Locazione uso promiscuo immobile C3

[ale20474]

salve, nel forum si è parlato diffusamente del classico caso di uso promiscuo di immobili abitativi con piccole porzioni riserve ad uso ufficio. La mia problematica è di tipo diverso. Sono proprietario di un immobile C3 (laboratorio) che possiederebbe tutte le caratteristiche (igieniche, isolamento termo acustico, rapporti areolilluminati etc) per un possibile cambio di destinazione uso in abitativo reso tuttavia impossibile causa presenza di un vincolo ferroviario. Vorrei capire se è possibile affittarlo ad un professionista con un contratto commerciale 6+6 che preveda però un uso promiscuo (a prevalenza professionale), quindi allineato alla destinazione urbanistica dell'immobile, che permetta tuttavia al professionista che la affitterà di abitarne una parte.

 

[ale20474]

nessuno mi può dare una risposta ? ho riconsultato la sezione delle locazioni a uso promiscuo ma non è mai stata affrontata la questione di un uso promiscuo di un C3 ...

 

[uva]

se è possibile affittarlo ad un professionista con un contratto commerciale 6+6 che preveda però un uso promiscuo (a prevalenza professionale)

Secondo me non è possibile.
Perché il locatore deve affittare l'immobile per un uso (anche se non prevalente) conforme alla destinazione urbanistica dell'immobile stesso.
I laboratori C/3 non sono a destinazione abitativa, né totale né parziale. Anche perché generalmente non sono provvisti di cucina.

 

[ale20474]

il caso classico è dell'abitativo prevalente con una piccola parte ad ufficio su quello è tutto chiaro; ma è possibile anche il contrario, ossia immobile A10 con uso prevalente ufficio ed una piccola parte abitativa (di conseguenza contratto commerciale 6+6) anche in questo caso la destinazione urbanistica dell'immobile non sarebbe abitativa ... se fosse fosse possibile (e mi pare lo sia) il caso precedente, allo stesso modo perché non dovrebbe essere possibile fare lo stesso per un immobile C3 ... relativamente alla presenza di una cucina credo che sia prevedibile ... nei laboratori è comune avere piccoli angoli cottura ad uso di mensa per i lavoranti ... l'unica cosa discriminante credo sia la presenza o meno di un letto.
Ho sentito qualche giorno fa un propietario di un C3 che lo proponeva in affitto con appunto un contratto commerciale 6+6 con uso promiscuo a professionisti come soluzione mista abitazione/lavoro ... poi da qui a sapere se costui stesse facendo qualcosa di legalmente valido ovviamente ce ne passa ...

 

[Luigi Criscuolo]

nessuno mi può dare una risposta ?

non sempre la persona che può e vuole risponderti lo può fare in tempo "quasi reale".
Chiaramente se i VV.UU. che usciranno a fare il sopralluogo per verificare l'effettiva residenza scoprono il vincolo delle ferrovie non consentiranno di mettere la residenza in quella unità immobiliare.

 

[griz]

esistono dei principii di base: un C/3 non può essere abitato in quanto non possiede i requisiti igienico-sanitari e di isolamento termoacustico per essere adibito a questo uso, il vincolo ferroviario probabilmente inibisce la possibilità di cambiare uso, un A/10 potrebbe averli ma in generale non è fruibile come abitazione. Un appartamento A2 - 3 - 4, ecc. è un'abitazione e on vi sono difficoltà ad adibire un locale per uso professionale dell'abitante. Se vuoi fare l'operazione devi cambiare uso all'immobile, valuta se questo vincolo è superabile, altrimenti rimane un C/3 e non ci potrà abitare nessuno

 

[ale20474]

Il vincolo purtroppo non è superabile. Con tutta probabilità avete ragione. Nel mio caso tuttavia saranno assicurati i requisiti temo acustici, igienico sanitari, areoilluminanti (etc etc) di una abitazione. Quindi di fatto un uso promiscuo sarebbe nei fatti praticabile. Mi chiedo se procedendo per questa via si potesse cmq finire in un area di interpretazione della norma sulle locazioni ad uso promiscuo. Non mi spingerei al punto di richiedere addirittura la residenza. Mi basterebbe che in caso di un ipotetico controllo si potesse avere un appiglio legale. Mi rendo conto che la cosa sia border-line (sebbene ampiamente praticata a Milano). Non ho molte altre alternative purtroppo ... ipotesi di affitto limitato esclusivamente a laboratorio purtroppo è illusoria per assenza totale di richiesta.

 

[uva]

Mi rendo conto che la cosa sia border-line

Mi pare molto border-line.
Se la tua interpretazione fosse corretta, allora anche gli immobili cat. D/7 si potrebbero locare per uso promiscuo anche abitativo, seppure non prevalente. Sostenendo che vi sono i requisiti che hai elencato, e pure la mensa per i lavoratori utilizzabile da chi vi abita.
E' una tesi difficile da sostenere in caso di controlli.

Se proprio te la senti di rischiare, puoi affittare il C/3 ad un soggetto con partita IVA per uso lavorativo (laboratorio per arti e mestieri) con contratto commerciale 6 + 6. E poi disinteressarti dell'uso reale, anche abitativo, da parte del conduttore; che comunque manterrebbe la residenza anagrafica altrove.

 

[ale20474]

si certo, è esattamente quello che ho in mente di fare. Quello che fanno più o meno tutti quelli che sono nella mia situazione. Però in caso di un ipotetico controllo se si appurasse che lui effettivamente ci vive si sarebbe chiaramente nel torto ed esposti a sanzioni. La mia speranza (mi rendo conto probabilmente poca concreta) era di provare a metterci una pezza prevedendo un uso promiscuo che potesse giustificare in qualche modo il fatto che il professionista viva (senza residenza) di fatto nel laboratorio.

 

[Franci63]

Però in caso di un ipotetico controllo se si appurasse che lui effettivamente ci vive si sarebbe chiaramente nel torto ed esposti a sanzioni.

Lui sarebbe nel torto, non il proprietario.