L'atto migliore per donare un immobile

[lino erme]

buonasera vorrei sapere se una persona dona ai figli legittimi la nuda proprietà indivisa di un immobile e poi i figli nello stesso rogito si dividono l'immobile in parti uguali... potrebbe questo facilitare successivamente la vendita se uno dei figli ne avrebbe intenzione??...grazie.

 

[Luigi Criscuolo]

chi acquista per donazione la nuda proprietà di un immobile può solo rivendere la nuda proprietà gravata dall'usufrutto. Dovrai aspettare il decesso dell'usufruttuario per vendere la piena proprietà.
LA vendita di immobili arrivati in donazione presentano sempre il problema di poter essere soggetti a collazione e riduzione fino al raggiungimento della quota legittima degli altri eredi. Quindi chi compra, se ha bisogno di un mutuo, questo difficilmente gli viene concesso; bisogna trovare un acquirente che paghi cash e che si accolli comunque il rischio di dover restituire parte dell' immobile o una cifra equivalente ai legittimari fino al raggiungimento della loro quota legittima.

 

[lgannunci]

Secondo il mio notaio la procedura di Lino dovrebbe mettere al riparo dalle azioni di rivalsa perché il bene (nuda proprietà o proprietà integrale al decesso del donante) giunge alla persona non per donazione ma attraverso un atto di divisione tra fratelli che non è soggetto a rivalsa. D'altra parte la donazione non è anch'essa soggetta a rivalsa in quanto si tratta di quote astratte di egual valore. La tassazione (6%=4% per lo donazione + 2% per la divisione) è un po' più alta della semplice donazione ma dovrebbe salvare capre e cavoli. Ciò che sfugge al bravissimo Criscuolo e che il bene non arriva per donazione ma per atto di divisione che come dicevo non è soggetto a rivalsa proprio perché sottoscritto da tutti gli eredi aventi diritto.

 

[Luigi Criscuolo]

Sostanzialmente stai sostenendo che un atto di divisione della nuda proprietà, titolo arrivato per donazione, oblitera gli effetti che possono scaturire sulla donazione per effetto della divisione ereditaria del donante?

 

[lgannunci]

Praticamente si.
L'azione di rivalsa sulla donazione nasce per tutelare disparità di trattamento degli eredi da parte del donante. Ma se si donano uguali quote astratte del patrimonio è evidente che viene meno la possibilità di lesione della legittima in quanto le quote sono uguali per definizione e sono astratte per cui indipendenti dalla soggettività delle valutazioni di mercato.
La successiva divisione, essendo atto tra i figli, senza la partecipazione del donante, è evidente che non possa essere oggetto di rivalsa da parte di nessuno dei sottoscrittori.

 

[griz]

in effetti ha una sua logica

 

[lino erme]

quindi le banche potrebbero anche dare un mutuo...anche a chi in un secondo tempo vorrebbe acquistare una delle parti divise...