L'atto di avveramento nella compravendita di immobile storico

[annalisa 1972]

Ciao Paca, non sei molto rassicurante.... Purtroppo non c'è chiarezza a riguardo.

Grazie.
Andrea

 

[Paca]

Da quando iniziano gli obblighi e i doveri ( tasse,...) di chi acquista?
Il venditore come può disporre dell'appartamento nei 60 giorni...? Deve liberarlo (se vi abita), o può lasciarlo in affitto a terzi?
Se da le chiavi all'acquirente rischia grosso, ma se le da a qualcun altro?
Dove posso documentarmi sui diritti e doveri in questi 60 giorni?

 

[Elizabeth]

1. Da quando iniziano gli obblighi e i doveri ( tasse,...) di chi acquista?
2. Il venditore come può disporre dell'appartamento nei 60 giorni...? Deve liberarlo (se vi abita), o può lasciarlo in affitto a terzi?
3. Se da le chiavi all'acquirente rischia grosso, ma se le da a qualcun altro?
4. Dove posso documentarmi sui diritti e doveri in questi 60 giorni?

1. Dal momento del rogito. Nel senso che tutto è sospeso caso mai lo Stato volesse acquistare al tuo posto ma effettivamente una volta che i 60 giorni sono passati tu continui ad essere proprietario con tutti i diritti e i doveri sin dal giorno del rogito. Io penso che sia una eventualità MOLTO remota che lo Stato eserciti quel diritto di prelazione e quindi starei più tranquillo. Nel mio caso per esempio, il pagamento delle tasse (ICI) avveniva prima dei 60giorni e ho quindi preferito pagare lo stesso piuttosto che rischiare successivamente una storia senza fine del perché non ho pagato, dimostrare che non ho pagato perché ancora non sapevo se il ministero avrebbe esercitato il diritto di prelazione....Incubo! Con i vari uffici in Italia che non comunicano tra loro, figurati...:-o
2. Se è in affitto rimane in affitto. O c'è l'accordo che alla vendita si deve liberare? Tu subentri anche come locatore oltre che come proprietario, e come ho detto prima ex tunc...
3. Teoricamente non bisognerebbe fare niente in quei 60 giorni, tutto è sospeso, tu non dovresti ufficialmente avere neanche la consegna delle chiavi, non potresti entrarne in possesso, insomma...
4. Penserei di preoccuparmi solo se ci fossero fondati dubbi che lo Stato possa prendere seriamente in considerazione l'acquisto altrimenti andrei tranquillo perché, da quel che a suo tempo avevo capito, tutto dovrebbe rimanere com'era, nel limbo, fino al termine del periodo dei due mesi. Se c'è un affitto tu non dovresti percepirlo subito perché la consegna dell'immobile è proibita, ma alla fine dei due mesi l'ex proprietario dovrebbe poi versarti quanto ti era dovuto. Poi praticamente le cose potrebbero andare diversamente con accordi vostri privati..

Dipende anche dal notaio. Ci sono quelli scrupolosissimi e zelanti che ti diranno che il pagamento del prezzo al venditore verrà effettuato una volta decorsi i due mesi dopo la denuncia al Ministero trattandosi di atto la cui efficacia è sottoposta alla condizione sospensiva del mancato esercizio della predetta prelazione e addirittura vorranno farti fare un successivo atto di avveramento in cui si dichiara che il ministero non ha risposto.
Io ho pagato subito il venditore e i soldi non sono neanche stati in deposito per i due mesi. Il rischio di prelazione secondo me era inesistente. L'avveramento non l'ho fatto perché ho tenuto le copie della ricevuta di ritorno della denuncia e passati i due mesi ero a posto.
Comunque, non sono un'esperta, ti ho esposto quello che ho capito dalla mia esperienza sul campo.

 

[Paca]

Grazie per le informazioni. Un'esperienza sul campo è sempre utile e spesso risolve i dubbi meglio delle parole degli esperti.
Nel mio caso è tutta un'incognita anche per la situazione fiscale ancora non chiara. Poi mi troverò probabilmente nel bel mezzo del pagamento IMU il che complica la cosa.
Il problema è che non posso spostare tutto a luglio altrimenti sarebbe molto più semplice: il proprietario pagava il primo acconto e io avrei pagato il secondo , quando tutte le regole probabilmente sarebbero state più chiare.
Anche perchè lo stato non è mai chiaro nell'uso deoi termini: da una parte usa immobili di interesse storico, dall'altra usa dimore storiche, da una parte parla di abitazione principale, dall'altra usa il termine prima casa,...

