è un privato si paga l'imposta di registro
    - se il venditore è un'impresa emette fattura con IVA.

    .......................................

    Ti allego un articolo che dovrebbe andar bene per il tuo caso.
    Dove si parla di IVA al 20 % devi leggere (in seguito al recente aumento) 21 %

    Acquisto-vendita di terreni edificabili
    le nuove regole

    Definizione di terreno edificabile

    La legge Bersani-Visco ha chiarito ogni dubbio sulla definizione di terreno edificabile ai fini dell'applicazione delle imposte sulla vendita.

    La possibilità di edificare su un terreno dipende dalla destinazione prevista per tale area nel piano regolatore generale del Comune in cui è situato, pertanto le nuove norme hanno stabilito espressamente che un terreno si considera edificabile quando è definito tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi.

    La qualifica di terreno edificabile ha grande rilevanza ai fini fiscali.

    Premesso che il valore di mercato è completamente diverso se il terreno è edificabile o agricolo, e che sul valore del terreno si applicano le imposte sulla vendita tassata con aliquote diverse in base alla sua destinazione agricola o edificabile.

    Si applica l'imposta pari al 18% del prezzo alla vendita di terreni agricoli, l'imposta si riduce all' 11% per gli imprenditori agricoli e si riduce ulteriormente all' 1% per i coltivatori diretti.

    Per i terreni edificabili l'imposta è dell'11%, se a vendere è un'impresa si applica l'IVA nella misura del 20%.

    E' dunque importante sapere se un terreno è edificabile o agricolo e stabilire con certezza in quale momento un terreno agricolo diventa edificabile, o viceversa.

    Come detto in precedenza è necessario fare riferimento alla data di adozione del piano regolatore, e la legge Bersani-Visco ha chiarito che ai fini dell'applicazione delle imposte, un terreno si considera edificabile quando è definito tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune con delibera del consiglio comunale, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi (art. 36 comma 2 del d.1. 223/2006) in quanto si ritiene che il cambiamento introdotto dal piano regolatore venga percepito come qualcosa di esistente e tendenzialmente definitivo, e quindi incide immediatamente sul valore dei terreni, dando per scontata l'approvazione della Regione.
    Va inoltre dertto che l'adozione del piano regolatore assume rilevanza anche ai fini dell'lci (imposta comunale sugli immobili), perché dal momento in cui un terreno diventa edificabile il Comune può richiedere il pagamento dell'ICI sulla base del valore di mercato, e non della rendita.


    Imposte sulla vendita di terreni edificabili compresi in piani di lottizzazione

    L'aliquota agevolata dell'1% dell'imposta di registro fino a oggi prevista per la vendita di aree edificabili comprese in piani di lottizzazione o particolareggiati, quando l'acquirente si obbliga a costruire entro cinque anni, si applica solo alle aree comprese in un piano particolareggiato destinato prevalentemente a edilizia residenziale convenzionata realizzato in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione. In tutti gli altri casi, dunque, si paga ora l'aliquota ordinaria dell'l 11% (8%+2%+1%).
     
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  5. lilium

    lilium Nuovo Iscritto

    Grazie della risposta dettagliata. Io dovrei acquistare da una S.R.L. che vende il terreno e la stalla. Io dovrei o ristrutturare la stalla o demolirla e ricostruire.... In che % dovrebbe essere il valore della stalla fatiscente, ma già sanata, e del terreno? E l'IVA come essere considerata? E chi la paga il compratore o il venditore? Grazie 1000:)
     
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ti rispondo per quello che deduco dalla normativa fiscale:

    Il venditore è una S.r.l. e pertanto è obbligata ad emettere Fattura assoggettata ad IVA.
    - Trattandosi di terreno edificabile l'aliquota è al 21 %
    - L'aliquota per la stalla dovrebbe essere la stessa, cioè al 21 %
    - La Fattura viene emessa dal Venditore, aggiunge l'IVA e la addebita al compratore, la incassa e la versa allo Stato.
    Esempio se il prezzo è 100.000 Euro
    Il Venditore emette la Fattura di 100.000 + IVA = 121.000 Totale
    Il Compratore paga al Venditore 121.000 il quale incassa l'importo totale ma versa 21.000 all'Erario.

    Io non sono in grado di risponderti sulle questioni tecniche, prettamente immobiliari, per le quali ti consiglio di parlare con un Costruttore o un Ingegnere Civile che potrebbero darti dei buoni consigli.
    Buona serata.
     
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  7. lilium

    lilium Nuovo Iscritto

    Ho capito, quindi al valore che lui chiede debbo pagare il 21% di IVA, però il terreno non è edificabile, fa solo parte dell'immobile, premetto che la costruzione risale agli anni '40. In tal caso l'IVA va pagata su tutto il costo da me sostenuto o si deve fare un distinguo fra valore dell'immobile e quello del terreno? Grazie
     
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il terreno è una pertinenza dell'immobile e pertanto ritengo si debba applicare il 21 %. Tra l'altro mi pare che tu non possa godere di agevolazioni non svolgendo ( almeno ritengo) un'attività agricola.
    A meno che non riesca a creare due particelle distinte e separate in grado di svolgere una fuonzione autonoma. Ma questo aspetto si può verificare solo conoscendo in quale contesto si trova il complesso e cioè se si trova all'interno del piano regolatore ed in zona destinata integralmente a zona residenziale.
    Dovresti chiarire l'aspetto con qualcuno del luogo e verificare in Comune la reale situazione.
    Buona giornata.
     
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