Locazione abitativa di 1 anno prorogata

[marinoernesto]

Buona sera.
Oggi mio genero mi ha fatto leggere il contratto di affitto che, come locatore, aveva sottoscritto lo scorso febbraio. L'oggetto è un appartamento ammobiliato, affittato per un anno ad uso abitativo ad un'azienda che l'ha destinato ad un suo dipendente. E' esplicitamente scritto che l'affitto partiva del 1/2/17 e scadeva il 31/1/2018. L'azienda ha manifestato l'intenzione di tenere l'appartamento per un altro anno. Avvicinandosi la scadenza, nei giorni scorsi il locatore è andato all'Agenzia delle Entrate per capire cosa fare, anche per il nuovo periodo. Gli è stato detto che è sufficiente pagare con F24 ELIDE l'imposta di registro del 2%, con i dati di registrazione del 2017 ed il codice tributo di proroga e presentare il modello RLI entro il 28 di febbraio. Ciò mi giunge nuovo: non essendo previsto sul contratto eventuale proroga, pensavo che si dovesse stilare un nuovo contratto. E' giusto quello che gli ha detto l'addetto dell'Agenzia delle Entrate? Cosa ne pensate? Qualcuno ha avuto esperienze in proposito? Ringrazio chi interverrà nella discussione.

 

[basty]

Spero che il contratto sia uso foresteria è che la azienda sia una società di capitali, (o SPA).
Io preferirei un nuovo contratto, eventualmente inserendo la possibilità di proroga da richiederai con adeguato preavviso

 

[marinoernesto]

Buon giorno basty.
Ringrazio dell'intervento. Il contratto parla espressamente di "uso abitativo" e non foresteria, ma l'azienda mi risulta assolutamente seria, anche se non ne conosco la forma societaria (è sul timbro impresso sul contratto che ora non ho a disposizione). Sono anch'io del parere di un nuovo contratto. Sembrerebbe però che la situazione (rinnovo senza nuovo contratto) faccia comodo ad entrambi (azienda e genero) per un puro problema logistico: il genero è qui a Milano e l'azienda è in Sicilia. Il contratto era stato sottoscritto dai due attori nelle feste natalizie del 2016, quando mio genero era tornato sull'isola. Quest'anno nessuno c'ha pensato! Il dubbio è venuto a me, quando ho rammentato ai figli (e generi/nuore) di preparare x tempo i documenti per i 730/2018. Da qui è nato il dubbio e la successiva domanda all'Agenzia delle Entrate della nostra zona, dove è stato registrato il contratto. Mi trovo quindi nella necessità di avere risposte certe, perchè se fosse obbligatorio un nuovo contratto (come immaginavo), lo dovrebbe firmare l'azienda e poi spedircelo per la controfirma e la registrazione. Però SE SERVE, SI FA'.
Rinnovo il grazie.

 

[moralista]

Quello che l'Agenzia ti conferma è la logica, basta fare il versamento con rli elide del 2%, e sei a posto per un'altro anno di proroga del contratto anche se ad uso abitativo, il problema sarà del genero se vorrà liberarlo anticipatamente, il locatario potrebbe chiedere e/o variare la durata di 4+4

 

[marinoernesto]

Grazie moralista.
Se il locatario chiedesse di trasformarlo in un 4+4, mio genero, attualmente, sarebbe soddisfatto: abitando ora nel milanese, la casa siciliana era inutilizzata da qualche anno.
Piuttosto chiedo: la proroga può essere ripetuta tacitamente di anno in anno, oppure ne è accettata una sola?
Grazie mille.

 

[basty]

Premesso che anche un accordo verbale tra gentiluomini ritengo sia un contratto valido, qui senza pretendere di essere un esperto, ritengo si debbano considerare due o tre aspetti.
Quello fiscale, quello civilistico, ed aggiungerei anche normativo anche se qualcuno dirà essere sinonimo del secondo.
La Agenzia delle Entrate ha risposto al primo aspetto, quello fiscale.
Rimane però la domanda sulla validità del contratto ai fini legali anche dopo la scadenza: fin che regna l'accordo tra le parti, nessun problema. Le cose potrebbero cambiare in caso di lite: meglio quindi se rispondesse un legale.
Dal punto di vista normativo, un contratto uso abitazione annuale, "non esiste": la legge prescrive tassativamente una durata minima di 4+4 anni. Esiste il contratto transitorio, max 18 mesi non prorogabile, dove devono essere indicate espressamente le ragioni e gli eventi che determinano la transitorietà.

Direi quindi che il tutto dipende dal grado di confidenza esistente tra le parti, e/o dalla opportunità di cautelarsi contro ogni evenienza.

Ricordo che il contratto uso foresteria, soggetto al solo codice civile, è da ritenersi atipico, non trattato dalle attuali leggi sulle locazioni. La sua esistenza discende da una legge di bilancio (o roba simile) che prevede per le società di capitali a contabilità analitica di scalarne le spese.

 

[marinoernesto]

Grazie basty delle interessanti osservazioni. Ne farò tesoro.

 

[uva]

Il contratto parla espressamente di "uso abitativo"

Mi pare di capire che si tratta di un contratto abitativo transitorio, della durata appunto di un anno.
Quindi concordo con la risposta di @basty: il contratto non è rinnovabile (indipendentemente dalla risposta dell'Agenzia delle Entrate, che si occupa dell'aspetto fiscale senza badare a quello civilistico e alle norme che regolano le varie tipologie dei contratti di locazione).

Io come proprietaria stipulerei con la società conduttrice un nuovo contratto, anche se è un po' scomodo perché le parti risiedono a notevole distanza l'una dall'altra.

 

[marinoernesto]

grazie Uva

 

[moralista]

Ma i problemi nascono proprio con l'Agenzia delle entrate, che se è un contratto ad uso abitativo, solo il locatario può pretendere una durata di 4+4 che non è consentito per il locatore