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  1. marco 71

    marco 71 Nuovo Iscritto

    Io ho contattato diverse agenzie immobiliari per la valutazione della casa per un eventuale vendita e non ho capito bene come loro fanno la valutazione.
    Il nostro immobile è un tre locali con box cantina e terrazzo+ sottoscala in un contesto semi indipendente e condiviso con altre due famiglie situate in un' altro stabile sempre all'interno del cortile a disposizione di tutti i condomini.
    Le agenzie hanno fatto varie valutazioni sia in base ai locali,chi in base ai metri commerciali e altre che purtroppo non ricordo.
    Ora io volevo capire come funziona quanto si puo richiedere al mq per questo appartamento di circa 90 mq e la differenza tra i mq calpestabili e quelli commerciali.
    Preciso che ci sono stati lavori di ristrutturazione per il terrazzo,il box sottostante al terrazzo e il terrazzino d'ingresso all'appartamento.
    Attendo una vostra delucidazione.
    Grazie
     
  2. Laguni

    Laguni Membro Attivo

    opero da quasi 30 anni nel campo immobiliare.
    Ti posso dire che le valutazioni per mettere in vendita un immobile io le eseguo secondo esperienza. La mia esperienza poi viene supportata
    dalla conoscenza della mia zona di lavoro e dalla domanda di quel tipo di immobile. Ovviamente più l'immobile è appetibile sul mercato,
    più si accorciano i tempi della vendita (che oggi si aggira normalmente attorno ai 5/6 mesi). Seguono le valutazioni tecniche: la sua vetustà, se è più o meno abitabile, il tipo di riscaldamento, visiono serramenti, rivestimenti ecc., verifico, se la conosco bene, l' ubicazione dell'immobile (esempio: quartieri popolari, signorili, residenziali ecc., ecc.) e le distanze da eventuali mezzi di trasporto (treni, bus od altro) ed infine.......
    ma non troppo..................paragono i costi al mq. del nuovo con quello dell'immobile da vendere così da far meglio comprendere al mio
    cliente i pregi ed i difetti della sua casa. Ed ecco fatto : in un batter di ciglia la valutazione!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

    A proposito QUESTA è LA VALUTAZIONE DI PREZZO DI MERCATO!!!!!!!!! Poi si può valutare l'immobile anche con altri canoni .

    Spero di esserti stata un poco di aiuto.
     
  3. arula

    arula Membro Attivo

    quoto Lagumi.....
    non esiste un metodo matematico da poter applicare senza la approfondita valutazione di tutti i parametri che ti ha elencato.
     
  4. Paolo Mazzi

    Paolo Mazzi Membro Ordinario

    Professionista
    Le valutazioni delle agenzie immobiliari sono effettuate tenendo conto di parametri che non sempre corrispondono all'estimo. Una BUONA agenzia immobiliare tiene presente alcuni parametri che spesso non sono di facile comprensione al venditore: i mq non sono sempre vincolanti. a volte 80 mq.sono più fruibili di 90. Le esposizioni sono un paramentro importante, il piano, la tipologia di fabbricato, la zona, il tipo di residenti, la vicinanza di negozi e di mezzi pubblici....
    La differenza fra mq. calpestabili e commerciali:
    Nella misura commerciale vanno aggiunti ai calpestabili la misura dei muri interni, quella dei muri esternio e metà di quelli di confine con altri appartamenti; vanno aggiunti i mq. di balconi al 50 % di terrazze al 30%, di soffitte al 30% e di cantine al 30%; I box vengono di solito conteggiati a corpo, ma se vogliamo valutarli commercialmente consideriamo un 50%.
    distinti saluti
    paolo mazzi
     
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  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Attivo

    Non è un problema solo delle agenzie immobiliari ma di tutti i professionisti del mercato immobiliare.:disappunto:
    Differenze considerevoli le puoi trovare fra valutazioni eseguita da geom, ing, arch ... il fenomeno è molto diffuso, purtroppo, ed è uno dei motivi per cui il mercato italiano non è considerato trasparente.:occhi_al_cielo:
    Esistono però gli IVS, standard di valutazione internazionale, che sono l'unica metodologia estimativa condivisa a livello internazionale. La loro applicazione consente di elaborare Rapporti di Valutazione immobiliare scientifici, chiari, ripercorribili ... e richiede professionalità e conoscenza del mercato.
    La storia, soprattutto recente, ha dimostrato come l'applicazione delle tradizionali metodologie valutative non sia riuscita a garantire quanto richiesto dal mercato: trasparenza e oggettività ;)

    Nel caso da te proposto ti posso rispondere dicendo che molte agenzie sopravvalutano l'immobile per acquisire il cliente, e non lo trovo corretto. Non trovo altrettanto corrette le sopravvalutazioni effettuate da tutti gli altri professionisti...
     
