L'amministratore di sua iniziativa mi cambia i millesimi

[felix66]

nel 2001 sono stati costruiti 77 box, al rogito tutti i box erano ad unità, nel 2006 con il vecchio amministratore dicidiamo di ripartirli in millesimi, preso un giometra costo 18.000 euro e sviluppa i millessimi in base alle misurazione dei box ed piantina catastale.
a fine 2007 il vecchio amministratore di dimette e non viene presa più in considerazione il cambio da unità a millesimi
(da premettere i millesi sviluppati erano a doc)e quelli attuali non ne corrisponde nemmeno uno).
sub entra l'attuale amministratore ed uno dei condomini chiede in assemblea di riprendere in considerazione il cambio da unità a millesimi, li presentiamo i millesimi già sviluppati ma
l'amministratore non vuole ma ci dice che ci avrebbe pensato lui.
a fine 2008 presenta in assemblea all'ordine del giorno i suo nuovi millesimi basandosi nei metri che i condomini gli hanno fornito cioè qualche furbo ha dichiarato qualche metro in meno, e invece chi e stato onesto a preso i millesimi dei disonesti.
concludo, in primis la tabella millesimale come cita l'articolo del codice civile ( che i millesimi deve essere redatta da un professionista che non sia l'amministratore attuale ed deve essere firmato e timbrato) cosa che non abbiamo riscontrato noi i millesimi attuali non sono ne firmati e timbrati,
in secondo luogo l'amministratore ha il dovere se trova ho percepisce lamentele dai condomini a l'obbligo di portarle in assemblea, e non di prendere iniziative all'insaputa dei condomini ed ha il dovere di riportare tutto in assemblea.
nel mio caso la spese condominiali ordinari ammontano esercizio 01/01/2010 ad 31/12/2010 ammontano ad circa 700,00 euro gli anni precedenti le mie spese ordinaria si aggiravano tra 250,00 e 300,00 euro, da un attenta analisi scopro che i millesimi erano stati cambiati e li dico a ce un errore, ok domani c'è l'assemblea e metto a conoscenza l'amministratore, arrivati all'assemblea chiedo all'aministratore che c'è stato un errore nei millesi e le chiedo di metterlo a verbale, sapete quale stata la sua risposta (guardi stasera abbiamo tante cose da discutere non ci perdiamo in sciochezze mi dia tempo che con calma domani la chiamo e mettiamo tutto a posto).
il giorno dopo mi chiama e mi dice che mi aspetta giù nei box perchè mi vuole parlare di persona, prendo un permesso dal lavoro e mi reco al box, arrivato al box con un aria minacciosa mi chiede di prendere le misure del mio box, ed io gli chiede la motivazione e lui mi risponde che lui non era dovuto ad darmi nessuna spiegazione, nella mia insistenza perche volesse prendere i metri e non dirmi dello sbaglio dei millesimi lui mi dice ( perche il condomino affianco al mio box si è lamentato perche pagava troppo ed io le ho tolti a lui e te li ho aggiunti a te) da premettere cosa che non esiste su questa faccia della terra quello che lui sta facendo ma il box di quello che se lamentato è 2 metri quadri più del mio. grazie a voi le considerazioni è pregerei qualcuno ad darmi qualche idea come posso difendermi da questo accanimento nei miei confronti.

 

[salves]

Ciao felix66
Affidati ad un professionista in materia di condominio, fagli visionare il tuo rogito, la tabella millesimale precedente e quella redatta per i box e spiegagli tutta la faccenda e vedi come ti cosiglia di agire.
Non avendo bene presente i luoghi ed i documenti in tuo possesso non è facile darti ulteriori suggerimenti.
Ciao salves

 

[paolo ferraris]

per variare la tabella millesimale accettata al rogito ci vuole l'unanimità...poi se sono solo box non vedo come possa essere cosi difficile calcolare i millesimi!!!...quando avete pagato 18.000 euro a quello che ha fatto i nuovi con quella cifra avrà fatto i sopralluoghi e verificato le planimetrie e le misure!!...non so' cosa dire...è già una pratica da portare all'avvocato!

 

[felix66]

un amico commercialista mi dice: che per legge i millesimi devo essere redatti da un professionista (che non sia l'attuale amministratore) ed devono essere firmati e timbrati.
consigliato dal mio amico, mando una raccomandata all'amministratore la motivazione del cambio dei millesimi,
Risposta per iscritto i millesimi gli ho cambiati perchè un condomino si lamentava che pagava tanto, i millesimi gli ho fatti io a gratis,(a suo dire per farci risparmiare) e in fine mi allega i nuovi millesimi che presenterà alla prossima assemblea.
fatto questo vi chiedo: può l'amministratore cambiare i millesimi senza l'approvazione dei condomini?
e regolare che i millesimi gli abbia fatti lui ed non un professionista?
Accetto qualsiasi consiglio ed vi ringrazio anticipatamente

 

[Alessia Buschi]

Ciao,
se l'amministratore è anche un professionista quale un geometra, un perito o un ingegnere, lo può fare.
Calcolare i millesimi non è una cosa semplice, ci sono molti fattori, quali la superfice reale dell'unità immobiliare, l'esposizione, le pertinenze, gli accessori ecc.
Se tutti questi fattori non vengono calcolati, le tabelle possono uscire fuori comunque, ma come si dice in gerco alla "romanella" e non sono precise.
Consiglio: interpellate un professionista vero e fatevi fare bene i calcoli, pagherete di più, ma pagherete il giusto per le spese condominiali.

