Locazione commerciale con risoluzione tacita alla scadenza - indennità di avviamento

[SANDRO FORMICOLA]

Salve, il quesito che vi pongo riguarda un contratto di locazione 6+6 che prevede la risoluzione automatica alla scadenza naturale dei 12 anni. Spetta al conduttore, in questa fattispecie, l'indennità di mancato avviamento?
Chiedo il parere di un esperto, grazie

 

[Nemesis]

contratto di locazione 6+6 che prevede la risoluzione automatica alla scadenza naturale dei 12 anni

Quella clausola è nulla, ex art. 79 della legge n. 392/1978.
Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni.
Tale rinnovazione non ha luogo (solmente) se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.
Se la disdetta è intimata dal locatore, il conduttore ha diritto a una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

 

[SANDRO FORMICOLA]

Quella clausola è nulla, ex art. 79 della legge n. 392/1978.
Il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni.
Tale rinnovazione non ha luogo (solmente) se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.
Se la disdetta è intimata dal locatore, il conduttore ha diritto a una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

Grazie mille Nemesis. Nel mio caso, conduttore di un negozio prossimo alla scadenza dei 12 anni, il locatore si fa vivo per chiedermi il rinnovo, ma al prezzo originario dei primi anni, che ha subito nel tempo un paio di deroghe con riduzione temporanea del canone, l'ultima delle quali scade in concomitanza con la scadenza naturale del contratto. A questo punto, essendo l'art. 79 scritto a tutela del conduttore, potrei io conduttore non accettare il gravoso aumento (+60% rispetto al canone pagato attualmente per effetto della deroga temporanea) propostomi dal locatore (sia pur entro l'importo contrattuale) invocando la risoluzione tacita imposta dal locatore stesso e richiedendo quindi l'indennità di avviamento ? Grazie

 

[uva]

deroga temporanea

Come detto nell'altra discussione che hai aperto sullo stesso argomento, dovresti precisare cosa c'è scritto sull'accordo di riduzione temporanea del canone che hai sottoscritto col locatore.
Salvo diversi accordi, scaduta la riduzione temporanea il rapporto locativo prosegue al canone originario pattuito nel contratto di locazione.

Indennità di avviamento

Buonasera a tutti. Conduco come ditta un negozio. Il contratto di fitto ha subito nell'arco del tempo due revisioni al ribasso temporanee. Prossimo aIla scadenza naturale dei 12 anni, il proprietario mi notifica volontà di rinnovo del contratto ma al canone originario, con un aumento doppio...

www.propit.it

 

[basty]

Anche questa discussione evidenzia logiche al solito sbilanciate verso una parte (il conduttore)
Che la clausola di non rinnovo allo scadere dei 12 anni, messa dall’inizio sia nulla, per me è eccessivo. La legge obbliga al primo rinnovo, e non al secondo. Non vedo perché tale clausola non possa essere considerata come normale disdetta comunicata con larghissimo anticipo rispetto ai 12 mesi. Forse che indicare la scelta della CS da subito invece di una ulteriore RR non è valida?

E se la riduzione di canone era temporanea quindi a termine, chi è che non rispetta il contratto, il conduttore non più disposto a proseguire, o il locatore che non fa altro che rispettare quanto contestualizzato?

 

[basty]

... quanto contrattato

 

[uva]

se la riduzione di canone era temporanea quindi a termine

In questo caso semplicemente alla scadenza dell'accordo riduzione canone il conduttore deve pagare il canone originario (o quello diverso stabilito nell'accordo sottoscritto col locatore).

A mio parere non ha neppure senso che il locatore di @SANDRO FORMICOLA gli abbia "chiesto il rinnovo" al canone originario.

Se il locatore non gli ha comunicato disdetta con preavviso di 12 mesi rispetto alla scadenza del 12esimo anno, allora il rinnovo è automatico.
Se non previsto diversamente nell'accordo riduzione canone, il rinnovo si intende al canone originario.
Se il conduttore non intende pagarlo, sarà lui a presentare disdetta (nei termini di legge o stabiliti contrattualmente o comunque accettati dal locatore) e non avrà diritto all'indennità di avviamento.

Se i due accordi di riduzione canone (pare che prima di quello di cui stiamo parlando ve ne sia stato uno precedente) erano a termine, il conduttore sapeva che ad un certo punto la riduzione concessagli sarebbe terminata.

 

[basty]

In sostanza confermi ciò che ho scritto. Eppure come si riscontra anche qui, il ns conduttore magari in buona fede pensa già di rovesciare i termini a suo favore (e si sa che è considerato la parte debole, per cui magari gli capita pure un giudice che gli da ragione),

 

[uva]

La legge obbliga al primo rinnovo, e non al secondo.

Io direi che la Legge regola le possibilità di disdetta (da ambo le parti) alla prima scadenza contrattuale e a quelle successive.
Anche i contratti di locazione abitativi prevedono rinnovi taciti in mancanza di disdetta.

Nei contratti commerciali mi sembra eccessivo l'onere per il locatore che se invia la disdetta deve pagare all'inquilino l'indennità di avviamento nei casi previsti dalla legge.
Ci sono proprietari che hanno locato negozi a canoni che, dopo 12 anni o anche di più, ritengono non remunerativi. Vorrebbero disdettare il contratto per liberare l'immobile e venderlo, ma non lo fanno perché sarebbero in difficoltà a pagare le 18 mensilità al conduttore.
Però è anche giusto tutelare il conduttore/commerciante se dovendo lasciare il negozio e trasferirsi altrove subisce un danno per la sua attività.

 

[basty]

Non discuto sulla onerosità o meno della indennità. Per altro anche su quel tema si può trovare un punto di equilibrio, se la attività commerciale è florida. Ma non è questo il punto su cui ho iniziato a discutere.
Se scrivo sul contratto che io locatore non lo prorogherò al compimento del 12-esimo anno, a casa mia ciò equivale ad aver anticipatamente comunicato al conduttore/aspirante conduttore la disdetta.
Sempre ritenendo che 2+2 fa sempre 4, faccio fatica a riscontrare una violazione di legge e un mancato preavviso. Semmai troverei inevitabile riconoscere la indennità di avviamento: qui sí che vedrei nulla una pattuizione che ne escluda la applicazione.

Ma sto divagando e sto andando fuori tema. Me ne scuso