    A Daniele 78 e intesa piace questo messaggio.
  6. christianpietra

    christianpietra Nuovo Iscritto

    Concordo in pieno con Carlo Garbuio, mi è anche capitato di parlare con proprietari che han dato in permuta l'appartamento ai costruttori ad un prezzo davvero più alto (es.:200.000€ contro i 180.000 della ns valutazione)...e più di una volta....incredibile!!! E poi tanti professionisti come ingegneri, architetti, geometri... che danno valutazioni esagerate. Vorrei ricordare a tutti che la maggiorparte di noi agenzie cerchiamo di far comprendere ai proprietari il prezzo reale di mercato del loro immobile, in modo da poterlo vendere nel minor tempo possibile. Che cosa abbiamo da guadagnarci a stimarlo molto di più??100-200€ di provvigioni...ma và là...e io per 200€ di provvigioni quanto dovrei lavorare per vendere quell'immobile?Se va bene...un anno di più...allora io vi chiedo....Ci conviene???
     
    A intesa piace questo elemento.
  7. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
  8. domenico10

    domenico10 Membro Junior

    Professionista
    gli agenti immobiliari hanno come lavoro quello di intermediazione tra venditore e acquirente. non hanno alcuna competenza in merito alle stime immobiliari, ne la legge gli e lo chiede, visto che per svolgere questo mestiere, la normativa non chiede particolari professioni e titoli. lo puo fare chiunque frequenti uno dei tanti corsi, paghi l'iscrizione a camera di commercio e associazioni di categoria e basta.
    le stime, sopratutto quando vi sono contenziosi o previsti tali, sono operazioni delicate e complesse, a cui molte volte i cosidetti prezzi di mercato, che per definizioni, altro non sono che quei valori, che si formano piu per ragioni contingenti, e non rispecchiano quasi mai il valore reale di un immobile. ed è per questa ragione ad esempio, che la stessa agenzia del territorio, non si decide a passare dalla cosidetta rendita catastale ai cosidetti prezzi di mercato. troppo volatili sono gli stessi, troppe variabili concorrono alla formazione di questi prezzi. inoltre forse, ed è un bene questo, forse si stanno rendendo conto che sostituire le rendite con questi famigerati prezzi di mercato, darebbe inizio ad un contenzioso gigantesco tra i proprietari e la stessa agenzia, che sarebbe sommersa da ricorsi e peggio dal rifiuto generalizzato di questo parametro, senza considerare che la tassazione, pur con tutti i ragguagli possibili, sarebbe insostenibile. in quanto in italia, purtroppo, si continuano a tassare gli immobili ed altri cespiti, non in base alla reale redditivita ma alla presunzione di redditivita. il che per me è un crimine, un furto, uno scippo dal quale, stante l'attuale caos politico-sindacale esistente, è difficilissiomo venirne fuori, in quanto il partito della spesa (rapina) pubblica mi sembra piu numeroso del partito di che lavora.
     
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  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Attivo

    non è vero, io sono agente immobiliare, valutatore immobiliare certificato UNI 11558 livello avanzato e, a livello nazionale, non sono molti i valutatori certificati UNI
    assito clienti anche nei contenziosi tributari, e sto portando a casa risultati
    generico fuori tema ... capita
     
  10. domenico10

    domenico10 Membro Junior

    Professionista
    la stima di immobile, oggi è intrinsecamente legata alla sua libera commerciabilità e legalità. il che presume la conoscenza non solo delle metodologia di stima, l'applicazione del dpr 138/98 ecc, ma, ed è il requisito piu importante, la verifica di conformita dell'immobile alla legislazione edilizio-urbanistica-catastale-impiantistica e ambientale. non serve a nulla stimare con tutte le uni di cui sei fornito, se hai poca dimestichezza e responsabilità obbligatorie, con le norme tecnico giuridiche che accompagnano gli immobli dalla nascita alla vendita. poi per esempio, non ho mai saputo di ctu nominati da tribunali per valutazioni immobiliari in contenzioso, che esercitavano il mestiere di agenti immobiliari, se mi vuol fare qualche esempio le sarei grato.
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Attivo

    consiglio di approfondire quello che non si conosce altrimenti si rischia di fare figuracce.
    conosce di cosa si parla?
    conosce il contenuto dell'esame?
    sono iscritto all'albo dei CTU del tribunale, assisto/collaboro con molti periti del tribunale ... e poi ce ne saranno sicuramente molti altri di esempi.
    E' quindi molto meglio approfondire che sparare a zero
    si veda il messaggio precedente
     
