Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Eccomi qua con la mia situazione, per la quale ,se avete voglia, vi chiedo di darmi il vostro punto di vista.
Non sarò breve, cercando di spiegare al meglio.
Ho ereditato un box in un condominio in periferia a Milano, abitato prevalentemente da persone anziane, che prendono per oro colato ogni parola dell’amministratore, come spesso succede, per abitudine e ignoranza ( nel senso letterale, non conoscono la materia, e tendono a fidarsi).

Si sono resi necessari lavori straordinari di una certa importanza per facciata, grondaie, balconi , locale caldaia e altro, tutti riguardanti la palazzina principale, di cui il mio box non fa parte. Circa 300.000 euro.
Mi spiego meglio; il terreno condominiale è recintato, c'è un cancello carrabile e uno pedonale , dai quali si accede al cortile comune, su cui affacciano sia la palazzina principale di. 8 piani, sia un edificio ad un livello di soli box e laboratori. Nessun elemento strutturale in comune, nessun impianto in comune (nel box, ovviamente, non ho riscaldamento o acqua).
Visto lo stato dei luoghi, ritengo che i lavori necessari non mi riguardino, e , appena ricevuta la convocazione per l’assemblea che doveva deliberare in merito, con tanto di riparto già previsto in funzione ai vari preventivi da esaminare, prendo appuntamento con l’amministratore per spiegare il mio punto di vista, e permettergli di arrivare in assemblea con i riparti corretti, che non comprendessero nelle spese i box.
Gli dico inoltre che i pagamenti previsti, senza fondo speciale, non mi paiono a norma di legge, e c'è un certo rischio insolvenza ( ci sono alcuni morosi recidivi).
Gli anticipo comunque che non avrei pagato, riservandomi prima di impugnare eventuali delibere che avessero attribuito spese anche ai box.
Mi ascolta scettico, ma rimanda ogni decisione all’assemblea.

In assemblea faccio verbalizzare che i lavori, secondo me, non riguardano i box ( ripeto, sono due edifici diversi), ma mi prendono per pazza o ”approfittatrice”.
Insomma, non sentono ragioni , l’amministratore è “Vangelo”, esco dall’assemblea e aspetto il verbale.
Nel verbale trovo i lavori deliberati e ripartiti anche su di me (circa 1000 euro) e leggo che non è previsto fondo speciale, poiché si sono accordati con il fornitore scelto, che accetta di venir pagato in 36 mesi, a fronte di lavori da eseguire e terminare entro tre mesi.
Contatto nuovamente l’amministratore, comunicando che non impugnerò , ma mi limiterò a non pagare , e che preferisco attendere eventuale decreto ingiuntivo.
So che ci sono opinioni in merito al fatto che senza fondo speciale non si possono fare i decreti ingiuntivi.
Ma sosprattutto , per una volta, ho consapevolmente deciso di correre il rischio di dover pagare un avvocato ( di cui mai ho avuto bisogno prima) per oppormi al decreto ingiuntivo , se mai arriverà.
So che potrei spendere più dei mille euro, ma non mi importa.
Sono ligia alle leggi, non ho mai preso una multa in vita mia, ma questa faccenda non mi va proprio giù.

