Lavori manutenzione straordinaria e decisione anomala

[vittorievic]

Il giudice emette un decreto ingiuntivo se vi è un valido titolo di credito.

andamo bene!! Il titolo di credito valido dovrebbe essere la fattura che l'impresa ha emesso intestandola al condominio. L'amministratore non riesce a raccogliere i fondi a copertura della spesa; cosa fa?
1) usa la giacenza di cassa e poi? si infila in un ginepraio dove corre il rischio di tirare fuori i suoi soldi. Non c'è stata una delibera di approvazione di esecuzione di lavori e di riparto di spesa, come fa a perseguire i morosi? Nel frattempo si troverà in difficoltà per pagare le spese preventivate per mancanza di liquidità.
2) non salda completamente la fattura emessa dall' impresa e fornisce i nomi dei morosi. PArte la procedura del D.I.: i morosi sostengono che non c'è stata delibera e si ritorna al caso precedente Anzi, no, l'impresa deve provare che la fattura è stata emessa in virtù di un contratto sottoscritto tra il Condominio e l'impresa medesima e lo deve allegare alla domanda di D.I. . Non avendolo non va neanche in tribunale per costringere i morosi a pagare, risparmia tempo: si rivolge direttamente all'amministratore ed ai condòmini che l' hanno contattata.

 

[Nemesis]

Il titolo di credito valido dovrebbe essere la fattura che l'impresa ha emesso intestandola al condominio.

No. È un titolo di credito del condominio verso il condomino moroso! Quindi una valida deliberazione assembleare che ripartisce la spesa.

 

[uva]

questo è un caso dove un manipolo di condòmini, che non rappresentano la maggioranza di teste nè di millesimi, ha deciso e fatto eseguire dei lavori non urgenti,

Non è così come pensi tu (per fortuna!)

Spiego meglio la situazione.

Dei lavori in oggetto si era già parlato nelle assemblee del 2018 e 2019, senza però presentare preventivi né ovviamente approvare la spesa. Ma era pacifico che il lavoro del tetto andasse fatto.
Poi c'è stato il Covid, l'assemblea 2020 non è stata convocata, il consuntivo 2019 e il preventivo 2020 sono stati approvati col sistema delle mail (no pec) inviate da ogni condòmino all'amministratore. Tutti hanno pagato le rate previste.

Lo stesso sistema (no assemblea né in presenza né in videoconferenza, soltanto scambio di mail) è stato adottato per i lavori del tetto.
Tutti hanno espresso (tramite mail) parere favorevole, tranne un condòmino dissenziente che è l'erede di quello deceduto qualche mese fa.
In base alle mail, il lavoro del tetto è stato approvato con la maggioranza di 880/1000, e di 27 condòmini su 28.
Però questa "approvazione" risulta solo dalle mail: no pec e no firme elettroniche.
Ora tutti, tranne il dissenziente, stanno versando le quote dovute per eseguire il lavoro entro il mese di agosto.

La mia domanda è:
in base a questa procedura "anomala", il dissenziente è autorizzato a non pagare?
Avrà un valido motivo per non pagare anche se si farà una regolare assemblea in autunno per approvare il consuntivo della manutenzione tetto?
Grazie.

 

[uva]

È una valida deliberazione assembleare che ripartisce la spesa.

E' sufficiente la delibera dell'assemblea che approverà il consuntivo dopo che i lavori saranno finiti?

La delibera per l'approvazione del preventivo (e relativa cessione bonus fiscale ad una banca) non esiste, perché l'assemblea non è stata convocata.
C'è stato soltanto lo scambio di mail, come ho spiegato nei post precedenti.

Grazie.

 

[Dimaraz]

La delibera per l'approvazione del preventivo (e relativa cessione bonus fiscale ad una banca) non esiste, perché l'assemblea non è stata convocata.
C'è stato soltanto lo scambio di mail

Non posso che "condividere" la risposta di @BeppeX88 : impossibile sapere cosa sentenzi un Giudice incaricato della questione.