  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Attivo

    aggiungo che collaboro con scuole e case editrici tecniche, sempre con riguardo all'estimo ... una testimonianza diretta in cui la competenza dell'agente immobiliare in ambito valutativo viene apprezzata
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Attivo

  14. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In tutte le professioni esistono i bravi ed i cattivi, così come un titolo o un esame lo si può ottenere e superare per impegno, studio, capacità o (siamo in Italia) ...per semplice raccomandazione e/o si è figli di qualcuno (professioni ereditate).
     
  15. domenico10

    domenico10 Membro Junior

    Professionista
    che gli agenti immobiliari non abbiano nessuna competenza specifica nel firmare e timbrare la conformita di un immobile è fatto certo e specificato, dalle stesse leggi sulle competenze professionali. che tra un agente immobiliare e un tecnico iscritto ad albo, corre la differenza che i primi sono iscritti alla loro camera di commercio e i professionisti sono iscritti in un elenco speciale depositato presso il ministero degli interni. questo sig. garbusio è un fatto, e secondo il codice civile sono persone che esercitano attivita di pubblica necessita e sono obbligati nel loro lavoro a certificare chiaro? altro che sparare a zero. non è sparare a zero ma dati di fatto e norme prescrittive. punto. poi se vogliamo parlare del modus operandi dei singoli allora protremmo anche parlarne. certamente dalle mie parti negli ultimi anni, tutti quelli che non sapevano fare nulla di specifico, si sono improvvistati agenti immobliari ( anche gente diplomata e laureata in materie tecniche sia chiaro), tramite corsi a pagamento e ottenimento di patentini in quantita industriali, e come spesso capita in italia, il lunedi erano ignari della materia immobilare, il martedi si sono per decreto svegliati dotti e competenti. quanto all'altro rivoluzionario da salotto, secondo il quale le professioni sono legate alla eredita, provi a fare il professionista tecnico ove non esiste al cun limite alla iscrizione, basta fare il praticante un paio d'anni, sostenere gli esami di stato e aprirsi uno studio ( semplice come bere un bicchier d'acqua), senza passare da nepotismi e numeri chiusi come invece accade per notai e farmacisti, e poi dopo mi dica cosa le pare.
     
  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Io non voglio rompere le uova nel paniere a nessuno, ma stimare un immobile richiede sempre un doppia conoscenza sia quella meramente urbanistica e catastale (per verificarne eventuali abusi) sia conoscere il mercato e da quello che so avere le metodologie da IVS che sono gli standard internazionali a cui a che noi Geometri possiamo accedere previa formazione (vedi Geovalor).
    Detto questo io non ho mai avuto (o quasi mai) attriti con l'agente immobiliare, anzi c'è sempre uno scambio di conoscenze non c'è scontro diretto, siamo complementari in questo.
    Da quello che io so negli standard internazionali oltre a tutti i parametri di valutazione di un immobile vi rientrano in pieno anche la valutazione sulla regolarità urbanistica e catastale perché entrambe sono parte importante (ma pur sempre una parte) della valutazione immobiliare.
    Ci sarebbe di più, c'è il documento principe che tutti i liberi professionisti e agenti conoscono forse ancora più importante che è l'AGIBILITÁ che poi non è nient'altro che la somma di:
    • Titolo o titoli urbanistici con inizio e fine lavori
    • Catasto
    • Progetto ex legge 10 (la troverete solo dal 2005 in avanti difficile prima) ed APE alla fine
    • progetto strutturale e suo collaudo
    • Relazioni varie su barriere architettoniche
    • Prosciugamento e salubrità muri
    • Conformità impianti (elettrico, idro-termosanitario, radiotelevisivo ecc.) ed eventuali progetti
    • Eventuali paesaggistiche e o richieste ai beni culturali, demaniali ecc.
    • Eventuali CPI incendi
    • Eventuali progetti acustici e verifiche
    • Piano colore dove richiesto
    Tutti questi documenti dal 2001 (vedi testo unico e richieste regioni/comuni) fanno parte della tanto agognata Agibilità, e tutto questo questo deve essere contemplato nella valutazione perché attesta che il fabbricato è adatto all'uso per cui è stato costruito.
    Non solo va controllata la provenienza degli atti notarili onde evitare rischi di evizione dell'immobile, e/o ipoteche.
     

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