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Visto che non le è chiaro quanto prevede il legislatore e le sue problematiche non sono da prendere sottogamba dovrà proprio fa ricorso agli esperti, con i relativi costi per la consulenza per evitare successivi contenziosi, più che al sentito dire dell'amico o sul web che lei definisce l'esperienza sul campo... che può andar bene per una partita di calcio o di basket.
Avv. Luigi De Valeri

 

[Paca]

Ho contatto con notaio, avvocato e commercialista.
Purtroppo ci sono ancora molti dubbi e perplessità su aliquote e modalità e come ormai succede da molto tempo, in Italia bisogna aspettare sempre fino all'ultimo per sapere le cose.
Poi le leggi, i decreti, regolamenti o quant'altro danno spesso possibilità di interpretazioni varie e spesso contrastanti percui a volte , esperti o no è difficile vedere la cosa bianca o nera.

 

[simpao]

Vorrei presentarvi il mio caso: nel 2007 ho comprato un appartamento, l'anno successivo ho fatto i lavori di ristrutturazione con regolare dia e successivo permesso di agibilità del comune. Nel 2009 vengo a sapere l'edificio in cui si trova l'appartamento è vincolato dalle belle arti con notifica del 2005 ma non trascritto nei registri immobiliari; quindi il notaio non poteva saperlo, il venditore era una signora di 94 anni e non sapeva nemmeno cosa fosse, e la cosa più grave che anche il comune non sapesse niente. Sotto consiglio dello stesso comune mi sono apprestato a richiedere il nullaosta per il lavori effettuati alla sovrintendenza la quale mi ha risposto esito positivo ad esclusione dei pavimenti, soffitti e porte che dovevano rimanere intatte...cosa che chiaramente avevo già cambiato! L'anno scorso finalmente mi sono deciso di inviare l'atto di compravendita alla sovrintendenza, la quale dopo 6 mesi di patos mi ha risposto che non era intenzionata al diritto di prelazione. Ora le mie domande in vista di una potenziale vendita dell'immobile sono le seguenti: prima della vendita dovrò fare un atto di avveramento non avendolo fatto in precedenza? Come mi dovrò comportare con i lavori che ho fatto e non potevo fare? Dovrò informare l'acquirente? Posso fare qualcosa per regolarizzare? Cosa rischio se lascio tutto così com'è visto che oggettivamente la responsabilità non è mia?? Grazie,

 

[valmar]

Salve a tutti...
La mia situazione è semplice... stiamo cercando di acquistare un immobile in palazzo del 1500 a Foligno, sotto la tutela dei Beni Culturali.

Abbiamo già contattato vari istituti di credito e visto che la maggior parte a primo contatto NON conosce la procedura e ognuno lì per lì dice la sua.

Ora dopo un bel po' e parlando con alcuni notai sembra che la procedura corretta per tutto l'iter comprensivo di mutuo e iscrizione ipotecaria sia la seguente e chiedo conferma a voi...


PROCEDURA Acquisto immobile sotto tutela dei beni culturali da venditore privato accendendo mutuo (CHIEDO CONFERMA)

(1) Proposta di Acquisto (Noi la faremo dal notaio trascritta)
(2) Atto di Acquisto con condizione sospensiva.
In questo atto si andranno a segnalare le modalità con cui verrà saldato l'immobile ma non è necessario segnare gli estremi del mutuo. Le banche, inoltre, a questo stadio della trattativa, prima che si verifichi l'avverarsi della condizione, NON concedono nulla... intavolano il tutto ma nulla più. L'Atto di Acquisto con condizione sospensiva, proprio per detta condizione NON ha effetti traslativi del bene.
(3) Il Notaio notifica i Beni Culturali della trattativa.
Da questo momento partono i 60gg di "silenzio assenso". I Beni Culturali potrebbero cmq anche rispondere prima... nella trattativa precedente, l'attuale Venditore, ha ricevuto risposta in 14gg.
(4) Avveramento della condizione.
La condizione andrà quindi ad avverarsi o dopo 60gg o dopo comunicazione dei Beni Culturali che rinunciano alla prelazione
(5) Il Notaio fa una comunicazione scritta ufficiale alla banca mutuante per confermare loro dell'avverarsi della condizioni. Stabilendo una data per siglare l'Atto di Avveramento
(6) La Banca, che aveva comunque precedentemente allestito il 95% della pratica, deve, a questo punto, ricevuta comunicazione scritta dal notaio dell'avverarsi della condizione, predisporre solo gli assegni e quanto necessario al notaio per iscrivere l'ipoteca il giorno stesso stabilito per l'Atto di Avveramento
(7) Atto di Avveramento. E' l'Atto che sancisce la chiusura dell'affare. Si andranno a (1) liberare le somme residue assegni del mutuo compresi (2) Prendere possesso dell'immobile (3) iscrivere la nuova ipoteca sull'immobile. La traslazione del bene che solitamente avviene con l'Atto di Vendita sarà in questo caso conclusa e definita dall'Atto di Avveramento.

Ho cercato di essere il più preciso possibile
CHIEDO CONFERMA DELLA PROCEDURA DI CUI SOPRA