 

[felix66]

grazie della risposta, ma la mia domanda e un'altra:
può lui senza laprovazione dell'assemblea cambiare i millesimi?

 

[Alessia Buschi]

A mio parere no. I millesimi possono essere variati quando:
L’art. 69 disp. att. c.c. stabilisce che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condòmino, nei seguenti casi:
a) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Per quanto attiene al caso di cui alla lettera a), la giurisprudenza ha precisato che costituiscono errori essenziali e possono quindi dar luogo a revisione delle tabelle millesimali:
— gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione etc.);
— gli errori di fatto (es., erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva);
— gli errori di diritto (es., erronea convinzione che, nell’accertamento dei valori, debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art. 68, ult. co., disp. att. c.c., sono irrilevanti in tal senso).
Non possono, invece, considerarsi essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l’errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell’art. 1429 c.c. (Cass. 11-1-1982, n. 116). D’altro canto una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione ha affermato che l’errore commesso nell’accertamento dei valori millesimali non coincide con l’errore-vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e ss. c.c., ma consiste piuttosto nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse (Cass. S.U. 9-7-1997, n. 6222).
Quanto al punto b), invece, bisogna sottolineare che «detta normativa prevede dei mutamenti nella struttura dell’edificio quali sopraelevazioni e quindi aumenti di superficie, ovvero espropri e quindi diminuzioni per una sua parte. Non rientrano in detta disposizione le innovazioni o le migliorie interne alle proprietà esclusive, perché esse non incidono sui parametri su cui sono basate le stesse tabelle».
La delibera di modifica delle tabelle millesimali adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condòmino assente o dissenziente per nullità radicale, deducibile senza limitazione di tempo. Allo stesso modo sono nulle le delibere con le quali, sulla base delle tabelle illegittimamente modificate, siano determinati i contributi da corrispondere da parte dei singoli condòmini, per il principio che l’atto nullo non produce alcun effetto e non può essere convalidato dal decorso del tempo (Cass. 11-9-1989, n. 3920).
Va precisato, a fini di chiarezza, che l’art. 69 disp. att. c.c. afferma che i valori proporzionali «possono» essere modificati nei casi indicati: trattasi dunque di una modifica soltanto facoltativa, non essendovi i condòmini obbligati.
Aggiungo inoltre che se le tabelle millesimali sono di natura contrattuale, ovvero redatte dal costruttore e allegate ai rogiti, per la modifica ci vuole l'unanimità dei consensi, mentre se le tabelle sono state redatte da un professionista e approvate dall'assemblea, per la modifica occorre la maggioranza stabilita dal 2° c. dell'art. 1136 cc. (metà teste e 500 millesimi).

 

[Luigi Barbero]

Secondo me, i millesimi li avevate già. Anzi, li avete. O avete deciso di buttare nel water un lavoro che vi è costato 18.000 euro (belin, mica sono bruscolini....)
Allora, a questa sottospecie di amministratore (poi Adimecasa dirà che me la prendo sempre con la categoria) fategli presente una cosa. E cioè che: è lui ad essere un dipendente del Condominio, non il contrario. E se vuole dei servi a suo comodo, cominci a risparmiare per mantenerseli.
I valori millesimali li dovete solo approvare in Assemblea e, se il resto dei condomini ha ancora qualche granello di sale che gira nella cervice, farà bene a sbrigarsi ed a cacciare un arrogante e prepotente.

 

[Luigi Barbero]

uno dei condomini chiede in assemblea di riprendere in considerazione il cambio da unità a millesimi, li presentiamo i millesimi già sviluppati ma
l'amministratore non vuole ma ci dice che ci avrebbe pensato lui.

Tanto per ritornarci su ('sti soggetti mi fanno imbestialire) cosa significa che "li non vuole"? Chi si crede di essere?
In Assemblea fate mettere a verbale che, vista la cifra spesa per redigere la tabella millesimale, si intima all'amministratore di adottarla immediatamente. In difetto di che, sarà libero (anzi.....) di andare ad "amministrare da qualche altra parte. Magari in altro emisfero. E tanto per maggiore chiarezza rifate i conti dall'inizio della gestione di 'sto bel tomo. Usando i vostri millesimi (vostri perchè ben pagati ed elaborati da professionista) Operate i necessari conguagli e......va bè cosa fare al soggetto, credo di averlo già fatto capire.....

 

[uragano]

fai fare una letterina da un avvocato.vedi che fa.se vuole parlarti con testimoni oppure per iscritto.