Mezzi di pagamento caparra al preliminare

[Franci63]

Quindi saranno informati per iscritto nel preliminare della presenza dí difformità con l'impegno a regolarizzare entro il rogito.

Non è necessario dire che ci sono difformità, perché quello che conta è che l’immobile sia regolare al rogito, e che, al contrario, non si dichiari che è già a posto attualmente.

 

[Seth]

Comunque, anche se l'acquirente "sa", il giorno in cui dovesse cambiare idea o sorgere un problema con la sanatoria, il fatto che non sia stato scritto nulla potrebbe metterti in difficoltà.

Non è necessario dire che ci sono difformità, perché quello che conta è che l’immobile sia regolare al rogito, e che, al contrario, non si dichiari che è già a posto attualmente.

Quale delle due?

 

[Franci63]

Quale delle due?

1) devi essere sicuro che le irregolarità siano sanabili, e in tempo per il rogito
2) devi scrivere che l’immobile sarà regolare al rogito.

Non sei tenuto a far presente che ci sono irregolarità attualmente, ma non puoi dire che non ce ne sono.
E, se non sani in tempo, la responsabilità sarà tua, qualsiasi cosa tu abbia scritto prima.

 

[uva]

Io ho capito che l'acquirente di @Seth deve chiedere mutuo:

una parte della somma gli deve arrivare dalla banca,

Se fossi il venditore sanerei velocemente le due difformità, seppure "minori". Non avendolo già fatto quando ho deciso di vendere l'immobile, rimedierei appena il preliminare è stato formalizzato. Scrivendo che l'immobile sarà regolare entro il....(data precedente a quella stabilita per il rogito).

Per non creare problemi al perito della banca, che potrebbe notarle e non considerarle irrilevanti.

 

[Franci63]

Se fossi il venditore sanerei velocemente le due difformità, seppure "minori". Non avendolo già fatto quando ho deciso di vendere l'immobile, rimedierei appena il preliminare è stato formalizzato. Scrivendo che l'immobile sarà regolare entro il....(data precedente a quella stabilita per il rogito).

Per non creare problemi al perito della banca, che potrebbe notarle e non considerarle irrilevanti.

E’ quello che ho detto anch’io

Meglio ribadire che l’immobile sarà regolare al rogito ( o prima, se l’acquirente deve chiedere un mutuo).

 

[Heifetz]

Concordo con chi mi ha preceduto, devi essere sicuro che tutte le difformità siano state rilevate e,
soprattutto, che siano sanabili.
Di questo mi sincererei direttamente con il tecnico incaricato.

Quale delle due?

Che poi tu non entri nel dettaglio delle difformità può anche andare bene; l'importante è non dichiarare qualcosa che, ad oggi, non è vero.
Se nella bozza "si fa dichiarare la piena conformità", allora quella clausola è sbagliata e potenzialmente dannosa per te:

si fa dichiarare al venditore la piena conformità.

Perché attesta una conformità che al momento non c'è, e quindi la eviterei, per i motivi che ho già scritto nel post #39.

 

[Seth]

Se nella bozza "si fa dichiarare la piena conformità", allora quella clausola è sbagliata e potenzialmente dannosa per te:

Dice però che si riferisce al fabbricato e non all'appartamento. La clausola era:
"La “PARTE PROMITTENTE VENDITRICE” sotto la propria personale responsabilità dichiara e garantisce ai sensi e per gli effetti della legge n.47 del 28 febbraio 1985 che il fabbricato di cui fa parte la porzione immobiliare in oggetto venne edificato in piena conformità con tutte le norme edilizio-urbanistiche allora vigenti"

 

[Seth]

Rispetto al mutuo, l'agenzia dice che non ci sono problemi e riferisce che il perito ha già fatto il sopralluogo.

Per inciso, non credo che possa rilevare irregolarità, perché lo stato di fatto coincide con la planimetria catastale che, afaik, è quella di fatto utilizzata dai periti.

 

[Heifetz]

Dice però

Non l'accetterei né se fossi l'acquirente, né se fossi il venditore.

Per inciso, non credo che possa rilevare irregolarità

Ma che il perito non le rilevi non rende le difformità regolari.
Le tue difformità riguardano la conformità urbanistica rispetto al progetto originario depositato in Comune, giusto?
Detto ciò, non ho ancora capito se per te va bene mantenere quella clausola.

 

[Seth]

Non l'accetterei né se fossi l'acquirente, né se fossi il venditore.

Infatti, mi pare ambigua.

Ma che il perito non le rilevi non rende le difformità regolari.

Chiaro.

Le tue difformità riguardano la conformità urbanistica rispetto al progetto originario depositato in Comune, giusto?

Giusto. Il costruttore, come non era raro all'epoca a Roma, ha depositato al comune un primo progetto, poi una variante, ma non la variante finale che invece ha utilizzato per realizzare il piano tipo e per planimetria catastale di impianto, allegandola anche agli atti d'acquisto con tanto di timbro di progettista. In famiglia si riteneva che quella fosse una tavola tratta dal progetto di costruzione, in effetti lo era, ma non da quello effettivamente depositato in Comune. Lo stesso Tecnico chiamato dalla nostra famiglia per una Cila di riorganizzazione interna si è basato su quello come ante operam, senza notare quindi le difformità rispetto al progetto depositato che non si è preso la briga di cercare in Comune. Per cui si viveva nell'illusione della piena regolarità.

Detto ciò, non ho ancora capito se per te va bene mantenere quella clausola.

No, a noi non sta bene e stiamo proponendo la modifica.
Per esempio:
"La parte promittente venditrice garantisce la regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile, la presenza dei requisiti di agibilità e la conformità edilizio-urbanistica, fatta eccezione per alcune difformità planimetriche minori, sanabili, per le quali un tecnico incaricato sta già eseguendo le pratiche necessarie da presentarsi agli enti preposti in modo da rendere l'immobile entro la data del rogito notarile pienamente conforme, urbanisticamente e catastalmente."