Non è stato seguito l'iter di Legge con la corretta convocazione di tutti gli aventi diritto...ma non si può escludere che un Giudice potrebbe dare poco peso al "vizio" visto il momento ed i vincoli sanitari.
Giurisprudenza ha spiegato che i motivi di nullità (assoluta) sono molto circoscritti...e 1 solo voto contrario non è un buon pretesto per far annullare una spesa che potrebbe essere ratificata anche a posteriori.

Non vale, come pretesto per non contribuire, neppure la "non urgenza".

Il contrario non può nemmeno opporre di volersi escludere perché intenzionato a vendere. Trattandosi di manutenzione è responsabile vdella spesa.
Unica complicazione se fosse diventato proprietario e non fosse stato consultato seppir irritualmente.

La PEC non è un sistema valido per comunicare una convocazione/delibera se non appartiene al proprietario.

 

[uva]

se fosse diventato proprietario e non fosse stato consultato seppir irritualmente.

Il Tizio dissenziente, figlio ed erede del condòmino deceduto, è stato consultato tramite mail, come tutti gli altri condòmini.
Lui ha ereditato dal padre alcuni mesi prima dell'inizio di questa vicenda.
Corre voce che anche il padre fosse contrario ai lavori, perché è una famiglia che pur potendo non vuole spendere. Ma non ci sono prove scritte di questo, e comunque il fatto non rileva.
Tizio ha anche risposto (sempre via mail) all'amministratore esternando il suo dissenso, quindi non può sostenere di non essere stato avvertito/consultato.

C'è un fatto che potrebbe volgersi a suo danno.
Quando venderà i due bilocali dovrà chiedere all'amministratore la dichiarazione che tutte le spese condominiali ordinarie e straordinarie sono state da lui pagate.
Per quanto riguarda la spesa dei lavori tetto l'amministratore non gliela darà, quindi il notaio dell'acquirente potrà rilevare l'anomalia e forse ostacolargli la vendita.
Tizio potrebbe rispondere che non ha pagato per i motivi che ho elencato (manca la delibera, il preventivo non è stato approvato regolarmente, i lavori sono iniziati malgrado ciò, ecc).
Penso che un potenziale acquirente sarebbe infastidito da possibili grane condominiali e dalla prospettiva di diventare responsabile in solido con Tizio per il pagamento nel caso acquistasse l'unità immobiliare.

 

[BeppeX88]

Se c'è un debito verso il condominio c'è poco da essere contrari o ostili. Se poi, estinto il debito, ci si vuole rivalere su un amministratore che non ha utilizzato l'iter previsto e si ha molto tempo da perdere e soldi da buttare, allora ci si rivolge da un legale e si inizia una guerra inutile

 

[uva]

allora ci si rivolge da un legale e si inizia una guerra inutile

E' proprio ciò che si spera di evitare: una guerra legale lunga e sostanzialmente inutile.

 

[BeppeX88]

E' proprio ciò che si spera di evitare: una guerra legale lunga e sostanzialmente inutile.

Intanto paga, poi si vedrà.
2 cose, can che abbaia non morde e chi è causa del suo male pianga se stesso.
Se c'è gente che vuole dare craniate contro il muro, è libero di farlo

 

[uva]

Intanto paga, poi si vedrà.

Il condòmino Tizio dissenziente ha la ferma intenzione di non pagare i lavori del tetto.
Come detto prima, sia lui che il padre deceduto sono persone relativamente benestanti, che però "non vogliono spendere" per i due bilocali in una località montana di vacanze.
Le stagioni sciistiche degli ultimi due inverni sono saltate causa Covid, quindi i loro bilocali sono rimasti sfitti d'inverno per mancanza di sciatori, e affittati solo nei due mesi estivi ai villeggianti.

Non è possibile sapere se, anche soltanto "per principio", il Tizio moroso adirà le vie legali e inizierà la "guerra" contro il condominio e /o l'amministratore.