Cosa ne pensate?
Nel frattempo, ogni mese, ricevo la mia piccola rata, che non pago, mentre pago regolarmente le spese ordinarie.
Grazie per l’attenzione, e la pazienza, se siete arrivati in fondo.
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Professionista
Cara Francesca, la tua visione della questione in oggetto è sostanzialmente corretta. Come proprietaria di box separati dalla costruzione principale non avresti neanche dovuto ricevere la convocazione per l'assemblea straordinaria avente quell'ordine del giorno. La delibera che pone anche a tuo carico le spese è radicalmente nulla in quanto non rientrante tra le competenze assembleari. Hai seguito inoltre la corretta procedura (veramente io non sarei andato a conferire con l'amministratore ma gli avrei inviato PEC) dando modo al mandatario di modificare il piano di riparto prima dell'assemblea. Ad ogni modo puoi tranquillamente non pagare attendendo l'eventuale DI ed eccependo eventualmente la nullità della delibera in sede di opposizione allo stesso. Per ciò che ti riguarda la disputa riguardante la nullità o la semplice annullabilità della delibera che approva i lavori senza il relativo fondo è questione di lana caprina in quanto eccepirai la nullità del piano di riparto spese.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Ad ogni modo puoi tranquillamente non pagare attendendo l'eventuale DI ed eccependo eventualmente la nullità della delibera in sede di opposizione allo stesso.
È proprio la linea che vorrei tenere.
Grazie mille Andrea per le tue considerazioni, competenti come sempre, che mi confortano sulla non irragionevolezza delle mie scelte.
Mi rendo conto che per quieto vivere potrei pagare, ma sono anche stufa del pressappochismo imperante.
Sono quasi curiosa di vedere cosa succederà.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Credo che "telepaticamente" tu già conosca il mio pensiero ... @Andrea Occhiodoro ha già detto tutto: trascura la questione "fondo" (che rappresenta una "irregolarità" che non porta alcun vantaggio al tuo caso) e contesta la delibera per nullità.

Io, anche se postuma, una classica Raccomandata RR alla francese al Condominio nella persona dell'amministratore la farei.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Io, anche se postuma, una classica Raccomandata RR alla francese al Condominio nella persona dell'amministratore la farei.
Grazie anche a te, Dimaraz per la tua attesa opinione, che effettivamente non ha disatteso le aspettative.
La raccomandata potrei anche mandarla, in effetti , e ci penserò bene.
Grazie del suggerimento.

Ma secondo voi, @Dimaraz e @Andrea Occhiodoro ,se foste nella posizione di questo amministratore ( no, lo so, non ci sareste finiti , nella sua posizione) , come vi comportereste con me ?
Decreto Ingiuntivo a breve, per le rate scadute, o alla fine dei tre anni previsti per il pagamento ?

Inoltre, immagino che gli altri proprietari di box paghino per inerzia; quelli presenti all’assemblea non hanno fiatato , gli assenti non approfondiranno la situazione, non essendo abitudine di molti leggere i verbali.
Questo cambia la mia posizione, o, perlomeno, la gestione della faccenda nei miei confronti ?
Cioè, per dirla terra terra, può essere che non provino nemmeno a chiedermi nulla, con l’accordo della ditta che si accontenta di 290.000 euro invece che 300.000 ?
Perché se mi oppongo ad eventuale DI , e viene accertata la nullità della delibera, dovrebbero rifare tutti i conteggi, non solo per me, ma addebitando quanto impropriamente pagato dai proprietari dei box a tutti gli altri condomini, rischiando una “sollevazione popolare”.
Cui prodest?
 
U

User_29045

Ospite
In tutto questo spero tu abbia letto con attenzione il regolamento di condominio contrattuale. Magari c'è qualche punto dove si precisa se i box devono concorrere alle spese generali oppure no, anche se sulla verticale i box non hanno alcun tetto da riparare (per il quale sarebbero tenuti a contribuire, come sai).

Io comunque contesterei la delibera, affinché non si possa in futuro dare per scontato che, non avendola tu contestata nei tempi e modi previsti, l'hai implicitamente accettata, e quindi devi pagare (anche se non dovresti).
 
U

User_29045

Ospite
Aggiungo che un box ha una valorizzazione millesimale, seppur minima, nella colonna "proprietà generale", ad esempio un 2 per mille (faccio per dire).

E' questo 2 per mille che ti è stato fatto pagare. In pratica tu fai comunque parte del condominio palazzo + box, anche se i box non stanno sotto al palazzo, e ti è stata addebitata la tua quota di proprietà generali. Un po' come se ritinteggiassero l'androne d'ingresso e ti facessero pagare la tua quota di proprietà generali anche in quel caso.
 
U

User_29045

Ospite
E' chiaro che in tutto questo devi prendere visione della tabella millesimale, per vedere quali colonne sono valorizzate coi millesimi in corrispondenza del tuo box auto.

E inoltre devi spizzarti ben bene il regolamento di condominio contrattuale, per individuare eventuali clausole che ti vincolano a contribuire alle spese generali, seppure in minima parte (es. 2 millesimi).
 
U

User_29045

Ospite
Se nella tabella millesimale che hai "ereditato" c'è scritto che per quanto riguarda le proprietà generali tu contribuisci per 2 millesimi, non puoi esimerti dal pagare.
Provaci, se vuoi, ma non ti andrà bene. Il condominio è un tutt'uno, palazzina + costruzione di soli laboratori e box. Paradossalmente se sostituiscono il portone della palazzina, ti può arrivare qualche spicciolo da pagare. Ogni mille euro ne paghi 2, ad esempio.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie @Franci63 per aver aperto questa discussione.

Convengo per logica che i box separati dall'edificio principale non dovrebbero essere coinvolti nelle spese riguardanti il fabbricato residenziale separato. Ma questo approccio dovrebbe credo riflettersi in opportune tabelle millesimali, distinte per tipologia di spese ed interventi.

Devo invece dedurre che nel vostro caso ciò non sia avvenuto, e esista un unita tabella millesimi di proprietà condominiale, dove rientrano a tutti gli effetti anche i box per una loro quota.

Quindi la domanda del tuo quesito, come in pratica sollevava anche @possessore, mi sembra debba cambiare:

1) può un condomino contestare una tabella millesimale contrattualmente accettata, a fronte di una casistica come quella da te descritta? (non mi riferisco al fondo speciale, ma alla attribuzione di quota di spesa ai box)
2) su quali basi la contesta? Come errore all'origine nella redazione delle tabelle (ed allora questo errore deve anche superare una certa percentuale?) O ci sono altre strade desumibili dal codice o dalla giurisprudenza, per sostenere la inapplicabilità delle tabelle millesimali esistenti?.

p.s.: a suo tempo avevo posto un quesito la cui sostanza era la stessa, ma con rilevanza decisamente maggiore. Riguardava un caso reale presso un conoscente.

a) Complesso residenziale molto grande, ex inpdap, costituito da 6 o 7 palazzi ognuno di 7 piano con 4 scale, e relativo parco, viabilità interna, portineria ecc.
b) alcuni palazzi hanno evidenziato distacchi di rivestimento facciate, nuova impermeabilizzazione e sostituzione coperture tetti, i balconi aggettanti richiedevano manutenzione straordinaria, i parapetti in muratura pure.
c) lavoro deliberato globalmente, da una assemblea condominiale di circa 400 condomini, con impugnazioni, risse, forze dell'ordine intervenute, e appalto con finanziamento e pagamento differito offerto dall'impresa (a scelta versamento in 3 trance o rateizzato negli anni)

Io avevo posto la domanda , se fosse stato corretto inglobare tutte le spese (diverse) relative ai vari edifici, in un unico conteggio basato sulel quote condominiali, e non piuttosto considerare i singoli condomini minimi (almeno la livello palazzina): il condominio aveva una sola tabella di proprietà complessiva, dove non è esplicita la separazione delle varie palazzine.

Ricordo che @Dimaraz ed altri avevano risposto in modo diverso da quello che appare oggi: il condominio era UNO: non dovevasi quindi differenziare la ripartizione sui singoli palazzi e relative differenze di intervento, se così era sempre stato. Direi quindi in modo opposto a ciò che ti è stato oggi risposto.
Stiamo parlando di cifre dell'ordine di milioni di euro.

Proverò a rintracciare la discussione.

Eccola:
Supercondominio o sottocondominio?
 
Ultima modifica:

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità

Le Ultime Discussioni

Alto